Ser afastado do próprio imóvel por uma medida protetiva de urgência não transforma o agressor em locador nem a vítima em sua inquilina. É esse o ponto central de uma decisão recente do Tribunal de Justiça de São Paulo, que negou o arbitramento de aluguel pedido por um coproprietário afastado do lar por violência doméstica. Neste artigo, explicamos o que é o arbitramento de aluguel, quando ele cabe, por que a Lei Maria da Penha muda a regra nesses casos e o que fazer se você recebeu uma cobrança dessas.
O que é o arbitramento de aluguel
Quando um imóvel pertence a mais de uma pessoa, seja em sociedade de fato, em casamento, em união estável ou em herança, nenhum dos coproprietários pode usar o bem de forma exclusiva contra a vontade dos demais. De fato, é o que estabelece o art. 1.315 do Código Civil.
Na prática, porém, é comum que um dos condôminos fique com o uso exclusivo do imóvel e o outro fique impedido de usufruir a própria propriedade. Nesse cenário, cabe o chamado arbitramento de aluguel: uma indenização fixada pelo juiz, equivalente a um aluguel de mercado, para compensar o coproprietário que ficou de fora do bem.
Assim, o fundamento está em evitar o enriquecimento sem causa, previsto no art. 884 do Código Civil. Ou seja, ninguém pode se apossar da fração alheia sem contraprestação. Vale destacar que o arbitramento de aluguel não cria uma relação de locação; ele é uma forma de indenização entre condôminos.
Quando cabe e quando não cabe
A regra geral é favorável à compensação, mas ela não é automática. Para tanto, o juiz analisa como o uso do imóvel se deu, por que um dos coproprietários ficou excluído e se houve justa causa para isso. A seguir, a tabela resume os cenários mais comuns.
| Situação | Cabe arbitramento de aluguel? |
|---|---|
| Um condômino ocupa sozinho o imóvel por acordo informal que depois se desfez | Em geral, sim, se comprovado o uso exclusivo e a exclusão do outro |
| Cônjuge ou ex-companheiro permanece no bem comum após a separação de fato | Depende das circunstâncias; a compensação também pode ocorrer na partilha |
| Herdeiro detém sozinho o imóvel indiviso recebido em inventário | Sim, cabe ação própria, inclusive cumulada com extinção de condomínio |
| Coproprietário afastado por medida protetiva de urgência | Não, conforme entendimento do STJ e decisão recente do TJSP |
| Imóvel usado como moradia dos filhos após a separação | Em geral, não, pois o uso beneficia a ambos os pais |
Portanto, a simples constatação de que um dos coproprietários usa o imóvel sozinho não encerra a questão. Certamente, o motivo do afastamento do outro condômino é decisivo, e é exatamente aí que entra o caso analisado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.
O caso do TJSP: afastamento por medida protetiva
Segundo notícia publicada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, a 9ª Câmara de Direito Privado manteve decisão da 1ª Vara de Cravinhos, proferida pela juíza Rhanna Procópio Pacheco de Souza, que negou o pedido de arbitramento de aluguéis formulado por homem afastado do imóvel do qual era coproprietário por medida protetiva de urgência, concedida em razão de violência doméstica contra a ex-companheira.
Ao analisar o recurso, o relator, desembargador Luis Fernando Cirillo, reconheceu, inicialmente, que a jurisprudência costuma admitir a compensação econômica ao coproprietário privado do uso exclusivo do bem. No entanto, destacou que o afastamento do autor decorreu de medida protetiva voltada à proteção da integridade física e psicológica da vítima, circunstância que não pode servir de base para gerar obrigação patrimonial. Por fim, completaram o julgamento os desembargadores Alexandre Lazzarini e Galdino Toledo Júnior, em votação unânime.
Em resumo: a restrição ao uso do imóvel imposta pela medida protetiva é vista pelo Tribunal como consequência legítima da própria conduta do agressor, e não como um “uso exclusivo” da vítima que devesse ser pago.
O entendimento do STJ
Aliás, essa posição do TJSP dialoga diretamente com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Especificamente, no REsp 1.966.556/SP, julgado pela Terceira Turma sob relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze e repercutido no Informativo STJ 724, a Corte firmou que não cabe o arbitramento de aluguel em desfavor da coproprietária vítima de violência doméstica que, em razão de medida protetiva de urgência, detém o uso e o gozo exclusivos do imóvel de cotitularidade com o agressor.
