Herdeiro que mora no imóvel deve pagar aluguel? A resposta curta é: sim, pode ser obrigado, mas não de forma automática. Um relato publicado pelo Correio Braziliense ilustra o problema: uma herdeira passou a morar sozinha, trocou a fechadura do apartamento deixado pela mãe e impediu os dois irmãos de entrar. Os irmãos foram à Justiça pedindo arbitramento de aluguel. Neste artigo, explicamos o que o Código Civil e o STJ dizem sobre o uso exclusivo de imóvel em inventário, desde quando o aluguel é devido e quais caminhos existem para resolver a disputa sem destruir a família.
O caso da fechadura trocada: uso exclusivo de herança
Após a morte da mãe, uma das filhas passou a morar sozinha no apartamento avaliado em R$ 580 mil, com a justificativa de cuidar do bem e evitar deterioração. Quatro anos depois, ela trocou a fechadura e passou a impedir a entrada dos dois irmãos. A reação deles foi judicial: pediram reparação financeira pelo uso exclusivo do imóvel. O relato, publicado pelo Correio Braziliense com personagens fictícios, reproduz um roteiro que chega aos tribunais todos os dias.
O ponto jurídico central não é quem tem mais apego emocional à casa. Enquanto o inventário não se encerra, o imóvel pertence a todos os herdeiros ao mesmo tempo, como um todo unitário. Portanto, nenhum deles pode transformar o bem comum em residência particular sem contrato, sem consentimento e contra a vontade dos demais.
Em resumo: cuidar do imóvel herdado é legítimo; apropriar-se dele é outra história. A diferença está no diálogo com os coerdeiros e na formalização do uso.
O que o Código Civil diz antes do inventário
Com a abertura da sucessão, o patrimônio deixado pelo falecido entra no regime de comunhão hereditária. O art. 1.791 do Código Civil é expresso: enquanto não se efetivar a partilha, os herdeiros acham-se em condomínio. Em outras palavras, todos são donos de todas as coisas da herança, na proporção de suas cotas.
Dessa forma, as regras do condomínio se aplicam à herança indivisa. Vale destacar duas consequências práticas:
- Acesso: cada herdeiro tem o direito de usar e fruir a coisa comum, dentro do destino econômico e social do bem, sem exclusão dos demais (art. 1.315 do Código Civil).
- Frutos e benefícios: o condômino responde aos demais pelos frutos e benefícios que recebeu da coisa comum (art. 1.319 do Código Civil). É esse dispositivo que sustenta a cobrança de aluguel pelo uso exclusivo.
Além disso, o art. 1.316 do Código Civil impede alterações na destinação do bem sem consentimento da maioria. Morar permanentemente no imóvel herdado, barrando os irmãos, mexe exatamente nesse ponto: muda a forma de uso de um bem que deveria servir a todos.
Herdeiro que mora no imóvel deve pagar aluguel?
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça responde que sim, em situações como a do relato. No REsp 570.723/RJ, julgado pela 3ª Turma em 27 de março de 2007, o STJ firmou que o herdeiro que se utiliza com exclusividade de imóvel deixado pelo falecido deve pagar aos demais valores a título de aluguel proporcional, quando demonstrada a oposição à sua ocupação exclusiva. O mesmo entendimento aparece no REsp 622.472/RJ e foi reafirmado em julgados posteriores, como o REsp 1.375.271/SP, que discutiu justamente o termo inicial da cobrança.
Desde quando o aluguel é devido
Aqui está o detalhe que muda o valor final do processo: o aluguel não é retroativo ao falecimento. Segundo o STJ, o termo inicial coincide com a efetiva oposição, judicial ou extrajudicial, dos herdeiros não ocupantes. Ou seja, os quatro anos iniciais em que a ocupação foi tolerada tendem a ficar de fora da conta; o relógio começa a contar da notificação ou da citação.
Por isso, quem é herdeiro e não mora no imóvel não deve esperar o conflito explodir para agir. A notificação extrajudicial, feita em cartório de títulos e documentos, marca o marco inicial da cobrança e costuma ser o passo mais barato de todo o processo.
E a troca da fechadura?
Impedir fisicamente o acesso dos coerdeiros agrava a situação jurídica do ocupante. Além do arbitramento de aluguel, a conduta pode configurar abuso do direito de usar a coisa comum, com reflexos indenizatórios e até decisões de urgência para restituir o acesso. Vale lembrar que entre coproprietários não cabe a lógica da invasão de domicílio: trata-se de disputa civil sobre posse de bem comum, resolvida com prazos e provas, não com troca de fechadura.
Como funciona o arbitramento de aluguel, passo a passo
A ação de arbitramento de aluguel pode ser proposta de forma independente ou cumulada com o inventário e até com pedido de extinção de condomínio. Na prática, o fluxo costuma seguir estas etapas:
Fluxo da ação de arbitramento de aluguel entre herdeiros
Notificação extrajudicial
Os herdeiros não ocupantes formalizam a oposição ao uso exclusivo e constituem o ocupante em mora. É o marco inicial dos aluguéis.
