A desistência de compra de imóvel entre particulares costuma esconder uma cobrança abusiva: a multa calculada sobre o preço total do imóvel, e não sobre o que já foi pago. Uma decisão recente da 6ª Vara Cível de Londrina mostrou a diferença na prática: a multa caiu de R$ 65 mil para R$ 21 mil. Neste guia, você entende quando o Código Civil se aplica, o que diz a Súmula 543 do STJ e quais são os limites reais de retenção na rescisão.
O caso de Londrina: multa caiu de R$ 65 mil para R$ 21 mil
Segundo reportagem do ConJur de 30 de outubro de 2026, a 6ª Vara Cível de Londrina julgou o processo 0038787-64.2025.8.16.0014. No caso, uma compradora pagou cerca de R$ 210 mil de um total de R$ 650 mil por um terreno. O imóvel pertencia a uma empresa de assessoria contábil, ou seja, não a uma construtora ou incorporadora.
Ao desistir do negócio, a compradora recebeu uma exigência dura. A vendedora cobrou multa de 10% sobre o valor total do contrato, o que daria R$ 65 mil. O juiz Abelar Baptista Pereira Filho, no entanto, declarou a nulidade parcial da cláusula. Assim, ele fixou a retenção de 10% sobre o valor pago, ou seja, R$ 21 mil, e ordenou a devolução de 90% das parcelas.
Assim, a diferença prática foi de R$ 44 mil a favor do comprador. Além disso, a decisão manteve a taxa de corretagem com a vendedora, sem devolução. Portanto, o caso desenha com clareza a pergunta central do tema: qual é a base de cálculo correta da multa?
Atenção: trata-se de decisão de primeira instância, sujeita a recurso. O inteiro teor ainda não foi acessado nesta análise; os dados vêm da reportagem do ConJur.
Desistência de compra de imóvel entre particulares: multa sobre o valor pago ou o total?
A resposta curta é: em regra, sobre o valor pago. Quando o vendedor é um particular ou uma empresa de outro ramo, a multa rescisória não pode gerar um ganho desproporcional. Afinal, o vendedor fica com o imóvel de volta e pode recolocá-lo no mercado.
Nesse cenário, a multa sobre o preço total configura enriquecimento sem causa, vedação prevista no art. 884 do Código Civil. Dessa forma, a cláusula penal serve para compensar o prejuízo real do vendedor, e não para punir o comprador com um valor fora de escala.
Por isso, a tendência dos tribunais é medir a retenção sobre as parcelas efetivamente pagas. Como consequência, o comprador que desiste não perde tudo, mas também não financia um lucro indevido do outro lado.
Os três regimes da rescisão de contrato de compra e venda de imóvel
Antes de calcular qualquer multa, é preciso identificar o regime jurídico do contrato. De fato, cada regime tem uma régua diferente, e a confusão entre eles está na origem de muitas cobranças abusivas.
| Regime | Quando se aplica | Limite usual de retenção |
|---|---|---|
| Incorporação (CDC e Lei do Distrato) | Compra na planta de construtora ou incorporadora | Até 25% do valor pago (50% com patrimônio de afetação) |
| Loteamento (Lei 6.766/79, art. 32-A) | Compra de lote de loteador | Cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato |
| Contrato entre particulares (Código Civil) | Vendedor sem atividade imobiliária habitual | Em regra, 10% a 25% do valor pago, conforme o caso |
Note o ponto sensível da tabela. No loteamento, a lei autoriza expressamente a cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato. Por outro lado, no contrato entre particulares, a referência é o valor pago. Portanto, enquadrar corretamente o contrato muda completamente a conta.
Quando o vendedor não é construtora: a régua do Código Civil
Quando a atividade principal do vendedor não é a comercialização de imóveis, a relação não é de consumo típica. Assim, o Código de Defesa do Consumidor não se aplica de forma direta, e a régua passa a ser o Código Civil.
