MARCO LEGAL DE GARANTIAS:
O QUE MUDA NO ASPECTO IMOBILIÁRIO? – PARTE 2
Chegamos na 2ª parte das novidades do novo marco legal das garantias. Tratamos na edição anterior que você pode acessar AQUI, sobre a alienação fiduciária e pontos relevantes.
Neste informativo, vamos explorar outras nuances do Marco Legal das Garantias, tentando deixar mais sintetizado as novas regras e condições para a constituição da penhora, hipoteca, loteamentos, tentando trazer um paralelo de como era antes para como está agora.
Vamos elucidar nessa PARTE 2 sobre o instituto da hipoteca, agente de garantias e loteamentos. Dividimos este informativo da seguinte maneira:
• MARCO LEGAL DAS GARANTIAS
• HIPOTECA
• AGENTE DE GARANTIAS
• LOTEAMENTOS
• CONCLUSÃO
- MARCO LEGAL DAS GARANTIAS E OBJETIVOS
O Marco Legal foi concebido com o propósito de reduzir os encargos do crédito e minimizar a inadimplência em território nacional. A lei buscou aprimorar o ambiente de negócios e simplificar as operações no mercado de crédito do país.
Já falamos com mais afinco sobre o tema e seus objetivos na Parte 1, que você pode acessar AQUI.
Vamos agora destrinchar algumas outras mudanças do Marco Legal de garantias que impactam no cenário imobiliário, a começar pela alienação hipoteca.
- HIPOTECA
A recente promulgação do Marco Legal das Garantias, pela Lei 14.711, introduziu inovações significativas no cenário jurídico, particularmente no âmbito da Alienação Fiduciária (AF) e da hipoteca. No contexto da AF, as alterações abordam responsabilidades de pagamento, garantias, multiplicidade da AF, estimativa do valor máximo da dívida, possibilidade de cross default, arrematação e prevalência da AF.
Em relação à hipoteca, o marco estabelece regras para quitação da dívida antes do leilão, tratamento de imóveis residenciais, inaplicabilidade da execução extrajudicial hipotecária a operações agropecuárias, além de abordar temas como cross default e arrematação.
- Reconfigurando a Hipoteca: Maior Eficiência e Prazos Limitados
No tocante à hipoteca, esta modalidade de crédito, que mantém a propriedade do imóvel no nome do tomador, passa por transformações significativas.
Anteriormente, a morosidade no processo judicial dificultava a retomada do bem em casos de inadimplência. Com o Marco Legal das Garantias, o procedimento em hipoteca é estruturado, estabelecendo prazos para cada etapa, assim como na alienação fiduciária. A execução extrajudicial agora segue um cronograma de 105 dias após a configuração da inadimplência, incluindo prazos para regularização, solicitação de leilão e realização dos leilões, proporcionando maior segurança jurídica aos credores.
- Perdão legal na Hipoteca e Mudanças do Código Civil
Uma das mudanças mais notáveis trazidas pelo Marco Legal é o perdão legal, aplicável em caso de arrematantes que adquirirem o imóvel como residência própria em contratos de hipoteca.
Além disso, o Código Civil também passou por ajustes, incluindo a possibilidade de o credor declarar vencidas outras obrigações garantidas pelo mesmo imóvel em caso de inadimplemento da hipoteca. Alterações no procedimento de sub-rogação e a extensão da hipoteca a novas obrigações com o mesmo credor também foram implementadas.
- Execução Extrajudicial da Hipoteca: Regulamentação e Eficiência
O Marco Legal das Garantias, ao regulamentar a execução extrajudicial da hipoteca, oferece um caminho mais eficiente para a retomada do bem em caso de inadimplência. O procedimento agora se ajusta aos prazos estabelecidos, proporcionando clareza e agilidade nas etapas, desde a regularização até a realização dos leilões. Essa abordagem estruturada visa não apenas facilitar a recuperação do crédito, mas também fortalecer a segurança jurídica nas transações hipotecárias, promovendo um ambiente mais equilibrado para credores e devedores.
A execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca é regulamentada pelo artigo 9º da Lei 14.711/23. O procedimento estabelece um cronograma claro para a retomada do imóvel em caso de inadimplência.
O § 1º destaca que, vencida e não paga a dívida hipotecária, o devedor será intimado pessoalmente para purgação da mora no prazo de 15 dias. O § 2º autoriza o início do procedimento de execução extrajudicial por leilão público em caso de não purgação da mora, com a devida averbação na matrícula do imóvel.
Os §§ 3º a 6º delineiam as etapas do leilão público, com prazos definidos e comunicação ao devedor. O § 7º assegura ao devedor o direito de remir a execução antes da alienação em leilão.
O § 10º isenta o devedor da responsabilidade pelo saldo remanescente nas operações de financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial.
O procedimento culmina com a lavratura de ata notarial de arrematação, conforme o § 11, e aplica-se, segundo o § 12, a algumas disposições da execução extrajudicial da alienação fiduciária em garantia.
Importante destacar que o artigo 9º não se aplica às operações de financiamento da atividade agropecuária, conforme o § 13.
- Marco Legal das Garantias e suas Implicações nos Artigos do Código Civil
A promulgação do Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/23) traz significativas alterações nos artigos do Código Civil que regem a hipoteca e a alienação fiduciária. No contexto da hipoteca, as modificações se concentram nos artigos 1.477 e 1.478.
O novo parágrafo 1º do artigo 1.477 define que o devedor não será considerado insolvente por não cumprir com as obrigações garantidas por hipotecas posteriores à primeira. Já o parágrafo 2º estabelece que o inadimplemento de uma obrigação garantida por hipoteca faculta ao credor declarar vencidas as demais obrigações garantidas pelo mesmo imóvel. Essas mudanças visam proporcionar maior flexibilidade e agilidade nas relações hipotecárias.
O artigo 1.478, por sua vez, sofre ajustes para simplificar o procedimento de sub-rogação do credor hipotecário que efetuar o pagamento das dívidas garantidas pelas hipotecas anteriores, sem prejuízo dos direitos contra o devedor comum.
- AGENTE DE GARANTIAS
O Marco Legal das Garantias, por meio da Lei 14.711/23, ainda introduziu alterações relevantes no Código Civil, criando o artigo 853-A, que regulamenta a atuação do agente de garantia. Este agente, designado pelos credores da obrigação garantida, desempenha um papel crucial na constituição, registro, gestão e execução de garantias, trazendo uma dinâmica inovadora para as relações contratuais.
O parágrafo 1º destaca que o agente de garantia pode utilizar a execução extrajudicial da garantia, desde que haja previsão na legislação específica. Esse aspecto proporciona maior eficiência nos processos de recuperação de crédito.
O parágrafo 2º estabelece o dever fiduciário do agente de garantia em relação aos credores, assegurando responsabilidade pelos seus atos. O parágrafo 3º introduz a possibilidade de substituição do agente de garantia, mediante decisão dos credores, respeitando o princípio da publicidade.
O parágrafo 5º destaca que o produto da realização da garantia constitui patrimônio separado do agente de garantia, assegurando a independência financeira do processo. O parágrafo 6º estipula um prazo de 10 dias úteis para que o agente de garantia efetue o pagamento aos credores após receber o valor do produto da realização da garantia.
A seção seguinte (§§ 7º e 8º) aborda a possibilidade de o agente de garantia manter contratos adicionais com o devedor, como pesquisa de ofertas de crédito, auxílio na formalização de contratos e intermediação em questões contratuais, desde que agindo com estrita boa-fé perante o devedor.
O Agente de Garantia, agora previsto no artigo 853-A do Código Civil, representa uma evolução significativa nas transações financeiras. Ele atua em nome próprio e em benefício dos credores, desempenhando funções desde a constituição até a execução das garantias. Sua designação pelos credores é respaldada por um dever fiduciário, com responsabilidade pelos atos realizados.
