No geral entende-se que ao comprar um imóvel na planta e no momento da vistoria fosse percebido que tal imóvel se encontrava menor do que o contido em contrato poderia o comprador pleitear a resolução do contrato, conforme artigos 475 e 500 do Código Civil:
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
Contudo, recentemente o STJ, entendeu que” em contrato de compra e venda de imóvel na planta, a diferença ínfima a menor na metragem, que não inviabiliza ou prejudica a utilização do imóvel para o fim esperado, não autoriza a resolução contratual, ainda que a relação se submeta às disposições do Código de Defesa do Consumidor”.
O caso se tratava de um comprador que adquiriu imóvel na planta, uma sala comercial, com o intuito de alugar e vender depois, após a entrega do imóvel constatou-se que a sala comercial não possuia 50m², conforme dito em contrato, mas sim 48m², inconformado o adquirente ajuizou ação de rescisão contratual com indenização por dano moral, tendo como fundamento a relação de consumo, entre ele, adquirente, e a imobiliária, vendedora, além de defender se tratar ser uma venda ad mensuram, ou seja, uma venda fixada tendo em vista a dimensão da área.
Já a Venda ad mensuram tem seu preço determinado com base na área exata do imóvel, o vendedor tem que entregar a quantidade vendida.
Nesse momento, importante diferenciar a venda ad mensuram da venda ad corpus. Na Venda ad corpus o primordial é o objeto, a venda de coisa certa e determinada, nestes casos o preço não tem relação com a área do imóvel, logo a dimensão precisa não é requisito para o contrato, geralmente em caso de menção das dimensões é apenas de forma enunciativa.
No caso em questão o STJ observou dois pontos:
O primeiro diz respeito a aplicação ou não do Código do Consumidor para este adquirente, tendo em vista que não se tratava de destinatário final do bem. Neste ponto o STJ decidiu por aplicar o CDC, mesmo o adquirente não sendo destinatário final, considerando a sua vulnerabilidade, conforme teoria finalista mista já consolidada jurisprudencialmente, vejamos:
Admite-se a utilização do Código de Defesa do Consumidor para amparar, concretamente, o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), pois ele não desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional.
STJ. 3ª Turma. REsp 2.021.711-RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Relator para Acórdão Min. Moura Ribeiro, julgado em 14/3/2023 (Info 767).
Já no segundo ponto, se analisou que tipo de venda teria ocorrido no caso concreto, se a venda ad mensuram ou ad corpus, e entendeu-se que no presente caso a venda era ad corpus, ou seja, sem determinação de preço por área, tendo em vista que o negócio envolveu objeto delimitado, ou seja sala comercial, portanto as medidas em contrato eram apenas enunciativas.
Ademais, o próprio Código Civil prevê em seu art.50, § 1, que em casos que a diferença de metragem encontrada entre as dimensões fornecidas ao comprador e as encontradas no imóvel não excederem um vigésimo da área total enunciada, presume-se que a referência às dimensões foi apenas enunciativa:
§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
Portanto observamos que não basta a incidência do Código de Consumidor para que haja a procedência da resolução contratual, nos casos de diferença na metragem de imóvel comprado na planta, devendo ser constatado além da relação de consumo, diferença significante, como também ser analisado que tipo de venda estamos lidando, tendo em vista que nem sempre a diferença na metragem do imóvel configurará efetivo vício ou defeito apto a prejudicar o consumidor, e a utilização do imóvel para o fim esperado.
