CNJ limita o uso da alienação fiduciária por instrumento particular, impactando o setor imobiliário
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) tomou uma decisão importante que restringe o uso de alienação fiduciária de imóveis por meio de instrumento particular. Essa decisão, que promete trazer impactos significativos para o setor imobiliário brasileiro, na visão do CNJ busca reforçar a segurança jurídica e a conformidade dos negócios imobiliários.
Como a Decisão foi Tomada
A decisão foi proferida no âmbito do Pedido de Providências nº 0008242-69.2023.2.00.0000, onde a discussão central girava em torno da validade do artigo 954 do Provimento nº 93/2020 do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, que permite a celebração de atos e contratos relativos à alienação fiduciária de imóveis por escritura pública ou por instrumento particular, desde que realizado por entidades do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), cooperativas de crédito ou administradoras de consórcio de imóveis.
Durante o processo, foram ouvidos diversos tribunais de justiça estaduais, que manifestaram entendimento alinhado com a regulamentação proposta pelo TJMG. Esses tribunais, como TJPA, TJMA, TJPB e TJBA, também restringem o uso de instrumentos particulares para a alienação fiduciária a entidades integrantes do SFI.
Razões e Motivos da Decisão
A principal razão trazida pelo CNJ é a segurança jurídica, pois a interpretação sistêmica da Lei nº 9.514/1997 levou o Órgão a concluir que a utilização de instrumento particular com efeitos de escritura pública deve ser limitada a entidades integrantes do SFI. Essa medida em sua visão busca prevenir fraudes e garantir a validade dos negócios jurídicos, conferindo maior proteção ao patrimônio imobiliário, uma das riquezas mais valorizadas no Brasil.
Além disso, a decisão foi influenciada por mudanças legislativas recentes, como a Lei nº 14.063/2020, que regulamenta o uso de assinaturas eletrônicas, e a Lei nº 14.382/2022, que dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP). Essas leis reforçam a necessidade de regulamentação específica para garantir a segurança dos contratos imobiliários.
Fundamentos Jurídicos da Decisão
A decisão do CNJ se baseou em diversos fundamentos jurídicos como a Lei nº 9.514/1997, que institui a alienação fiduciária de imóveis, que foi interpretada de forma a restringir a utilização de instrumentos particulares às entidades do SFI. O artigo 38 dessa lei permite que contratos sejam celebrados por instrumento particular com efeito de escritura pública, mas o CNJ entendeu que essa autorização é exclusiva para as entidades previstas no artigo 2º da mesma lei.
Além disso, o CNJ considerou a necessidade de segurança jurídica em negócios imobiliários, um princípio fundamental do direito privado. A exigência de escritura pública para a validação de negócios jurídicos que envolvam a alienação fiduciária de imóveis acima de um determinado valor é uma medida de proteção ao patrimônio e à vontade das partes envolvidas.
Decisões Correlatas de Tribunais Estaduais
O CNJ também levou em consideração decisões correlatas de tribunais estaduais, como TJPA, TJMA, TJPB e TJBA, que já adotavam entendimento semelhante ao do TJMG. Essas cortes também restringiam o uso de instrumentos particulares para a alienação fiduciária a entidades do SFI, corroborando a uniformidade e necessidade dessa restrição para garantir a segurança jurídica.
Impactos para o Mercado Imobiliário
Custos e Abordagem da SECOVI-SP
De acordo com a SECOVI-SP[1], a decisão do CNJ impacta diretamente os custos envolvidos na alienação fiduciária de imóveis. A necessidade de utilização de escritura pública por entidades não integrantes do SFI pode aumentar os custos transacionais, uma vez que a formalização por meio de escritura pública é geralmente mais onerosa do que por instrumento particular. Segundo a SECOVI-SP, essa mudança pode desestimular investimentos no setor imobiliário, especialmente entre pequenos investidores e compradores de imóveis.
Impactos Positivos
Em nosso ponto de vista, entre os impactos positivos da decisão, destaca-se a maior segurança jurídica nas transações imobiliárias. A exigência de escritura pública proporciona maior proteção contra fraudes e assegura a conformidade dos contratos, reduzindo os riscos para todas as partes envolvidas. A decisão também fortalece a confiança no mercado imobiliário, o que pode, a longo prazo, atrair mais investidores ao setor.
Impactos Negativos
Por outro lado, os impactos negativos incluem o aumento dos custos e a possível desaceleração das transações imobiliárias. Pequenos investidores e compradores podem ser os mais afetados, devido aos custos adicionais associados à formalização por escritura pública. Além disso, a complexidade e o tempo necessários para a realização dessas transações podem aumentar, tornando o processo mais burocrático e menos ágil.
Conclusão
A decisão do CNJ representa um marco na regulamentação dos contratos de alienação fiduciária de imóveis, buscando harmonizar as práticas jurídicas e proteger os consumidores. Ao limitar o uso de instrumentos particulares a entidades do SFI, o CNJ reforça a segurança jurídica e previne fraudes, contribuindo para a estabilidade e confiança no mercado imobiliário brasileiro.
Ainda é cedo para sabermos os impactos práticos da referida decisão que altera o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, inclusive porque ainda alguns Estados do Brasil já atuavam da maneira que o CNJ decidiu.
Quanto a aspectos profissionais do direito e empresas, essa decisão exige uma adaptação rigorosa às novas diretrizes, garantindo a conformidade e a legalidade dos negócios realizados.
Por fim, parte dos estudiosos do ramo criticam a decisão pois a alienação fiduciária não está no rol dos direitos reais, art. 1.225 do Código Civil, sendo, por conseguinte, não um direito real, mas uma garantia real na forma do art. 1.368-B do Código Civil.
Assim, o art. 108 do Código Civil, no qual se fundou a decisão do CNJ e que obriga a utilização de escritura pública para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis, não deveria ser aplicável à alienação fiduciária
Aguardemos cenas dos próximos capítulos, que com certeza o setor da construção civil e imobiliário se movimentará.
Andress Amadeus P. Santos
Especialista em Direito Imobiliario, Cartorial, Notarial e Registral pela UNISC/RS
Mestrando em Direito – IDP/DF
Management pela Ohio Univeristy
