Um muro de 570 metros levantado entre a praia e um terreno privado em Ipojuca (PE) escancarou uma dúvida que todo proprietário de orla já teve: o que é terreno de marinha e até onde vai a propriedade particular na beira do mar? A Justiça Federal determinou a demolição da estrutura, mas o TRF-5 suspendeu a retirada duas vezes em 2026. Por trás da notícia, há regras permanentes sobre praia, faixa de marinha e área de preservação permanente. Por isso, este artigo explica cada uma delas e mostra o que verificar antes de construir na orla.
O caso do muro de 570 metros no Pontal de Maracaípe
O muro tem cerca de 570,8 metros e separa o Pontal de Maracaípe, em Ipojuca (PE), de um terreno privado. Além disso, a estrutura já era conhecida da Justiça: o poder público a demoliu uma vez, e depois ela foi reconstruída.
Primeiro, em maio de 2026, a 35ª Vara Federal de Pernambuco determinou a demolição total do muro, com prazo de 15 dias. No entanto, o Tribunal Regional Federal da 5ª Região suspendeu a retirada em outubro de 2026. Depois, em novembro, o TRF-5 concedeu nova suspensão.
Ou seja, a obra continua de pé, mas a disputa segue aberta. Para entender o caso, primeiro é preciso saber o que a perícia encontrou no local.
O que a perícia encontrou na faixa costeira
A perícia judicial concluiu que o muro ocupa integralmente três faixas protegidas: a praia, o terreno de marinha e uma área de preservação permanente. Além disso, o laudo registra a supressão de restinga, a vegetação típica das dunas.
O documento aponta ainda alteração da dinâmica costeira e interferência na área de desova de tartarugas marinhas. Segundo as notícias sobre o caso, a extensão construída também superou o que havia sido autorizado. Dessa forma, o problema não é apenas a posse da faixa, mas o impacto ambiental da obra.
O que é terreno de marinha e quem administra essa faixa
O terreno de marinha é uma faixa de 33 metros medida horizontalmente para dentro da terra. A contagem parte da linha do preamar-médio de 1831, ou seja, da posição média das marés altas registrada naquele ano. A definição está no art. 2º do Decreto-Lei 9.760/1946 e vale para a costa marítima e para as margens de rios e lagoas com influência das marés.
Essa faixa é um bem dominical da União. Portanto, quem administra o terreno de marinha é a Secretaria do Patrimônio da União, a SPU. O particular pode ocupar a faixa por aforamento, instituto que separa o domínio direto (da União) do domínio útil (do ocupante).
Na prática, o ocupante paga um foro anual à União. Além disso, nas transferências do domínio útil, incide o laudêmio, um percentual devido ao erário federal. Vale dizer: mesmo com o aforamento, o domínio útil não autoriza construção sem as licenças devidas.
Praia, terreno de marinha e APP: três faixas, três regimes
Em primeiro lugar, praia e terreno de marinha se confundem na cabeça de muita gente, mas são regimes diferentes. A Constituição define as praias como bens da União, no art. 20, III. Já o Decreto 5.300/2004 descreve a praia como a área coberta e descoberta periodicamente pelas águas, acrescida da faixa de areia, cascalho ou seixo até o início da vegetação natural.
A praia é bem público de uso comum. Logo, ninguém pode cercá-la ou impedir o acesso das pessoas. O terreno de marinha, por outro lado, admite ocupação privada por aforamento. Por fim, a restinga é área de preservação permanente por força do art. 4º, VI, da Lei 12.651/2012, o Código Florestal, como fixadora de dunas ou estabilizadora de manguezais.
| Faixa | Natureza | Base legal | Quem administra | Pode construir? |
|---|---|---|---|---|
| Praia | Bem público de uso comum | Art. 20, III, CF; Decreto 5.300/2004 | União | Não; uso comum do povo |
| Terreno de marinha | Bem dominical da União | DL 9.760/1946, art. 2º | SPU | Só com aforamento e licenças |
| APP de restinga | Área de preservação permanente | Lei 12.651/2012, art. 4º, VI | Órgão ambiental | Regra restritiva; depende de autorização |
Em resumo, uma mesma orla pode reunir as três faixas sobrepostas. É exatamente o que a perícia descreveu no caso de Maracaípe.
Por que o poder público pode demolir obra irregular
O poder de polícia permite ao Estado remover construções que violem a lei. Quando a obra irregular está em bem público, a regra é ainda mais dura: em regra, não há indenização pela demolição.