A flexibilidade é evidente na possibilidade de substituição do agente de garantia, uma decisão tomada pelos credores em assembleia. A segregação do patrimônio do agente, prevista no parágrafo 5º, garante autonomia financeira ao processo de realização da garantia.
Além disso, o agente de garantia pode oferecer serviços adicionais ao devedor, como pesquisa de ofertas de crédito e auxílio na formalização de contratos, desde que esteja em conformidade com os princípios da boa-fé.
Essas mudanças no Código Civil evidenciam a busca por maior eficiência e transparência nas transações financeiras, contribuindo para um ambiente mais seguro e equilibrado no mercado.
- LOTEAMENTOS
O Marco Legal das Garantias, pela Lei 14.711/23, introduziu alterações importantes no cenário do parcelamento do solo, notadamente no artigo 18 da Lei 6766/79. O parágrafo 8º, recém-incluído, estabelece que o mesmo imóvel pode agora servir como garantia tanto para o Município ou Distrito Federal na execução de obras de infraestrutura quanto para créditos oriundos de operações de financiamento destinadas à produção do lote urbanizado. Essa atualização reflete a busca por sinergias no uso dos imóveis em loteamentos, promovendo uma abordagem mais abrangente e integrada no âmbito das garantias oferecidas.
A inclusão do parágrafo 8º no artigo 18 representa um avanço significativo, permitindo uma maximização do uso do mesmo imóvel como garantia em diferentes contextos. Essa flexibilidade promove uma gestão mais eficiente dos recursos e um estímulo ao desenvolvimento urbano, conectando a execução de obras de infraestrutura à facilitação do acesso a créditos para a produção do lote urbanizado.
Essa medida alinha-se à perspectiva de otimização dos recursos disponíveis e ao fomento do crescimento ordenado das áreas urbanas, contribuindo para uma abordagem mais sustentável e integrada no planejamento urbano.
- CONCLUSÃO
A promulgação do Marco Legal das Garantias, por meio da Lei 14.711/23, trouxe significativas mudanças que impactam diretamente o universo imobiliário. Em especial, as alterações relacionadas à hipoteca, loteamentos e a introdução do agente de garantia apontam para uma reconfiguração profunda nas práticas do mercado.
O resgate da relevância da hipoteca é notório, uma vez que o Marco Legal proporciona um arcabouço jurídico mais claro e eficiente para a sua execução. A simplificação dos procedimentos e a imposição de prazos específicos para a realização de cada etapa conferem maior segurança aos credores, estimulando, assim, o retorno dessa modalidade como uma opção robusta no cenário de garantias imobiliárias.
No contexto dos loteamentos, a atualização do artigo 18 da Lei 6766/79 amplia a versatilidade dos imóveis, permitindo que um mesmo terreno sirva como garantia para diferentes finalidades, como a execução de obras de infraestrutura e a produção do lote urbanizado. Essa flexibilidade promove uma utilização mais eficiente do espaço urbano e abre caminho para uma abordagem mais integrada no desenvolvimento urbano.
A introdução do agente de garantia, por sua vez, representa um passo significativo na gestão de garantias, oferecendo uma estrutura mais dinâmica e adaptável às necessidades dos credores. Sua atuação abrange desde a constituição até a execução das garantias, promovendo maior eficiência nos processos e, ao mesmo tempo, ampliando o leque de serviços que podem ser oferecidos ao devedor.
Em suma, o Marco Legal das Garantias não apenas moderniza a legislação existente, mas redefine o panorama do mercado imobiliário, incentivando práticas mais ágeis, transparentes e alinhadas com as demandas da atualidade. O retorno da hipoteca, as inovações nos loteamentos e a figura do agente de garantia convergem para um ambiente mais dinâmico e propício ao desenvolvimento sustentável do setor.
Gostou do resumo dos principais pontos? Fique ligado nas próximas edições que prometeremos simplificar também os outros pontos relevantes do novo Marco Legal de Garantias.
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