Somente se torna dono, proprietário de um imóvel, aquele que realiza a formalização do negócio jurídico através de Escritura Pública averbada em Cartório, com posterior Registro Imobiliário.
Nesse sentido o Código Civil preceitua:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Não existindo a escritura, nem o registro do título, o antigo dono, ou vendedor continua sendo o proprietário do imóvel, estando o imóvel portanto, sujeito a penhoras, processos judiciais, novas vendas e doações, conforme art. 1245, § 1, do CC, “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”
Logo percebe-se que a ausência da regularização do imóvel traz insegurança jurídica ao real proprietário, tendo em vista que o proprietário de fato é diferente do proprietário que consta na matrícula do imóvel.
Ademais, importante citar que de acordo com o art. 108 do CC ‘’não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o salário-mínimo vigente no País.”
Portanto, caso o imóvel possua valor superior a trinta vezes o salário-mínimo vigente é indispensável a realização de escritura pública, podendo a sua ausência inclusive prejudicar a validade do negócio.
Em que pese toda a insegurança que uma não regularização de imóvel cause, em 2019 estimou-se que metade dos imóveis no país são irregulares.
São diversos os embrolhos quando se trata de casos de ausência de regularização, ou não foi realizada escritura pública de transferência, a transferência foi feita apenas por contrato particular de compra e venda, o imóvel está em processo de inventário, o imóvel foi vendido apenas com recibo, ou até mesmo a transação foi feita só “de boca”.
Como estamos tratando de casos sem escritura, o primeiro passo para a regularização é fazer a Escritura Pública, para tal, será necessário contatar o vendedor, e solicitar a lavratura desta, que depois deverá ser Registrada em Cartório de Registro de Imóveis.
Entretanto, é importante frisar que caso não seja encontrado o antigo dono, este tenha falecido, ou se recuse a outorgar a escritura, será necessário analisar a situação, pois poderá ser caso de abertura de inventário, adjudicação compulsória ou usucapião.
Não renuncie à regularização do seu imóvel, o imóvel Regular traz segurança ao proprietário, e para ser legalmente comprado deve ser elaborada uma escritura de compra e venda, que seja após registrada, tendo o devido registro, o comprador é declarado como proprietário.
Uma propriedade sem escritura, não proporciona nenhuma garantia ao patrimônio, nem quanto a origem, nem quanto a titularidade. Não se sabe se o bem foi transferido para outra pessoa, penhorado ou invadido. A ausência de escritura pode levar a perda do imóvel, pois sem um registro de que a propriedade está em seu nome, esse bem não lhe pertence por lei.
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