A jurisprudência segue essa linha. O TJDFT, no Acórdão 1.237.252, entendeu que a ocupação irregular de terra pública é mera detenção. Por isso, as edificações ficam sujeitas à demolição pelo poder de polícia, sem qualquer indenização. O STJ já decidiu no mesmo sentido no RMS 11.688/RJ.
Além do aspecto patrimonial, há o ambiental. No caso pernambucano, o licenciamento caberia ao órgão ambiental estadual (CPRH), e a obra em APP exigiria autorização específica. Construir sem esses atos torna a obra irregular sob dois ângulos.
Atenção: construir em bem público sem autorização não gera direito à indenização se o poder público determinar a demolição da obra.
Por que o TRF-5 suspendeu a demolição
Antes de tudo, a suspensão não significa que o muro venceu. A base do Tribunal é o art. 300, § 3º, do Código de Processo Civil. Segundo esse dispositivo, a tutela de urgência antecipada não pode produzir efeitos irreversíveis antes da sentença de mérito.
A lógica é simples: demolir o muro antes do julgamento definitivo esvaziaria o objeto da ação. Se, ao final, o proprietário provasse algum direito, não haveria mais como reverter a demolição. Portanto, o Tribunal preferiu manter a estrutura até o mérito, sem absolvê-la.
Em outras palavras, a decisão é uma pausa processual, não um aval. A sentença ainda dirá se a demolição vai acontecer ou não.
O precedente do STJ que trocou demolição por indenização
Em agosto de 2026, a Segunda Turma do STJ analisou o AgInt no AREsp 2.110.631-SC, com acórdão relatado pelo Ministro Afrânio Vilela e publicado no Informativo 896. O caso envolvia um edifício residencial erguido em APP de restinga. O Tribunal considerou a demolição integral desproporcional e a converteu em indenização destinada à reparação ambiental.
O motivo, vale dizer, foi a boa-fé. O empreendimento contava com respaldo judicial, administrativo e legal, e as unidades já tinham passado a terceiros de boa-fé. Assim, a demolição total geraria dano maior que o benefício ambiental.
Esse precedente, no entanto, pode não salvar o muro de Maracaípe. Segundo as notícias, a estrutura foi reconstruída depois de uma demolição anterior e supera a extensão autorizada. Esses elementos enfraquecem a alegação de boa-fé. Além disso, o caso ainda está em andamento, e o mérito permanece aberto.
Antes de construir na orla: quatro verificações essenciais
Quem tem ou pretende comprar imóvel na orla deve conferir quatro pontos antes de qualquer obra. Dessa forma, o proprietário evita notificações, embargos e até demolição.
O que verificar antes de construir na orla
Consulta à SPU
Verifique se o imóvel toca terreno de marinha e qual é a situação do aforamento junto à Secretaria do Patrimônio da União.
Linha do preamar
Confirme se o município homologou a linha do preamar-médio (LPM), que fixa o limite da faixa de 33 metros.
Licença ambiental
Cheque se a área abrange APP, como restinga ou manguezal, e obtenha a licença do órgão ambiental competente.
Alvará municipal
Só inicie a obra com o alvará de construção da prefeitura, dentro do que os demais atos autorizaram.
E no recorte local: a orla de Aracaju e o litoral sergipano
Em Sergipe, a regra é a mesma. A orla de Aracaju, da Atalaia ao Aruana, e as praias do litoral sul concentram imóveis em faixa de marinha e áreas de restinga. Antes de murar, ampliar ou construir, o proprietário deve cruzar a matrícula com a situação na SPU e o zoneamento municipal.
Nesse sentido, um advogado imobiliário em Aracaju faz esse cruzamento documental e aponta o que a faixa permite. Na prática, essa análise prévia custa muito menos que um embargo ou uma ação de demolição.
Perguntas frequentes
Posso murar ou construir no meu terreno na beira da praia?
O que acontece se eu construir em terreno de marinha sem licença?
Quem paga a demolição de uma obra irregular?
Regime do terreno de marinha
O que é laudêmio no terreno de marinha?
É possível usucapir terreno de marinha?
Vai construir na orla ou recebeu notificação sobre obra irregular?
A equipe analisa a matrícula, a situação na SPU e as licenças do imóvel. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
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Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em novembro de 2026.
