No dia 24/02/2022, o Superior Tribunal de Justiça sedimentou entendimento sobre as regras do pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis, em rito de representativo de controvérsia sob o tema 1113, cuja discussão estava assim resumida:
Definir:
a) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU;
b) se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI.
O TEMA 1113 fixou então seguinte tese:
A) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU;
B) O valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de ser condizente com as condições de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante regular instauração de procedimento administrativo próprio;
C) O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor estabelecido unilateralmente
Nesse artigo vamos explicar, de maneira prática e didática, como o STJ chegou nessas conclusões para sedimentar os problemas que eram discutidos em vários Tribunais deste país.
RESUMO DO CASO
O Município de São Paulo, indignado com a decisão do TJSP, em incidente de resolução de demandas repetitivas, que determinou o pagamento do cálculo do ITBI a partir do valor de transação do imóvel, recorreu para o STJ postulando a alteração do julgado, alegando que:
- O Valor venal do imóvel é atribuído por estimativa e o ITBI deveria refletir o valor real de mercado;
- A administração pública poderia desconsiderar, de pronto, o valor da transação declarado, e adquirir a base de cálculo do ITBI, cabendo ao contribuinte impugnar tal fixação mediante apresentação de prova em contrário.
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- PRESUNÇÃO DE BOA FÉ DO CONTRIBUINTE
Entendeu para o caso em questão que o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio do mercado do bem imóvel transacionado.
Caso o Fisco verificasse a incompatibilidade de valor da transação e o efetivo do imóvel, deve instaurar procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que inclusive deve ser respeitado o contraditório e a ampla defesa.
Neste contraditório deve ser assim assegurado o direito do usuário de apresentar todas as provas necessárias das peculiaridades que auxiliariam o quantum informado no momento da transação.
Preciso o entendimento do STJ, que embora seja possível ter uma ideia dos valores médios dos imóveis do mercado, segundo critérios de localização e tamanho, a avaliação de mercado específica de cada imóvel pode sofrer oscilação para cima ou até mesmo para baixo.
Podemos elucidar alguns exemplos, como foi relevantemente dito no voto do STJ, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação do imóvel, interesses pessoais do vendedor (urgência, mudança de investimento etc), que podem afetar sobremaneira no ajuste do preço.
No caso de alienação realizada em hasta pública, os famosos leilões, salvo hipóteses de preço vil (muito baixo), o valor da arrematação corresponde ao valor de mercado, pois se presume que esses fatores foram ponderados pelo arrematante para a realização do seu lance.
Dessa forma, prestigiou-se a boa-fé do contribuinte, tanto porque entender de modo diverso, deveria estar expressamente previsto em lei, como porque são os negociantes que possuem ciência inequívoca das circunstâncias que levaram o quantum ser estipulado daquela maneira.
Somente os negociantes possuem ou deveriam ter conhecimento integral sobre o real do valor do bem, sendo essa a principal razão de proteger a boa fé e determinar a impossibilidade de correção de ofício, ainda que autorizado por legislador local.
- LIMITES DO FISCO EM RELAÇÃO AO ITBI
Outro aspecto interessante, além da necessidade de procedimento administrativo, que o STJ deixou claro no julgamento é o fato de o fisco não possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.
Não pode a Administração Pública fixar a base de cálculo do ITBI com lastro em valor de referência previamente estabelecido, pois está amparado em critérios que foram por eles escolhidos unilateralmente e que apenas revelariam um valor médio de mercado, meramente estimativo.
Nesse contexto, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação, mesmo que existente lei local.
- POSSO PEDIR REEMBOLSO DO ITBI PAGO A MAIOR?
Muitos já pagaram valor com base de cálculo maior que o efetivamente transacionado e muitos outros contribuintes estavam esperando o julgamento da presente demanda representativa de controvérsia para poder se movimentar e requerer os valores já pagos.
Abre-se agora margem para restituição de tributos pagos indevidamente, possuindo o contribuinte o prazo de 05(cinco) anos para a devolução do montante pago a maior.
Ainda ganha relevante destaque eventuais remédios jurídicos para sanar cobranças indevidas do FISCO em relação a cobranças de ITBI, mesmo que embasado em legislação local.
