Em julho de 2022 o Superior Tribunal de Justiça (STJ), através da Terceira Turma, em acórdão relatado pelo Ministro Ricardo Villas Boas Cueva amansou a controvérsia, se é devida ou não a multa compensatória em caso de decisões judiciais que decreta o despejo e ainda se o fiador responde pelo pagamento da referida multa.
Trazemos agora de forma simples e prática os comentários acerca da referida decisão e também explicando as terminologias apresentadas para que tanto os locadores, como locatários e fiadores saibam estritamente sua responsabilidade quando assinam um contrato de locação.
- MULTAS ESTABELECIDAS NA LEI DO INQUILINATO
- MULTA COMPENSATÓRIA
- DIFERENÇA ENTRE MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA
- RESPONSABILIDADE DO FIADOR COM RELAÇÃO A MULTAS
- DECISÃO DO STJ E DESPEJOS JUDICIAIS
1- MULTAS ESTABELECIDAS NA LEI DO INQUILINATO
A lei de locações, Lei 8.245/91, por ser um contato que deve ser respeitada a autonomia da vontade, deve ter por limitação as regras do direito civil e também da própria Lei do Inquilinato.
Muita das vezes, multas desconhecidas são inseridas nos contratos, porém podem ser consideradas nulas de pleno direito, podendo ser invalidadas na via judicial, em caso de eventual cobrança.
No contrato de locação, verificamos diversas nomenclaturas para as multas, que aqui podemos elencar como, multa compensatória, moratória, ressarcitória, por descumprimento de cláusula, por encerramento antecipado, dentre outros.
Sobre a cumulação de multas é importante destacarmos que as multas são válidas, desde que não afete a Lei da Usura, sejam de fatos geradores diferentes e compatibilizados entre si, nas respectivas lógicas de incidência.
Focaremos a explicar às duas mais conhecidas que geram maior discussão, quais seja, a multa compensatória e moratória.
2 – MULTA COMPENSATÓRIA
O art. 4º, caput, da Lei nº 8.245/1991 estabelece a possibilidade de as partes pactuarem cláusula penal compensatória (multa) para o caso de descumprimento de obrigações contratuais pelas partes. Por oportuno, transcreve-se o referido dispositivo:
“(…) Art. 4º “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”
Nesse caso, a multa compensatória é uma indenização pré-estabelecida a título de perdas e danos no caso de descumprimento parcial ou total da obrigação.
Sobre a cláusula penal compensatória, o legislador ordinário editou dois dispositivos, os artigos 410 e 416, do Código Civil:
Art. 410. Quando se estipular a cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação, esta converter-se-á em alternativa a benefício do credor.
Art. 416. Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo.
Parágrafo único. Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente.
Assim, antes do término do prazo contratual, o locatário poderá devolver o imóvel mediante o pagamento de multa, com o abatimento proporcional do valor pelo período do contrato a ser cumprido, conforme também prevê o art. 413 do Código Civil.
3 – DIFERENÇA ENTRE MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA
A multa moratória, diferentemente da compensatória, é pactuada com o objetivo de desmotivar o devedor a cumprir defeituosamente a obrigação principal. Ou seja, o devedor, sabendo que se não cumprir exatamente os termos da obrigação principal, sofrerá sanção econômica, que poderá ser cumulada com o cumprimento da obrigação principal, ainda útil ao credor.
Elencamos como exemplo a multa moratória de 2% a.m aplicada às taxas condominiais em atraso.
No caso, o objetivo da presente cláusula é fazer com que o devedor cumpra com a obrigação e assegurar o adimplemento desta, já que constrange psicologicamente o devedor.
Note que a mora não é apenas para o atraso no cumprimento da obrigação, mas seu cumprimento imperfeito, considerando tempo, lugar ou forma que a lei estabeleça.
4 – RESPONSABILIDADE DO FIADOR COM RELAÇÃO A MULTAS
A fiança em contratos de aluguel é modalidade de garantia de pagamento e cumprimento das obrigações relativas ao contrato.
O fiador é responsável por assumir as despesas caso o inquilino não cumpra com o pagamento do aluguel, condomínio, IPTU, ou até mesmo um possível dano ao imóvel.
Essa obrigação começa na assinatura e encerra na data estipulada no contrato, podendo ficar com a obrigação contratual em no máximo 120 dias, caso seja renovado automaticamente (geralmente os contratos constam essa cláusula).
A fiança tem natureza jurídica de contrato acessório e subsidiário, o que significa dizer ser necessário um contrato principal, sendo sua execução subordinada ao não cumprimento desse contrato principal.
Pode ainda o fiador se comprometer contratualmente a ser garantidor em eventuais prorrogações de contrato e renunciar até mesmo o benefício de ordem, ou seja, pode ser executado primeiro que o devedor principal. Tal renúncia ao benefício de ordem está contida no art. 828, I do Código Civil.
Dessa forma, o fiador possui responsabilidades legais que também podem ser estendidas contratualmente, válida a atribuição de responsabilidade seja solidária, subsidiária ou até mesmo imediata com relação às obrigações devidas ao locatário, inclusive multas estabelecidas.
5 – DECISÃO DO STJ E DESPEJOS JUDICIAIS
Agora que você já sabe o que é multa compensatória, suas diferenças e limitações, vamos explicar como foi a decisão do STJ em recente tema levado a questionamento.
O STJ foi quedado a se manifestar acerca da possibilidade de cobrança de multa compensatória e responsabilidade do fiador em caso de despejo judicial proveniente de locação COMERCIAL.
A ementa foi assim elencada:
RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO. ART. 4º, CAPUT, DA LEI Nº 8.245/1991. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. ORDEM JUDICIAL. MULTA COMPENSATÓRIA. CABIMENTO. FIADOR. RESPONSABILIDADE.
- 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
- 2. Cinge-se a controvérsia definir se, em contrato de locação, a cláusula penal compensatória é devida com a devolução do imóvel decorrente de decisão judicial que decreta o despejo ou somente em caso de restituição voluntária do imóvel pelo locatário e, nessa situação, saber se o fiador responde solidariamente pelo pagamento da referida multa.
- 3. A multa compensatória também é devida em caso de devolução do imóvel locado determinada em ordem judicial de despejo.
- 4. Na hipótese de não ter havido extinção ou exoneração da garantia prestada, a responsabilidade pelo pagamento da multa compensatória também recai sobre fiador.
- 5. Recurso especial não provido.
(REsp n. 1.906.869/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/6/2022, DJe de 17/6/2022.)
Como podemos destacar acima, o STJ entendeu da forma mais apropriada, determinando que o locatário responde pela cláusula penal compensatória em razão da ordem judicial de despejo e como não houve extinção da garantia prestada no contrato de locação, caberia igualmente ao fiador, a responsabilidade do pagamento da referida multa.
Através da decisão do STJ pode se entender, inclusive, que outras multas podem ser estabelecidas no contrato de locação e, igualmente, o fiador também responde pelas obrigações decorrentes do contrato.
Dessa forma, muito cuidado na pactuação dos contratos de locação, principalmente porque dá para perceber que cada vez mais a autonomia das vontades estão sendo respeitadas no âmbito do contrato de locação, principalmente nos casos de locações comerciais.
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