A cobrança de impostos condominiais é um dos pontos centrais para administração de condomínios, sendo essencial para garantir o bom funcionamento das áreas comuns e a manutenção dos serviços. Contudo, uma questão que muitas vezes gera debate é a forma de taxar essas despesas: seria mais justa uma cobrança equitativa para todos ou conforme a fração ideal de cada um.
FRAÇÃO IDEAL
A fração ideal é uma medida que reflete a proporção de cada unidade em relação a todo o condomínio, considerando tanto a área privativa quanto a área comum a que cada unidade tem direito. Esse conceito é amplamente utilizado no Brasil para determinar a participação de cada proprietário nos custos e na administração.
Basicamente, quanto maior a unidade, maior será sua participação ideal no empreendimento. Um apartamento de cobertura, por exemplo, tem uma fração ideal maior do que um apartamento padrão, pois ocupa uma área maior. Portanto, seguindo essa lógica, o morador da cobertura pagaria mais em taxas condominiais do que o morador do apartamento menor.
Entre as vantagens desse modelo, está o fato de que ele é previsível e regulamentado pela Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64), que sugere que as despesas ordinárias sejam taxadas com base na fração ideal.
Entretanto, há críticas a essa modalidade. Em muitos casos, o uso efetivo das áreas comuns não está diretamente relacionado ao tamanho da unidade. Um morador de um apartamento pequeno pode fazer uso diário de áreas como piscinas, salões de festa e elevadores, enquanto um morador de uma cobertura pode raramente utilizar essas estruturas. Portanto, as classificações da fração ideal nem sempre refletem o uso real que cada morador faz das áreas comuns.
COBRANÇA EQUITATIVA
Por outro lado, há uma alternativa de cobrança equitativa, na qual todos os condomínios pagam o mesmo valor, independentemente do tamanho da unidade. Essa abordagem é vista como mais justa por alguns, especialmente em condomínios onde o uso das áreas comuns é homogêneo entre os moradores, independentemente da fração ideal de cada um.
A cobrança equitativa pode ser mais adequada em condomínios pequenos, onde a diferença de tamanho entre as unidades não é tão significativa e o uso das áreas comuns tende a ser semelhante. Nesse modelo, todas as comissões igualmente as responsabilidades, uma vez que o uso das áreas e dos serviços do condomínio é, em teoria, distribuído de forma igual.
No entanto, esse método também apresenta suas especificidades. Um proprietário de uma unidade significativamente menor pode sentir-se prejudicado ao pagar o mesmo que uma unidade maior.
POSICIONAMENTO LEGAL
Importante destacar que apesar das discussões que envolvem a cobrança condominial tendo por base a fração ideal o próprio STJ, por sua 3ª Turma, entendeu que a cobrança da taxa vinculada à fração ideal da unidade é legal, mas, deve estar prevista na convenção condominial.
Ademais o próprio Código Civil dispõe quanto a cobrança condominial com base na fração ideal, de acordo com o art. 1336, que descreve os principais deveres dos condôminos, tais como; Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
Sendo assim não há ilegalidade se a convenção condominial estipular o rateio das despesas com base na fração ideal; bem como se a assembleia condominial escolher pela adoção de rateio das despesas condominiais de modo igualitário.
CONCLUSÃO
A escolha entre a cobrança de taxas condominiais por fração ideal ou de forma equitativa depende das características específicas de cada condomínio e da dinâmica de uso das áreas comuns. Nos condomínios onde há uma grande disparidade entre o tamanho das unidades, a fração ideal tende a ser mais justa. Já em empreendimentos com unidades semelhantes e onde o uso das áreas comuns é equivalente, a cobrança equitativa pode ser mais adequada.
É importante que os condomínios discutam essa questão com transparência e busquem o consenso, sempre considerando as particularidades do condomínio e o que atrai maior harmonia entre os moradores.
Uma administração condominial eficiente deve, acima de tudo, buscar o equilíbrio entre a justiça na distribuição dos custos e a manutenção de um ambiente harmonioso para todos os condomínios.
