TUDO O QUE VOCÊ PRECISA SABER SOBRE O SEGURO
Quem nunca ouviu falar ou utilizou do famoso contrato de gaveta! Em que pese diversos riscos em elaborar esse contrato, até os dias atuais ainda é cotidianamente utilizado. O intuito aqui será trazer as peculiaridades do seguro no contrato de gaveta em casos de financiamento imobiliário.
O que motivou a escrever sobre esse assunto foi um cliente que chegou desesperado ao nosso escritório e disse que ainda faltava pagar 1/3 do saldo devedor do financiamento, mas o devedor do efetivo negócio tinha falecido, de sorte que a compra e venda entre o cliente e o falecido tinha sido realizado por “contrato de gaveta.”
O QUE É O CONTRATO DE GAVETA?
Como o próprio nome leva a entender, é um contrato que fica “escondido”, como fosse realizado para ficar em uma gaveta, realizado por meio jurídico particular e informal, só sendo necessário mostrar o referido documento em situação específica e no momento adequado.
COMO FUNCIONA O CONTRATO DE GAVETA DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL?
O contrato de gaveta em casos de financiamento de imóvel é corriqueiro e o direito não pode se afastar dessa discussão. No caso, o vendedor que contraiu o financiamento com o agente financeiro/bancário, decide passar seu financiamento para uma terceira pessoa, que chamaremos de “gaveteiro”.
O vendedor para o agente financeiro/bancário permanece como o titular do negócio firmado até que seja realizado todo o procedimento de pagamento da dívida. Nessa situação, o gaveteiro, apesar de ser possuidor do bem, é inteiramente desconhecido pelo agente financiador.
Temos que mencionar que para os bancos responsáveis pelo financiamento o contrato de gaveta é um mecanismo irregular e, inclusive se descobrir a operação pode requerer a resolução do contrato, ou seja, acabar com o contrato. Contudo, o STJ entende que esse mecanismo pode ser legal e pode sim ser discutido judicialmente.
Aí entra o problema da questão apresentada com relação ao seguro. E se o vendedor faleceu com um financiamento em andamento quando existia contrato de gaveta?
E como fica com relação ao seguro existente no financiamento imobiliário em caso de morte do devedor fiduciário?
Para isso vamos falar um pouco sobre os seguros do financiamento imobiliário.
QUAIS SEGUROS EXISTEM NO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO?
Nos contratos de alienação fiduciária, ou comumente chamado de financiamento imobiliário, temos dois seguros obrigatórios por lei, quando realizados com os recursos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
O primeiro é o seguro DFI (Danos físicos ao imóvel), que cobre eventuais danos à integridade física da casa ou apartamento, cobrindo o valor total de avaliação do imóvel, abrangendo incêndios, alagamentos, explosões, etc.
O seguro é o de MORTE ou INVALIDEZ PERMANENTE (MIP), servindo como seguro de vida para os compradores. A indenização dele abrange o saldo devedor em aberto na data que ocorrer o sinistro, servindo para a quitação em caso de algo grave acontecer ao devedor.
Ainda existem os seguros opcionais também denominado como seguro PRESTAMISTA e tem por objetivo amortizar ou custear, total ou parcialmente obrigação assumida pelo devedor em caso de eventual sinistro.
COMO FICAM OS SEGUROS NOS CASOS DE MORTE NO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO?
Diante da morte do devedor fiduciante, o gaveteiro fica sem saber o que fazer e fica desesperado porque começa a pensar que perdeu o negócio ou até mesmo sua residência por duas razões.
A primeira porque acha que o banco irá tomar de volta o bem.
A segunda porque acha que os herdeiros usarão o direito de usar o seguro e retomarão a posse do imóvel.
Nenhuma das duas hipóteses acima estão corretas, apesar de acontecerem!
No caso de alienação fiduciária com recursos do SFH, independente de ter escolhido também o seguro opcional, a questão deve ser assim enfrentada.
A justiça vem entendendo que com a celebração do contrato de gaveta, os vendedores cederam aos “gaveteiros” os direitos e obrigações sobre o imóvel, subrogando-se nesses direitos e obrigações.
Assim, com a morte do devedor fiduciante, a quitação do contrato de financiamento pela indenização do seguro se dá em benefício dos novos compradores, que arcaram com o pagamento das parcelas do financiamento, nas quais se encontravam incluídos os prêmios do contrato de seguro.
A falta de alteração formal da titularidade do contrato perante o agente financeiro não invalida o negócio realizado entre as partes e a validade das obrigações ali estipuladas, de modo que tais atos não configuram inadimplemento contratual.
Nesse sentido trazemos entendimento do STJ:
CIVIL. SFH. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MORTE DO VENDEDOR. COBERTURA SECURITÁRIA.
1. A morte do vendedor, subseqüentemente ao contrato de promessa de compra e venda, nada obstante verificada antes da transferência junto ao agente financeiro (credor hipotecário) e da formalidade do registro imobiliário, quita o respectivo contrato de financiamento em proveito do adquirente, como forma de impedir eventual enriquecimento sem causa e, também, em decorrência da sub-rogação de fato “nas obrigações de mútuo hipotecário”, com o pagamento das prestações e do prêmio do seguro neles embutido.
2. Recurso especial conhecido, mas improvido.
( REsp 122.032/RS, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 27/05/2003, DJ 01/08/2005, p. 461)
CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ‘CONTRATO DE GAVETA’. MORTE DO PROMITENTE VENDEDOR COM A CONSEQÜENTE QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DO MÚTUO HIPOTECÁRIO. SUCESSORES QUE SE NEGAM A CUMPRIR O COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato de gaveta: designação atribuída aos negócios jurídicos de promessa de compra e venda de imóvel realizados sem o consentimento da instituição de crédito que financiou a aquisição; sobrevindo a morte do mutuário-promitente vendedor, os respectivos efeitos prevalecem sobre os do negócio oficial (mútuo hipotecário e seguro), sob pena de enriquecimento sem causa, porque a morte do mutuário/promitente vendedor só teve o efeito de quitar o saldo devedor do mútuo hipotecário, porque o prêmio de seguro foi pago pelo promitente comprador. Recurso especial conhecido, mas não provido.( REsp 119.466/MG, Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2000, DJ 19/06/2000, p. 140).
Quando tratamos de financiamento imobiliário sem os recursos do SFH, deve ser analisado prioritariamente o contrato entabulado entre as partes, bem como eventuais seguros acessórios realizado no ato negocial.
QUITAÇÃO DO SEU IMÓVEL DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO ATRAVÉS DO SEGURO
Em vez do susto da possibilidade de perder seu imóvel, há, portanto, a possibilidade de quitação do imóvel por completo, porém há a necessidade de analisar toda a documentação realizada entre as partes como a realizada com o agente bancário.
Muitas pessoas (gaveteiros) sem saber das informações trazidas aqui ainda quitam de imediato o financiamento imobiliário, abrindo margem a restituição dos valores por meio de via judicial.
Também existem casos que os herdeiros ainda buscam (indevidamente) o valor do saldo devedor quitado do gaveteiro, porém como já explicado não terá sucesso nessa questão.
Portanto, se foi feito um contrato de gaveta em financiamento imobiliário, com a morte do vendedor deve o seguro arcar com a quitação do contrato.
Entretanto, muitas vezes é necessário acionar o Poder Judiciário para analisar a questão para que o consumidor tenha garantida a quitação do imóvel.
