A MP 1.085/2021 trouxe mudanças repentinas onde todos os empreendedores e atuantes da área ainda estão tentando entender e decifrar linha a linha a correta interpretação que deve ser dada as novas regras ali estabelecidas.
Em continuidade a última postagem onde trouxemos aspectos atualizados das mudanças ocorridas de forma geral na legislação dos cartórios, neste artigo nós vamos explicar as principais mudanças focadas especificadamente à incorporação imobiliária.
- EXTINÇÃO AUTOMÁTICA DO PATRIMONIO DE AFETAÇÃO
- DENÚNCIA DA INCORPORAÇÃO
- FORMALIZAÇÃO DA INCORPORAÇÃO
- DOCUMENTOS A SEREM JUNTADOS NO MOMENTO DE REGISTRO
- REGIME DE CONDOMÍNIO ESPECIAL
- TORNANDO A INCORPORAÇÃO MAIS SIMPLES
- ESTAGIO DA OBRA
- DESTITUIÇÃO DO INCORPORADOR
- PROMESSA DE PERMUTA
A intenção do artigo é simplificar as difíceis palavras transcritas na medida provisória, apontar os principais pontos para o mercado imobiliário e as diferenças práticas para o dia a dia dos empreendedores e usuários.
1- EXTINÇÃO AUTOMÁTICA DO PATRIMONIO DE AFETAÇÃO
A partir da Medida Provisória 1085/2021, a extinção do patrimônio de afetação ocorrerá uma vez averbada a construção, o registro de cada contrato de compra e venda ou de promessa de venda, sem necessidade de averbação específica na matrícula, acompanhado do respectivo termo de quitação da instituição financiadora da construção.
Com relação ainda aos casos de financiamento da construção, as unidades não negociadas, o cancelamento será mediante averbação, sem conteúdo financeiro, do respectivo termo de quitação na matrícula matriz do empreendimento ou nas respectivas matrículas das unidades imobiliárias eventualmente abertas.
Já se percebe vantagens com relação às medidas adotadas anteriormente, tendo em vista a menor burocracia e menos atos a serem praticados na matrícula a assegurar o melhor desenlace do trâmite cartorário.
2 – DENÚNCIA DA INCORPORAÇÃO
Nesses casos, será feita a desafetação no mesmo ato de cancelamento do registro da incorporação, devendo ser apresentados os recibos de quitação passados pelos adquirentes.
Quando ocorre a denúncia, o empreendimento não se dará seguimento, e devem ser apresentados os documentos referentes a comunicação por escrito a cada adquirente ou candidato à aquisição do imóvel, bem como a apresentação dos recibos de quitação passados pelos adquirentes. A exigência da apresentação dos recibos tem o condão de assegurar que os valores sejam devolvidos aos compradores, antes da liquidação.
No caso das hipóteses de decretação de falência ou insolvência do incorporador, a desafetação ocorrerá mediante averbação da ata da assembleia geral dos adquirentes.
3 – FORMALIZAÇÃO DA INCORPORAÇÃO
Para acabar com discussões decorrentes das diversas interpretações relacionadas a formalização da incorporação imobiliária, a medida provisória retira a nomenclatura “negociar sobre unidades autônomas” e traz os nomes “alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões” de futuras unidades autônomas.
Tal situação é de importante relevância para o mercado imobiliário que antes se via com muito receio de ser caracterizado como incorporação imobiliária antes mesmo de se ter a viabilidade real do negócio a ser trilhado. Abre-se margem, por exemplo, de um evento para análise de situação local com relação ao aspecto comercial de determinado empreendimento, sem ocorrer promessa ou alienação de frações ideais.
Ponto de destaque para a Medida Provisória.
4 – DOCUMENTOS A SEREM JUNTADOS NO MOMENTO DE REGISTRO
A MP ainda solidifica a necessidade de trazer os documentos de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a discriminação e a descrição, caracterização e destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão, bem como a minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário.
No tocante a tais pontos a norma só veio regular o que já estava sendo praticado no mercado.
5 – REGIME DE CONDOMÍNIO ESPECIAL
A partir da edição da MP 1.085/2021 acaba com as discussões ocorridas entre Código de Normas de diversos estados, unificando o entendimento que a partir do registro do memorial de incorporação será instituído o regime de condomínio especial, investindo o incorporador e os futuros adquirentes na faculdade de livre disposição ou oneração de suas unidades, independente da anuência dos demais condôminos.
A MP 1085/2021 agora estabelece que o registro do memorial e a instituição de condomínio é ato registral único, ou seja, na prática, deverá ocorrer tão somente um único pagamento de emolumento para anotação na referida matrícula.
6 – TORNANDO A INCORPORAÇÃO MAIS SIMPLES
Para fomentar ainda mais o mercado imobiliário e incentivar novos players no mercado a MP tenta simplificar alguns atos, como, por exemplo, os abaixo citados:
Agora para registrar o memorial de incorporação não será mais necessária a apresentação de atestado de idoneidade financeira fornecida por instituição de crédito, bem como a certidão esclarecedora de ação cível ou penal poderá ser substituída por impressão do andamento do processo digital.
Os prazos foram reduzidos. Em vez de 15 dias corridos, os oficiais terão 10 dias úteis para apresentar por escrito, todas as exigências que julgarem necessárias ao registro e, satisfeitas as referidas exigências, terá o mesmo prazo para fornecer certidão e devolver a segunda via autenticada da documentação, quando apresentada por meio físico.
Passou para 180 dias o prazo de validade de registro de incorporação, no qual se ainda não tiver sido concretizado a alienação ou oneração de alguma unidade futura, da contratação de financiamento para a construção ou o início das obras do empreendimento, o incorporador só poderá negociar após atualizar as certidões e eventuais documentos com prazo de validade vencido.
Este procedimento de verificação deve ser realizado a cada 180 dias, enquanto não concretizada a incorporação, entregando mais segurança ao adquirente e acompanhamento constante da incorporadora.
7 – ESTAGIO DA OBRA
O incorporador agora é obrigado a informar aos adquirentes e à comissão de representantes a cada três meses o estado da obra, com relação dos adquirentes e endereços residenciais e eletrônicos.
A LGPD ainda se aplica aqui ao caso, de sorte que melhor regulação da matéria ainda vai ser debatida e provavelmente o Congresso Nacional abordará sobre o tema.
8 – DESTITUIÇÃO DO INCORPORADOR
A MP melhora e disseca os procedimentos a serem adotados quando a destituição do incorporador, em caso de insolvência, em que se tenha optado pelo regime de afetação e não seja possível prosseguir com a construção.
9 – PROMESSA DE PERMUTA
Não obstante, já existirem certos Estados que adotava tal intendimento, agora a MP deixa claro expressamente a possibilidade de registro da promessa de permuta, o que auxiliará bastante na segurança jurídica das negociações imobiliárias, possibilitando assim também toda a negociação ocorrida entre o incorporador o terrenista.
Com já elucidado anteriormente, diversas alterações foram trazidas pela Medida Provisória, e na incorporação imobiliária não foi diferente. Algumas alterações foram sugeridas por grandes doutrinadores do nosso país, mas nada que impacte e altere o princípio fundamental da norma, que é o fomento a economia e a desburocratização dos atos registrais.
Apesar de a MP já estar valida, com efeitos imediatos, ainda necessita da outorga do Congresso Nacional, de forma que se espera o começo dos debates a partir de meados de fevereiro/2022.
