É possível que o condomínio edilício proíba, por meio de sua convenção, que os residentes se utilizem aplicativos, a exemplo do Airbnb e do Booking, para locar suas unidades por temporada?

Para quem não sabe, hoje em dia existem aplicativos que oferecem aluguel por temporada, conectando pessoas que desejam disponibilizar suas casas como acomodação a aqueles que desejam uma alternativa às hospedagens tradicionais como hotéis e pousadas.

Assim, se você tiver interesse em se hospedar em uma casa ou apartamento ao invés de um hotel na sua próxima viagem, plataformas como o Airbnb oferecem esse serviço.

Dessa forma, muitas pessoas, como forma de adquirir renda extra, abrem as portas de sua casa para hóspedes, através do Airbnb e aplicativos semelhantes.

Importante ressaltar que a reserva de imóveis por plataformas digitais é caracterizada como uma espécie de contrato atípico de hospedagem, que não se confunde com a locação por temporada, regulada pela Lei nº 8.245/91, nem o contrato de hospedagem oferecido por hotéis, que também possui regulamentação específica.

Ou seja, ainda não há uma regulamentação específica sobre esse tipo de acomodação.

A questão aqui posta é: pode um proprietário, que possui um imóvel em condomínio residencial, alugar seu apartamento pelo Airbnb ou outra plataforma similar?

Para responder pergunta, vamos imaginar que João possui um apartamento localizado em um prédio condominial. Ele não mora no local, tendo comprado o imóvel apenas como forma de investimento e teve a ideia de anunciar o apartamento no Airbnb.

João alugou algumas vezes seu apartamento através da plataforma. No entanto, o síndico do condomínio soube do fato e enviou uma notificação extrajudicial a João, informando que essa prática é proibida pela convenção do condomínio, porque configuraria atividade comercial.

Assim, João estaria em violação da convenção, que prevê que o condomínio tem finalidade exclusivamente condominial, não podendo os residentes utilizar das unidades para exercer qualquer tipo de comércio.

Exatamente essa situação foi levada ao Judiciário, chegando até o Superior Tribunal de Justiça. O que decidiu o STJ? É possível que o proprietário continue alugando seu apartamento pelo Airbnb?

A resposta é não. A 4ª Turma do STJ, por maioria de votos, decidiu que, se a convenção do condomínio previr a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais de intermediação. Vejamos:

“É vedado o uso de unidade condominial com destinação residencial para fins de hospedagem remunerada, com múltipla e concomitante locação de aposentos existentes nos apartamentos, a diferentes pessoas, por curta temporada.”

(STJ. 4ª Turma. REsp 1.819.075-RS, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, julgado em 20/04/2021, publicado no Info 693).

Entretanto, é preciso destacar que o ponto principal a ser analisado é a convenção do condomínio. Se a convenção condominial autorizar a utilização das unidades para essa modalidade de aluguel, será permitido que os proprietários utilizem o Airbnb ou outras plataformas similares.

Por isso, importante checar o que diz a convenção do seu condomínio antes de decidir alugar seu apartamento no Airbnb.

Isso porque o Código Civil, ao mesmo tempo que reconhece ao proprietário o direito de dispor livremente de sua unidade residencial (arts. 1.228 e 1.335 do CC/2002), também lhe impõe o dever de observar a sua destinação e usá-la de maneira não abusiva, com respeito à convenção do condomínio, que, ressalta-se, possui força normativa.

Portanto, se na convenção do seu condomínio, houver proibição de uso das unidades para fins comerciais, não será possível promover as locações por curta temporada através de plataformas como Airbnb.

Por fim, importante destacar que existe projeto de lei no Senado Federal sobre a matéria, seguindo a mesma linha do decidido pelo STJ. O Projeto de Lei nº 2.474/2019 visa exigir expressa autorização na convenção do condomínio para que seja permitido aos condôminos proceder à locação por temporada contratada por meio online.

Dra. Tatyane Barbosa Carvalho Melo

OAB/SE 13.242

Advogada do Escritório Amadeus & Santos