Saber se o condomínio pode proibir Airbnb exige examinar a convenção e o uso real do imóvel. Além disso, o Tema 1.443 do STJ trouxe uma questão processual relevante: a suspensão dos processos sobre a controvérsia delimitada. A afetação, contudo, não representa uma decisão definitiva sobre o mérito. Entenda o alcance dessa discussão para proprietários e síndicos, inclusive em Aracaju e Sergipe.
Condomínio pode proibir Airbnb?
O condomínio pode questionar uma ocupação incompatível com a destinação residencial. No entanto, a presença do anúncio em uma plataforma não encerra a análise. É preciso observar como o proprietário utiliza a unidade e quais regras a convenção estabelece.
O art. 1.336, IV, do Código Civil exige respeito à destinação da edificação. Além disso, o uso não deve prejudicar sossego, salubridade e segurança dos possuidores, nem os bons costumes.
A dúvida central envolve convenções residenciais que não proíbem expressamente a curta estadia por plataformas. Nesse cenário, basta a previsão de uso residencial para impedir a atividade? Essa é a questão que o Tema 1.443 pretende resolver.
Ponto de atenção: na pesquisa de 21/09/2026, não havia tese repetitiva de mérito confirmada. Portanto, não cabe apresentar o tema como proibição ou liberação nacional do Airbnb.
O que o Tema 1.443 do STJ discute
A Segunda Seção afetou os recursos REsp 2.272.537/SC e REsp 2.272.536/SP, sob relatoria do ministro Raul Araújo. Afetar significa selecionar a questão para julgamento pelo rito dos recursos repetitivos.
O Tema 1.443/STJ trata da suficiência da destinação residencial convencional para impedir curta estadia por plataformas, sem vedação expressa. Portanto, seu objeto é mais específico que toda discussão sobre locação em condomínio.
As datas da afetação e da notícia são diferentes
O julgamento da ProAfR no REsp 2.272.537/SC ocorreu em 26/05/2026, com publicação no DJEN em 01/06/2026. Já a notícia do STJ tem data de 17/09/2026. Assim, setembro marca a divulgação jornalística mencionada na pesquisa, não a data da decisão de afetação.
O cadastro recuperado na pesquisa indicava a situação “Afetado” e atualização em 01/06/2026. A notícia de setembro reafirmava a afetação e a suspensão. Contudo, o insumo não confirma julgamento posterior de mérito.
O art. 927, III, do CPC prevê a observância dos acórdãos em recursos repetitivos. Por isso, é essencial distinguir a seleção do tema da tese que o tribunal venha a fixar.
Meu processo fica suspenso?
A suspensão nacional alcança processos pendentes, individuais ou coletivos, que discutam a mesma questão delimitada. Essa abrangência acompanha o art. 1.037, II, do CPC. Portanto, não basta que o processo mencione Airbnb ou envolva um condomínio.
Primeiro, compare os pedidos e fundamentos da ação com o objeto do repetitivo. Depois, examine as decisões que o juízo já tomou. Assim, o advogado consegue avaliar a identidade da controvérsia e discutir o enquadramento processual.
Uma ação sobre cobrança condominial, por exemplo, não entra automaticamente nessa suspensão apenas porque a unidade recebe visitantes. O ponto decisivo é a questão jurídica em debate. Além disso, o sobrestamento não cancela automaticamente reservas, multas ou decisões anteriores.
A suspensão impede uma medida urgente?
Não necessariamente. O art. 314 do CPC admite atos urgentes para evitar dano irreparável durante a suspensão. O próprio STJ esclarece essa possibilidade em sua orientação sobre tutela de urgência em processos suspensos por repetitivo.
Contudo, essa é uma regra geral processual. Não se trata de uma exceção específica confirmada no dispositivo do Tema 1.443. A análise depende do requerimento, dos requisitos e das circunstâncias do processo, sem garantia de deferimento.
Temporada residencial e curta estadia: qual a diferença?
O art. 48 da Lei 8.245/1991 disciplina a locação para residência temporária por até 90 dias. O imóvel pode ter mobília ou não. No entanto, o prazo isolado não define todos os contratos intermediados por plataformas.
É necessário observar a operação concreta. Por exemplo, frequência das estadias, cobrança de diárias, compartilhamento entre desconhecidos e serviços ajudam a compreender o uso. Além disso, a exploração econômica reiterada ou profissionalizada integra essa avaliação.
| Elemento | O que examinar | Cuidado na conclusão |
|---|---|---|
| Prazo | Residência temporária por até 90 dias | Prazo curto, sozinho, não resolve o enquadramento. |
| Ocupantes | Compartilhamento simultâneo entre pessoas sem vínculo | Considere a forma real de ocupação. |
| Operação | Frequência, diárias, serviços e profissionalização | Avalie o conjunto das características. |
| Convenção | Destinação residencial e cláusulas sobre a atividade | A ausência de proibição expressa integra a discussão repetitiva. |
O que os precedentes anteriores dizem sobre Airbnb
REsp 2.121.055/MG e exploração reiterada
A Segunda Seção julgou o REsp 2.121.055/MG, por maioria, em 07/05/2026, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi. O Informativo 889/STJ apresenta o entendimento sobre contratos atípicos de curta estadia.
