Ser desapropriado já é uma pressão enorme. A situação fica ainda mais delicada quando o imóvel nunca foi registrado no cartório e o poder público quer pagar apenas pelas benfeitorias. O Supremo Tribunal Federal vai decidir se, na desapropriação de imóvel pela prefeitura ou por outro ente público, famílias de baixa renda sem registro formal têm direito a indenização que ultrapasse o valor das construções. Neste artigo, explicamos o caso, o que está em jogo no Tema 1.464 e o que fazer se você receber uma notificação de desapropriação.
O que é a desapropriação de imóvel pela prefeitura
A Constituição Federal, em seu art. 5º, inciso XXIV, prevê que ninguém será privado da propriedade senão por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro. O inciso seguinte reforça que, na desapropriação por necessidade ou utilidade pública, a indenização em dinheiro deve ser prévia.
Na prática, a desapropriação de imóvel pela prefeitura (ou pela União, pelo Estado ou por concessionárias delegadas) é regida principalmente pelo Decreto-Lei nº 3.365/1941. Trata-se da chamada desapropriação direta, que só pode ser decretada pelo Poder Judiciário, mediante ação própria, com edital, avaliação do bem e pagamento prévio ou garantia da indenização.
Além dela, existe a desapropriação indireta, quando a Administração, sem seguir o procedimento legal, pratica atos que afetam gravemente a propriedade, como interdições que inviabilizem o uso normal do imóvel.
Propriedade x posse: o registro no cartório de Registro de Imóveis torna alguém proprietário perante a lei. Quem ocupa e detém o imóvel sem registro, porém, exerce a posse, que também recebe proteção jurídica. É exatamente esse ponto que o STF vai examinar.
O caso que levou o tema ao STF: o corredor viário Transcarioca
A controvérsia nasceu no Rio de Janeiro. O município desapropriou um imóvel ocupado por famílias de baixa renda para a implantação do corredor viário Transcarioca. Como as famílias não tinham o registro formal da propriedade, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro condicionou o pagamento da indenização à apresentação da certidão de registro imobiliário.
Por outro lado, o TJ/RJ reconheceu que a posse também pode ser desapropriada, com base em entendimento do Superior Tribunal de Justiça que admite indenização prévia ao possuidor. O problema foi o valor: o tribunal fluminense limitou a indenização ao montante das benfeitorias realizadas no imóvel e afastou a incidência de juros compensatórios e de juros moratórios.
As famílias recorreram ao STF sustentando que a decisão viola os princípios da justa indenização, da isonomia e do devido processo legal, além do direito fundamental à moradia. Segundo os recorrentes, a indenização deveria contemplar também o valor econômico da posse exercida de forma pacífica e contínua, já que o imóvel servia de residência e de fonte de subsistência, inclusive por meio de pequenos comércios. Vale destacar que, segundo o recurso, o entendimento aplicado permite ao poder público usufruir do imóvel sem compensação integral, sobretudo quando há imissão provisória na posse.
Ao votar pelo reconhecimento da repercussão geral, o presidente do STF, ministro Edson Fachin, afirmou que a controvérsia possui relevância jurídica, social e econômica, com potencial para impactar inúmeros processos em tramitação no país. Para o ministro, admitir desapropriações sem observância das garantias constitucionais pode enfraquecer a proteção de grupos em situação de vulnerabilidade social.
O processo é o ARE 1.594.146, classificado como Tema 1.464 da repercussão geral. O mérito ainda não tem data para julgamento. Quando ocorrer, o STF fixará tese de observância obrigatória para todos os tribunais do país.
O que o STF vai decidir no Tema 1.464
A questão, na forma apresentada ao STF, é a seguinte: em desapropriações por utilidade pública de imóveis ocupados por famílias de baixa renda sem registro formal de propriedade, a indenização pode se limitar ao valor das benfeitorias, sem o pagamento de juros compensatórios e moratórios?
O desdobramento é relevante para os dois lados. Para os expropriados, a resposta determina se a perda da moradia será compensada apenas pelo custo das construções ou também pelo valor econômico da posse. Para a Administração Pública, a tese impacta diretamente o planejamento financeiro de obras de infraestrutura, corredores viários, saneamento e habitação de interesse social.
Portanto, a decisão não será apenas sobre um caso isolado do Rio de Janeiro. Além disso, ela vai orientar desapropriações em todo o território nacional, incluindo municípios de médio porte como Aracaju, onde obras de mobilidade urbana e regularização fundiária convivem com ocupações consolidadas sem registro.
Benfeitorias, juros compensatórios e juros moratórios
Para entender o que está em disputa, é preciso separar os três componentes da indenização desse tipo de caso.
| Componente | O que é | Regra atual consolidada |
|---|---|---|
| Benfeitorias | Construções, reformas e melhoramentos feitos no imóvel. | São indenizáveis ao possuidor, mesmo sem registro de propriedade. |
| Valor da posse | Equivalente econômico da ocupação pacífica e contínua do terreno. | É o ponto central do Tema 1.464, ainda sem tese firmada pelo STF. |
| Juros compensatórios | Remuneram a utilização antecipada do bem pelo poder público. | Devidos desde a imissão na posse, à taxa de 12% ao ano. |
| Juros moratórios | Punem o atraso no pagamento da indenização. | Cumuláveis com os compensatórios, sem configurar anatocismo. |
As duas últimas regras vêm de entendimentos pacíficos do STJ e do próprio STF. A Súmula 12 do STJ estabelece que, em desapropriação, são cumuláveis os juros compensatórios e os juros moratórios. Já a Súmula 618 do STF fixa em 12% ao ano a taxa de juros compensatórios, direta ou indiretamente.