Propositura da ação
Petição inicial com documentos da herança, certidão de óbito, matrícula do imóvel e prova da ocupação exclusiva.
Avaliação do aluguel
O juiz nomeia perito ou utiliza laudo para fixar o valor de mercado do aluguel, ponderando localização, metragem e estado de conservação.
Sentença e cálculo
O aluguel é arbitrado proporcionalmente às cotas dos herdeiros não ocupantes, com abatimento das despesas que couberem, e executado como pensão mensal.
Vale destacar que a ação não tem o objetivo de despejar ninguém. O núcleo do pedido é financeiro: compensar quem financia, com sua cota, o uso que o irmão faz do bem.
IPTU, condomínio e benfeitorias: quem paga as contas
O uso exclusivo do imóvel não apaga o outro lado da equação. Quem mora na casa herdada geralmente paga sozinho IPTU, taxas condominiais, água, luz e pequenas reformas, e esses desembolsos não desaparecem no cálculo final.
Despesas que beneficiam todos
As despesas ordinárias de conservação e os tributos que recaem sobre o imóvel beneficiam todos os condôminos herdeiros. Na prática, a jurisprudência admite que o herdeiro ocupante que arcou com esses pagamentos peça reembolso ou abatimento no cálculo do aluguel, sob pena de enriquecimento sem causa dos demais. Por isso, guardar comprovantes é tão importante quanto guardar a escritura.
Benfeitorias e direito de retenção
Se o ocupante fez benfeitorias necessárias ou úteis no imóvel, o art. 1.327 do Código Civil reconhece o direito de reter a coisa comum até ser reembolsado, dentro dos limites legais. É outro argumento que costuma entrar na contabilidade final da partilha e que reforça a importância de documentar cada obra, com contratos, notas e fotografias datadas.
Caminhos para resolver sem destruir a família
A experiência do escritório mostra que a maioria dessas disputas nasce de um vazio de diálogo, não de má-fé. Antes de apertar a campainha do Fórum, é possível estruturar soluções que preservem a relação entre irmãos.
Quatro caminhos possíveis
- Acordo de uso com comodato ou locação proporcional: o herdeiro que deseja ficar no imóvel formaliza o uso e paga pelas cotas alheias, com contrato registrado em cartório.
- Inventário extrajudicial: em Aracaju, o inventário pode ser lavrado em cartório de notas habilitado, com prazo e custo sensivelmente menores que os do inventário judicial, desde que não haja menores ou incapazes e que todos os herdeiros estejam de acordo.
- Adjudicação do imóvel a um herdeiro: quem quer ficar com o bem recebe a matrícula e paga aos demais o valor das cotas, às vezes com financiamento próprio. Saiba mais no nosso artigo sobre adjudicação compulsória entre herdeiros.
- Extinção de condomínio: quando não há acordo possível, a venda do imóvel e a divisão do preço encerram o conflito de forma definitiva.
Qual caminho escolher
A comparação entre os caminhos ajuda a dimensionar a decisão:
| Caminho | Quando serve | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Acordo de uso (comodato ou locação) | Todos concordam que um herdeiro fique no imóvel | Exige contrato escrito e regras claras de despesas |
| Arbitramento de aluguel c/c inventário | Ocupação exclusiva sem autorização e sem acordo | Aluguel devido a partir da notificação ou da citação |
| Adjudicação do imóvel a um herdeiro | Um herdeiro quer ficar com o bem e tem recursos | Exige avaliação do imóvel e pagamento das cotas alheias |
| Extinção de condomínio | Conflito prolongado, sem perspectiva de acordo | Venda forçada do imóvel e partilha do valor |
Na prática, quando um dos herdeiros percebe que morar na casa da herança tem custo real, e os demais percebem que a cobrança só nasce com a notificação, a mesa de negociação costuma ficar bem mais movimentada. Por isso, a pergunta “herdeiro que mora no imóvel deve pagar aluguel?” raramente tem resposta genérica: o valor, o prazo e o caminho dependem da composição da família, do destino do bem e da prova da oposição.
Perguntas frequentes
Sobre o direito ao aluguel
Herdeiro que mora no imóvel tem que pagar IPTU?
É possível cobrar aluguel do herdeiro mesmo sem inventário?
Desde quando o aluguel é devido?
Sobre desocupação e outros direitos
Herdeiro pode ser despejado da casa da herança?
Filho herdeiro tem direito real de habitação?
E se o herdeiro ocupante quiser ficar com o imóvel de vez?
Herdeiro ocupando o imóvel da família sem acordo?
Cada família tem uma história, e cada herança tem um caminho técnico adequado. Fale com a equipe e entenda se o seu caso pede notificação, acordo de uso ou inventário. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