A exploração econômica reiterada ou a profissionalização podem descaracterizar o uso residencial. Nesse contexto, a alteração depende de aprovação de dois terços dos condôminos. Contudo, o precedente exige atenção às características concretas da atividade.
Por isso, não cabe traduzir o julgamento como proibição de qualquer anúncio no Airbnb. Também não se deve confundi-lo com o julgamento de mérito do Tema 1.443. São referências distintas, com funções diferentes na análise.
REsp 1.819.075/RS e hospedagem atípica
No REsp 1.819.075/RS, o acórdão teve publicação em 27/05/2021. O caso envolvia locação fracionada e concomitante, por períodos curtos, a pessoas sem vínculo.
O tribunal caracterizou essa ocupação como hospedagem atípica incompatível com a destinação residencial e negou provimento ao recurso. Portanto, o recorte fático importa: essa decisão não instituiu proibição nacional abstrata da plataforma.
Convenção, assembleia e o quórum de dois terços
Para avaliar se o condomínio pode proibir Airbnb, comece pela convenção vigente. Em seguida, confira as atas e o conteúdo das deliberações. É preciso identificar se a discussão envolve aplicação das regras existentes ou alteração da destinação.
O art. 1.351 do Código Civil, na redação da Lei 14.405/2022, exige dois terços dos votos dos condôminos. A regra abrange alteração da convenção e mudança da destinação do edifício ou da unidade.
Portanto, não se deve reproduzir a antiga exigência de unanimidade. Tampouco basta falar em maioria dos presentes. A análise precisa conferir o quórum pertinente e o objeto efetivo da votação.
Por outro lado, o silêncio da convenção sobre a marca Airbnb não equivale a autorização automática. Justamente por isso, o Tema 1.443 examina a suficiência da destinação residencial sem vedação expressa à atividade.
Documentos e etapas para avaliar a situação
Antes de discutir proibição ou autorização, organize os documentos. Assim, a análise parte de provas sobre a unidade e a atividade, em vez de conclusões genéricas sobre plataformas.
Quatro etapas de análise
Ler as regras
Reúna a convenção vigente, atas e registros dos quóruns.
Descrever o uso
Depois, organize anúncios, contratos, frequência das estadias e serviços.
Examinar o conflito
Confira notificações, multas, pedidos da ação e decisões anteriores.
Avaliar os caminhos
Por fim, examine o enquadramento jurídico, a suspensão e eventual urgência.
Para o proprietário, os contratos e anúncios ajudam a demonstrar como a ocupação funciona. Para o síndico, convenção e atas esclarecem os fundamentos das medidas adotadas. Além disso, as decisões judiciais revelam quais comandos já incidem sobre o caso.
Cuidados para proprietários e síndicos em Aracaju e Sergipe
Em Aracaju e nos demais municípios de Sergipe, a análise exige o mesmo cuidado com convenção, contratos e uso concreto. A localização, por si só, não define se o condomínio pode proibir Airbnb.
Assim, o proprietário deve confrontar seu modelo de estadias com a destinação do edifício antes de presumir uma autorização. Por sua vez, o síndico precisa examinar as regras e os fatos que fundamentam a restrição.
Se houver processo, compare sua controvérsia com o Tema 1.443. Além disso, confira o alcance das decisões já existentes antes de alterar a conduta. Este artigo não pressupõe regra municipal específica nem atribui aos tribunais locais decisões ausentes da pesquisa.
Perguntas frequentes
O STJ proibiu Airbnb em todos os condomínios?
Não é essa a conclusão da pesquisa. O Tema 1.443 trata de questão específica e de suspensão processual. Portanto, sua afetação não equivale a proibição nacional da atividade.
Sem proibição expressa, posso anunciar livremente?
O silêncio da convenção não assegura autorização automática. Justamente essa discussão integra o Tema 1.443. Além disso, importa verificar a destinação residencial e as características da ocupação.
Alugar por menos de 90 dias resolve o problema?
Não. O art. 48 da Lei 8.245/1991 trata da residência temporária por até 90 dias. Contudo, o prazo não substitui a análise concreta do contrato e do uso.
Processo e assembleia
Todo processo sobre Airbnb fica suspenso?
Não. A suspensão alcança a mesma questão delimitada no repetitivo. Por isso, é preciso comparar os pedidos e fundamentos do processo com o objeto do tema.
Posso pedir uma providência urgente durante a suspensão?
O CPC admite atos urgentes para evitar dano irreparável. Contudo, o juízo examina os requisitos no caso concreto. Essa possibilidade não garante o deferimento do pedido.
Dois terços dos presentes bastam para mudar a destinação?
O art. 1.351 exige dois terços dos votos dos condôminos. Portanto, não se deve confundir esse quórum com dois terços apenas dos presentes na assembleia.
Orientação jurídica sobre uso do imóvel e regras condominiais
O Amadeus & Santos atende proprietários e condomínios em questões de Direito Imobiliário. Para avaliar uma situação em Aracaju ou Sergipe, reúna a convenção, as atas e os documentos da ocupação.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. A exposição considera a pesquisa de 21/09/2026. O material não confirma tese final do Tema 1.443; o andamento posterior e os efeitos de decisões em cada processo exigem conferência específica.