De fato, quatro dispositivos organizam esse cenário. Primeiro, o art. 389 trata da cláusula penal como compensação pela rescisão. Depois, os arts. 412 a 414 definem e limitam a penalidade convencional. Em seguida, o art. 475 disciplina a resolução do contrato por inadimplemento. Por fim, o art. 884 veda o enriquecimento sem causa.
Além disso, o art. 413 permite a redução judicial da multa excessiva. Ou seja, mesmo que o contrato preveja um percentual alto, o juiz pode trazer o valor de volta à proporção do prejuízo real.
Súmula 543 do STJ e a faixa de 10% a 25%
A Súmula 543 do STJ fixou a régua da restituição na promessa de compra e venda submetida ao CDC. O teor é direto: havendo culpa exclusiva do promitente vendedor, o comprador recebe de volta integralmente as parcelas pagas.
Por outro lado, quando o comprador dá causa à rescisão, a jurisprudência do STJ admite retenção parcial. Conforme o entendimento consolidado na 2ª Seção, em julgados como o REsp 1.723.519/SP e o EAg 1.138.183/PE, a faixa usual fica entre 10% e 25% do valor pago. Ademais, esse mesmo patamar já aparece em decisões do TJPR, que admitiram retenção de 25% dos valores pagos a título de cláusula penal.
Portanto, dois pontos se fixam. Primeiro, a base de cálculo é o valor pago, e não o preço total. Depois, o percentual depende das circunstâncias de cada contrato, sem número mágico válido para todos os casos.
O CDC por analogia na jurisprudência do TJPR
Mesmo fora da relação de consumo típica, parte da jurisprudência aplica o CDC por analogia aos contratos imobiliários. Segundo a reportagem, foi essa a linha usada pelo TJPR no contexto da decisão de Londrina. Nesse sentido, a proteção do art. 53 do CDC, que limita a cláusula de mora, inspira essa leitura.
Vale dizer, contudo, que a fonte primária dessa jurisprudência não foi conferida nesta análise. Assim, o correto é tratar a aplicação por analogia como posição do tribunal no caso concreto, e não como entendimento pacificado. Ademais, cada tribunal e cada juiz podem ler a questão de forma diferente.
Quando valem a Lei do Distrato e o art. 32-A dos loteamentos
A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, regula a incorporação imobiliária. Nesse regime, a retenção pode chegar a 25% do valor pago. Com patrimônio de afetação instituído, o teto sobe para 50%. Além disso, a lei não retroage: contratos anteriores a 27 de dezembro de 2018 seguem as regras anteriores.
Já nos loteamentos, manda o art. 32-A da Lei 6.766/79. Com efeito, o dispositivo prevê taxa de fruição de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado e cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato.
Ponto de atenção: no loteamento, a lei autoriza os 10% sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre o valor pago. Por isso, identificar o regime do contrato é o primeiro passo de qualquer análise.
O que o vendedor pode reter além da multa
A multa não é o único desconto possível na devolução. No caso de Londrina, por exemplo, a taxa de corretagem ficou com a vendedora, sem devolução. Isso porque, de fato, o corretor prestou o serviço de aproximação, independentemente da desistência posterior.
Além disso, pode caber a taxa de fruição, que compensa o tempo em que o imóvel ficou retido para o comprador. No entanto, essas retenções exigem comprovação e proporcionalidade ao prejuízo real. Dessa forma, descontos genéricos ou empilhados sem justificativa voltam a esbarrar no art. 884 do Código Civil.
A pauta aberta no STJ: Temas 1.464 e 1.465
O STJ afetou os Temas 1.464 e 1.465 como recursos repetitivos, sob relatoria do Min. Villas Bôas Cueva. Ou seja, o objetivo é definir com precisão os limites de retenção no distrato imobiliário.
Até o fechamento desta análise, contudo, o mérito dos repetitivos ainda não tinha julgamento. Portanto, qualquer percentual citado hoje deve ser lido com cautela e revalidado antes de uma decisão concreta. A tendência é de convergência para a faixa já praticada, mas a palavra final está em aberto.
Checklist para quem desistiu da compra
Antes de aceitar qualquer cálculo de multa, organize o caso em quatro etapas objetivas. Assim, a negociação deixa de ser no escuro.