Nesse contexto, o STJ consignou que impor à vítima uma obrigação pecuniária em favor do agressor implicaria proteção insuficiente aos direitos fundamentais tutelados pela Lei Maria da Penha. Além disso, concluiu que a limitação do domínio do agressor decorre de motivo legítimo, de modo que não se configura enriquecimento sem causa apto a justificar a indenização.
Por outro lado, o mesmo STJ reconhece a possibilidade de arbitramento de aluguéis nas hipóteses comuns de uso exclusivo, como a separação de fato sem violência. Ainda assim, cada caso exige análise técnica das circunstâncias do afastamento.
Por que a medida protetiva muda a regra
Na verdade, o afastamento do lar, do domicílio ou do local de convivência é uma das medidas protetivas de urgência previstas no art. 22, inciso II, da Lei nº 11.340/2006 (Lei Maria da Penha). Ou seja, trata-se de uma limitação ao direito de propriedade imposta pelo juiz para proteger a vítima, e não de uma escolha dela de usar o imóvel sozinha.
Dessa forma, quando o coproprietário deixa o lar porque a Justiça o afastou, a consequência patrimonial é atribuível à própria conduta que gerou a violência, e não à vítima. Exigir que ela pague aluguel ao agressor, por isso, inverteria a lógica da proteção: a medida que deveria protegê-la passaria a gerar um custo financeiro.
Vale ressaltar que essa proteção não apaga a propriedade. Ainda assim, o agressor continua coproprietário e poderá, em tese, discutir a destinação do bem em ação futura, como a partilha ou a extinção de condomínio. Especificamente, o que a jurisprudência veda é a cobrança de aluguéis pelo período em que a vítima permaneceu no imóvel em razão da medida protetiva.
Recebeu uma cobrança de aluguel? Veja o caminho
Se você é vítima de violência doméstica e recebeu uma cobrança de aluguéis pelo imóvel em que vive, saiba, antes de tudo, que há entendimento firmado do STJ e dos tribunais estaduais a seu favor. No entanto, o ponto não se resolve sozinho: a ausência de resposta pode levar a uma condenação injusta. Por isso, o caminho seguro é o seguinte.
Como agir diante da cobrança
Guarde a prova
Primeiro, conserve a notificação, as mensagens e os autos da ação em que a medida protetiva foi concedida.
Não pague nem ignore
O silêncio pode ser interpretado como confissão. Por isso, cada cobrança deve ser enfrentada tecnicamente.
Busque orientação
Em seguida, leve a documentação a um advogado para avaliar a defesa e a estratégia processual adequadas.
Responda em juízo
Por fim, a defesa invoca o REsp 1.966.556/SP e o contexto da Lei Maria da Penha para afastar o arbitramento de aluguel.
Além disso, quem ocupa o imóvel por força de medida protetiva deve manter a proteção ativa e comunicar qualquer nova ameaça à autoridade que acompanha o caso. Na prática, a defesa patrimonial e a proteção pessoal caminham juntas.
Arbitramento de aluguel entre herdeiros e outros casos
Além do contexto de violência doméstica, o arbitramento de aluguel segue sendo um instrumento importante. A chamada ação de arbitramento de aluguel entre herdeiros, por exemplo, é comum quando um dos herdeiros permanece no imóvel indiviso após o inventário e os demais não recebem nada pelo uso da fração que lhes cabe. Nesses casos, a pretensão pode ser ajuizada de forma autônoma ou cumulada com a extinção de condomínio.
Já em situações de separação sem violência, a discussão costuma envolver o art. 1.316 do Código Civil e a destinação do bem comum na partilha. Aliás, a contagem do prazo para cobrar a indenização é um dos pontos mais técnicos do tema e varia conforme a tese adotada, o que reforça a importância de agir com rapidez e com acompanhamento jurídico. Assim, quem tem um caso desse tipo em Aracaju e região pode contar com análise presencial da documentação do imóvel e da família.
Por fim, se o imóvel envolvido também carrega pendências registrais, como herança sem inventário ou matrícula desatualizada, vale resolver tudo em conjunto. Nesse sentido, o artigo sobre herança de imóvel sem inventário explica o primeiro passo para deixar a propriedade em ordem.
Perguntas frequentes
Afastado por medida protetiva, o ex-companheiro pode cobrar aluguel do imóvel?
O arbitramento de aluguel tem base legal?
Como é calculado o valor do arbitramento de aluguel?
Cabe arbitramento de aluguel entre herdeiros?
A vítima precisa devolver o imóvel ao agressor?
O que muda na prática para quem mora em Aracaju e região?
Recebeu uma cobrança de aluguel por um imóvel que você ocupa?
Leve a notificação e os documentos do imóvel para uma análise técnica. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Além disso, cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
