Estima-se que até o ano de 2021 apenas no âmbito da Casa Verde e Amarela existiam em todo o país 51 mil ações relacionadas a vícios construtivos tramitando na 1ª instância e outras 13 mil na 2ª instância do Judiciário.
Recentemente o presidente da Câmara Brasileira da Construção (CBIC), juízes federais de quinze estados, representantes da Caixa Econômica Federal e da Ordem dos Advogados do Brasil se reuniram para discutir uma forma de enfrentar o número massivo de ações judiciais envolvendo os chamados vícios construtivos.
No geral, o que se observa é que o número de ações judiciais ajuizadas tendo como causa vícios construtivos, e em grande maioria de imóveis novos, tem só aumentado.
Pessoas vão em busca do sonho da casa própria, mas acabam se deparando com um pesadelo, imóveis que após a entrega começam a apresentar infiltrações, rachaduras, manchas e diversos outros problemas, gerando grandes transtornos, além da depreciação do imóvel.
Primeiramente cabe informar que vícios construtivos são aqueles que tem como origem um problema do projeto em si, ou então do material utilizado na construção, são anomalias, defeitos ou imperfeições encontradas, que afetam o uso e a segurança de um imóvel.
Os vícios são classificados em duas espécies, vícios ocultos e vícios aparentes, vejamos:
- Vício oculto: É aquele que não é facilmente identificado, aparecem só durante o uso, durante o passar do tempo, ou poderia ser identificado por meio de uma análise técnica.
- Vício aparente: Já o vício construtivo aparente é aquele que é identificado de forma imediata, trata-se de uma falha evidente.
É de grande importância a identificação do tipo de vício, visto que esta classificação irá nortear os prazos para reparação do dano. Nos casos de vícios aparentes o prazo será de 90 dias a partir da entrega do bem, da entrega das chaves, para solicitar a reparação do dano ao construtor, já no caso no vício oculto o prazo de 90 dias inicia-se a partir da constatação do vício, conforme art. 26, do Código do Consumidor:
Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
I – trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis;
II – noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis.
§ 1° Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
§ 2° Obstam a decadência:
I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca;
II – (Vetado).
III – a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.
§ 3° Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.
Caso não seja resolvido o vício, o consumidor poderá pedir o abatimento do preço ou a substituição.
Salienta-se ainda conforme art. 445 do Código Civil que no caso do vício oculto o adquirente decai, perde o direito de obter a anulação da compra e venda ou o abatimento do preço no prazo de um ano, a partir da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.
Além dos prazos já citados, o consumidor também possui o direito a uma garantia de 05 anos conforme o artigo 618 do Código Civil de 2002, sendo este prazo diverso do prescricional que é dez anos, conforme previsto no artigo 205 do Código Civil, o prazo das ações em que pretendem a reparação do dano, diferente ainda dos prazos decadenciais que são para pedidos não indenizatórios, ou seja, abatimento do preço ou rescisão do contrato em virtude de vício.
Entende-se que como não existe prazo específico no CDC que regule o pleito de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no artigo 205 do Código Civil. Com esse entendimento, a 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo condenou uma construtora a efetuar reparos na estrutura de um condomínio, Vejamos:
Responsabilidade civil. Vícios construtivos. Edifício em condomínio. Falhas apuradas em laudo pericial. Obrigação de reparar. Decadência ou prescrição não configurada. Aplicabilidade do prazo do art. 205 do CC. Jurisprudência do STJ. Defeitos de origem endógena verificados dentro de cinco anos após a entrega da obra. Responsabilidade objetiva. Culpa exclusiva do autor não comprovada. Ação procedente, sem prejuízo da possibilidade de conversão da obrigação em perdas e danos. Tutela de urgência restabelecida. Recurso provido. Apelação Cível nº 1067311-87.2020.8.26.0002 – São Paulo – VOTO Nº 14539 – 9/11
Portanto, tratando-se de defeito verificado no prazo de cinco anos, inicia-se a prescrição decenal a partir da constatação do vício, prevista no art. 205 do Código Civil.
Logo, o que se observa é que é primordial se atentar a qualquer problema que apareça em seu imóvel, pois caso se trate de um vício construtivo o ideal é procurar o construtor de imediato para não haver o risco de perda de prazos, ademais em casos de imóveis novos, o consumidor não deve desprezar a vistoria inicial do imóvel, devendo anotar todos os pontos e observações que se perceba por vício no momento, identificando pelo menos a presença de vícios aparentes.
Portanto, tratando-se de defeito verificado no prazo de cinco anos, inicia-se a prescrição decenal a partir da constatação do vício, prevista no art. 205 do Código Civil.
Logo, o que se observa é que é primordial se atentar a qualquer problema que apareça em seu imóvel, pois caso se trate de um vício construtivo o ideal é procurar o construtor de imediato para não haver o risco de perda de prazos, ademais em casos de imóveis novos, o consumidor não deve desprezar a vistoria inicial do imóvel, devendo anotar todos os pontos e observações que se perceba por vício no momento, identificando pelo menos a presença de vícios aparentes.