Ponto de atenção: o que o Tema 1.464 discute não é se juros existem na desapropriação comum. Eles existem, conforme as súmulas acima. A dúvida é se essas regras se aplicam com a mesma força quando quem é expropriado é apenas o possuidor, sem registro, e quando a indenização fica restrita às benfeitorias.
Imissão provisória na posse: o risco de sair antes de receber
A imissão provisória na posse é o ato judicial que entrega o imóvel ao poder público antes do fim do processo. Ou seja, a Administração já pode usar o terreno para a obra mesmo com a indenização ainda em discussão.
Na desapropriação de imóvel pela prefeitura, esse é o momento de maior vulnerabilidade para a família: ela deixa o imóvel, mas ainda não recebeu o valor final. Por isso, a legislação prevê a garantia do pagamento e a correção monetária, e é também por isso que os juros compensatórios existem, como contrapartida pelo uso antecipado do bem.
Na prática, quem sai do imóvel sem uma reserva ou sem acompanhamento técnico do processo pode ficar meses, às vezes anos, aguardando o valor definitivo. Dessa forma, acompanhar o edital, a avaliação e os prazos desde o início faz diferença real no valor final recebido.
O que fazer se sua casa ou seu terreno for notificado
Caminho prático para quem recebeu notificação de desapropriação
Reúna as provas da posse
Contas de água, luz e IPTU, contratos, fotos antigas, declarações de vizinhos: tudo que demonstre a ocupação.
Verifique edital e matrícula
Confira se o imóvel consta do edital, peça a certidão de inteiro teor e analise a avaliação apresentada pelo município.
Acompanhe a ação
Contestação e perícia são os momentos de corrigir subavaliações e discutir juros, benfeitorias e o valor da posse.
Defenda a indenização integral
Se o valor ofertado não compensa a perda, a via judicial e, quando possível, o acordo técnico são os caminhos.
Em resumo, o erro mais comum é tratar a notificação como algo sem saída. Porém, desde o edital até a sentença há vários pontos em que o valor da indenização pode ser corrigido. Em nossa atuação em Aracaju e Brasília, muitas situações se resolvem com uma análise técnica precoce da documentação e uma negociação firme com a Administração, antes mesmo de o conflito escalar para uma disputa longa.
A regularização como prevenção
Por fim, vale lembrar que o caso do Transcarioca começou com um problema clássico: a falta de registro. Ocupações consolidadas podem, em várias situações, buscar a regularização fundiária, seja pelo registro originário, pela REURB (Regularização Fundiária Urbana, da Lei nº 13.465/2017) ou pela usucapião.
Ter a matrícula em nome da família não impede uma desapropriação legítima, mas muda completamente a força da negociação e o cálculo da indenização. Contudo, a regularização exige análise técnica individual: nem toda ocupação se enquadra nos mesmos requisitos legais.
Se o seu imóvel está sem registro, entenda como funciona o processo completo na nossa página de regularização imobiliária.
Perguntas frequentes
A prefeitura pode desapropriar imóvel sem registro no cartório?
Sim. O que é desapropriado não é apenas a propriedade registrada, mas também a posse. O STJ já admitiu a desapropriação da posse com indenização prévia ao possuidor, de modo que a ausência de registro não elimina o direito a ser indenizado, embora influencie o cálculo do valor.
Posse sem registro tem direito à indenização integral?
É exatamente essa a questão do Tema 1.464 do STF. Até o julgamento do mérito, não há tese vinculante, e decisões de tribunais têm limitado a indenização às benfeitorias em alguns casos. Acompanhar o julgamento é essencial para quem está nessa situação.
O que são juros compensatórios e moratórios na desapropriação?
Os compensatórios remuneram o uso antecipado do imóvel pelo poder público, a 12% ao ano, conforme a Súmula 618 do STF. Os moratórios punem o atraso no pagamento. Segundo a Súmula 12 do STJ, os dois são cumuláveis.
Como saber se meu imóvel vai ser desapropriado?
As desapropriações começam com a publicação de edital e a citação dos interessados. Vale acompanhar os atos oficiais do município, pedir certidões atualizadas da matrícula e verificar se o imóvel consta em projetos de obras de infraestrutura.
Recebi uma notificação de desapropriação. E agora?
Não ignore o documento e não abandone o imóvel sem orientação. Reúna as provas da posse, verifique o edital e os prazos e busque análise técnica para contestar a avaliação, se for o caso. A fase inicial do processo é quando há mais espaço para corrigir o valor da indenização.
Recebeu notificação de desapropriação ou seu imóvel está sem registro?
A avaliação precoce da documentação muda o rumo da negociação com o poder público. Fale com a equipe e entenda seus direitos. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
