Conforme preceitua Scavone, Usucapião é uma forma de aquisição que requer determinadas condições para manifestar-se, no geral havendo a posse mansa e pacífica, por período exigido em lei, haverá autorização para aquisição da propriedade. O instituto da Usucapião transforma uma situação fática de direito, a posse na propriedade.[i]
Entende-se que a Usucapião repara uma injustiça social, tendo em vista que os novos possuidores dão utilidade a imóveis abandonados, como também punem proprietários negligentes que não exercem a devida função social de sua propriedade.
[i] Scavone Junior, Luiz Antonio Direito imobiliário: teoria e prática. – 15. ed – Rio de Janeiro: Forense, 2020, p. 2131
a usucapião dá prêmio a quem ocupa a terra, pondo-a a produzir. É verdade que o verdadeiro proprietário perdeu seu domínio, contra sua vontade. Mas, não é injusta a solução legal, porque o prejudicado concorre com sua desídia para a consumação de seu prejuízo. Em rigor, já vimos, o direito de propriedade é conferido ao homem para ser usado de acordo com o interesse social e, evidentemente, não o usa dessa maneira quem deixa sua terra ao abandono por longos anos.
Entretanto, não são todos bens que estão sujeitos a Usucapião, tais como os bens públicos, tanto nossa Carta Magna, como o Código Civil prevê a impossibilidade de usucapião de bens públicos, vejamos:
CF/88
Art. 183 (…).
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Código Civil
Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.
Com base nos citados artigos, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao recurso especial de um grupo de pessoas que pretendiam continuar na posse de imóvel em um conjunto residencial de Maceió (AL). Segue entendimento do STJ:
Não é possível usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, ainda que em situação de abandono.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.874.632-AL, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 25/11/2021 (Info 720).
No presente caso, o imóvel a ser usucapido foi objeto de financiamento pelo SFH, Sistema Financeiro de Habitação (SFH) que é um programa do Governo Federal, criado pela Lei nº 4.380/64, tendo como objetivo facilitar a aquisição de casa própria, reduzindo o déficit habitacional brasileiro.
Ocorre que o imóvel abandonado pela Caixa Econômica Federal, foi ocupado e estava sendo usado como moradia. No STJ, os Autores alegaram função social da propriedade e o direito de moradia em detrimento da supremacia do interesse público.
O que se questiona é… se encaixaria o bem financiado em SFH como bem público?
Segundo o art. 98 do Código Civil:
Art. 98. São públicos os bens do domínio nacional pertencentes às pessoas jurídicas de direito público interno; todos os outros são particulares, seja qual for a pessoa a que pertencerem.
Tendo em vista que a Caixa Econômica é empresa pública federal, uma pessoa jurídica de direito privado, seus bens não seriam bens públicos. No entanto, a doutrina defende que caso o bem pertencente a pessoa jurídica de direito privado, prestadora de serviço público, esteja vinculado a prestação dessa atividade, também deverá ser considerado bem público. [i].
[i] CUNHA JÚNIOR, Dirley. Curso de Direito Administrativo. 14ª ed. Salvador: JusPodivm, 2015, p. 391
No caso da CEF, seu próprio Estatuto traz como um dos seus objetivos: “atuar como agente financeiro dos programas oficiais de habitação e saneamento e como principal órgão de execução da política habitacional e de saneamento do Governo federal, e operar como sociedade de crédito imobiliário para promover o acesso à moradia, especialmente para a população de menor renda” (art. 5º, XII, do Anexo aprovado pela Lei 7.973⁄2013).
Portanto, conclui-se que o imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, é afetado à prestação de serviço público, sendo então tratado como bem público, logo insuscetível a usucapião.