Quatro etapas para revisar a multa de rescisão
Identifique o vendedor
Verifique se é construtora, incorporadora, loteador ou particular. Com isso, essa resposta define o regime jurídico e a base de cálculo da multa.
Releia a cláusula
Localize no contrato a cláusula de multa e a forma de cálculo. Depois, confira se ela incide sobre o valor total ou sobre o valor pago.
Some o que foi pago
Reúna comprovantes, boletos e notificações. Em seguida, monte uma proposta de cálculo sobre o valor pago, dentro da faixa usual de 10% a 25%.
Formalize a devolução
Apresente a proposta por escrito ao vendedor e registre prazos. Se não houver acordo, leve o contrato e os comprovantes a um advogado imobiliário.
Regra prática: nunca assine um distrato com multa calculada sobre o valor total sem antes revisar a cláusula com assessoria jurídica.
Desistência de imóvel em Aracaju e Sergipe
Em Aracaju e na região metropolitana, é comum a compra de terrenos e casas diretamente com o proprietário, sem incorporadora no meio. Nesses negócios, portanto, a régua é justamente a do Código Civil, com a multa medida sobre o valor pago. Por isso, o caso de Londrina tem leitura direta para o mercado sergipano.
Além disso, a rescisão costuma exigir providências no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, como o cancelamento de eventual registro da promessa de compra e venda. Dessa forma, o distrato bem feito protege tanto o comprador, que recupera as parcelas, quanto o vendedor, que libera o imóvel para revenda.
O Amadeus & Santos acompanha distratos, revisão de cláusulas penais e regularização registral em Aracaju e em Brasília. Nesse sentido, a análise prévia do contrato evita tanto a retenção abusiva quanto o litígio demorado.
Perguntas frequentes
Posso desistir da compra de um imóvel depois de assinar o contrato?
Sim. O contrato de compra e venda pode ser resolvido pelo comprador, inclusive pelo art. 475 do Código Civil. No entanto, a desistência sem culpa do vendedor autoriza uma retenção proporcional, em regra calculada sobre o valor já pago.
Quanto recebo de volta ao desistir da compra?
Depende de quem deu causa à rescisão e do regime do contrato. Se a culpa for exclusiva do vendedor, a Súmula 543 do STJ manda devolver tudo. Se o comprador desistiu, a retenção usual fica entre 10% e 25% do valor pago, conforme as circunstâncias do caso.
A multa pode ser calculada sobre o valor total do imóvel?
Em contratos entre particulares, a tendência dos tribunais é considerar essa base excessiva, pois ela gera enriquecimento sem causa do vendedor. Por outro lado, nos loteamentos, o art. 32-A da Lei 6.766/79 autoriza cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato. Por isso, o enquadramento do contrato é decisivo.
Retenções, corretagem e cobrança
A taxa de corretagem é devolvida na desistência?
Em regra, não. O corretor presta o serviço ao aproximar as partes, e a desistência posterior não desfaz esse trabalho. No caso de Londrina, por exemplo, a taxa de corretagem ficou com a vendedora, sem devolução.
E se o vendedor se recusar a devolver os valores?
O primeiro passo, então, é formalizar a proposta de cálculo por escrito, com base no valor pago. Persistindo a recusa, cabe ação judicial de rescisão com restituição, na qual o juiz pode reduzir a multa excessiva com fundamento no art. 413 do Código Civil.
A Lei do Distrato vale para contrato com particular?
Não. A Lei 13.786/2018 regula a incorporação imobiliária, com retenção de até 25% do valor pago, ou 50% com patrimônio de afetação. Por outro lado, contratos com particulares ou empresas de outro ramo seguem o Código Civil, com os limites da cláusula penal e da vedação ao enriquecimento sem causa.
Desistiu da compra e a multa parece abusiva?
A equipe do Amadeus & Santos analisa o contrato, o regime aplicável e o cálculo correto da retenção, do distrato à baixa no registro. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
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Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada contrato tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em outubro de 2026.
