A usucapião de bem público não existe, e o STJ acaba de repetir isso em um caso inusitado. Uma concessionária pediu a usucapião de um terreno permanentemente submerso pelo reservatório da UHE Lajeado, em Palmas, Tocantins. Ela alegava posse há mais de 20 anos e uma matrícula em nome de particular. Ainda assim, a 3ª Turma negou o pedido por unanimidade, no REsp 2.230.789/TO, julgado em 10 de novembro de 2026. Neste artigo, explicamos a decisão, a regra centenária que ela confirma e como verificar a natureza de um imóvel antes de ajuizar usucapião.
O caso: a usina, a área submersa e o pedido de usucapião
A história tem um cenário improvável. Nela, uma concessionária ligada à UHE Lajeado pediu em juízo a usucapião de uma área que hoje está permanentemente coberta pelas águas do reservatório da usina, em Palmas, Tocantins. Segundo a empresa, ela teria posse do terreno há mais de 20 anos.
O pedido, portanto, enfrentava um problema óbvio. De fato, a área não é um terreno qualquer: ela foi desapropriada para a construção da usina hidrelétrica e incorporada ao patrimônio da União. Ou seja, trata-se de um bem público, como veremos adiante.
Além disso, o caso chamou a atenção pela própria imagem. Durante o julgamento, a Ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, ironizou a tese com uma pergunta direta: seria possível construir uma mansão embaixo d’água? A provocação, vale dizer, aponta para a questão central. No entanto, o problema não é a submersão em si, mas a natureza jurídica do bem.
O que o TJ/TO decidiu e o que o STJ manteve
Primeiro, o Tribunal de Justiça do Tocantins analisou o pedido como usucapião extraordinária, modalidade que exige posse prolongada. No entanto, mesmo com mais de 20 anos alegados, o tribunal negou o pedido. De fato, a ementa do julgado, publicada no Diário da Justiça do TJ/TO, é taxativa: área inundada pelo reservatório de usina hidrelétrica, afetada à utilidade pública, é bem dominial público, e sua aquisição por usucapião é impossível.
Em seguida, a concessionária recorreu ao STJ. A 3ª Turma, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, negou provimento ao REsp 2.230.789/TO por unanimidade, em 10 de novembro de 2026, conforme noticiou o portal Migalhas. Assim, o entendimento do TJ/TO ficou mantido.
Por fim, vale um registro de transparência: a análise aqui se baseia nas notícias do julgamento e na ementa do TJ/TO. O inteiro teor do acórdão do STJ ainda não havia sido publicado até a data desta atualização.
A regra: usucapião de bem público é impossível
A decisão do STJ não criou nenhuma novidade. Pelo contrário, ela apenas aplicou uma das regras mais antigas do Direito brasileiro. O artigo 102 do Código Civil é direto: os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.
Além disso, a Súmula 340 do STF confirma que essa vedação existe desde a vigência do Código Civil de 1916. Portanto, a impossibilidade atravessa mais de um século de jurisprudência sem nenhuma inflexão relevante.
A Constituição, por sua vez, reforça a vedação duas vezes. O artigo 183, parágrafo 3º, exclui os bens públicos da usucapião especial urbana. Já o artigo 191, parágrafo único, afasta esses bens da arrecadação como devolutos. Em resumo, o ordenamento fecha todas as portas para a usucapião de bem público.
O que são bens públicos
Para entender o caso, antes de tudo, é preciso saber o que o Direito considera bem público. Para isso, o artigo 98 do Código Civil define: são bens públicos os do domínio nacional pertencentes às pessoas jurídicas de direito público interno. Todos os demais são particulares, de quem quer que sejam.
Em seguida, o artigo 99 divide os bens públicos em três categorias. A tabela abaixo resume cada uma delas.
| Categoria | O que são | Exemplos | Admite usucapião? |
|---|---|---|---|
| Uso comum do povo | Bens de uso livre e geral pela população | Rios, mares, estradas, ruas e praças | Não |
| Uso especial | Bens que servem à administração pública | Prédios de repartições, escolas públicas, quartéis | Não |
| Dominicais | Patrimônio do ente público disponível para uso | Terrenos desapropriados e ainda não afetados a serviço, como a área do reservatório | Não |
Note, então, que a resposta é a mesma nas três linhas. Pela corrente majoritária, todos os bens públicos são imprescritíveis, inclusive os dominicais. Com efeito, essa conclusão decorre do artigo 102 do Código Civil, lido com o artigo 183, parágrafo 3º, da Constituição. Dessa forma, nenhum bem público se perde pelo simples passar do tempo.
Por que a área da usina virou patrimônio da União
O ponto decisivo do caso está na origem do título. Com efeito, para construir a UHE Lajeado, o poder público desapropriou a área por utilidade pública, nos moldes do Decreto-Lei 3.365/1941. Com a desapropriação regular, o domínio do terreno passou para a União.
Portanto, a partir desse momento, a área deixou de ser bem particular. Ela passou a compor o patrimônio público, afetado à finalidade essencial de geração de energia. E, como vimos, bem público não se adquire por usucapião, em nenhuma hipótese.
Ou seja, a submersão pelo reservatório é apenas o cenário físico do caso. A impossibilidade jurídica nasce antes dela, no ato de desapropriação que transformou o terreno em patrimônio da União.
Matrícula em nome de particular não muda a natureza do bem
A concessionária, contudo, ainda tentou um argumento esperto. Segundo ela, a matrícula do terreno continuava em nome de particular no registro de imóveis. Assim, na visão da empresa, o bem poderia ser usucapido como qualquer outro imóvel privado.
O argumento, no entanto, não prosperou. De fato, o registro imobiliário organiza e publica os títulos, mas não altera a natureza jurídica do bem. Se a desapropriação transferiu o domínio à União, o bem se tornou público, ainda que a matrícula esteja desatualizada.
Essa conclusão, aliás, tem um alerta prático valioso. Quem pretende ajuizar usucapião não pode confiar apenas na matrícula. É preciso investigar a história do imóvel, inclusive desapropriações antigas, antes de gastar tempo e dinheiro com a ação.
Concessão de serviço público não transfere domínio
Outro ponto merece destaque: a posição da própria concessionária. Em resumo, uma concessão de serviço público autoriza a empresa a explorar a atividade. Ela não transfere, porém, a propriedade dos bens envolvidos. O domínio continua com o poder público concedente.
Dessa forma, a concessionária que opera a usina não é dona do reservatório. Ela exerce um serviço delegado sobre bens que permanecem públicos. Por isso, a posse dela sobre a área não gera usucapião, por mais longa que seja.
O entendimento conversa com a jurisprudência do próprio STJ. Com efeito, em julgado noticiado pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) em 2024, o tribunal decidiu que não há usucapião de imóvel afetado a finalidade pública essencial pertencente a sociedade de economia mista que presta serviço público. A lógica, portanto, é a mesma: bens afetados ao serviço público ficam fora do alcance da usucapião.
Vinte anos de posse não bastam
Aqui entra a lição mais importante do caso. A concessionária, vale lembrar, alegava posse superior a 20 anos, prazo que ultrapassa até os 15 anos da usucapião extraordinária do artigo 1.238 do Código Civil. Ainda assim, o tempo era simplesmente irrelevante.
A razão é técnica: a imprescritibilidade dos bens públicos não é um prazo que se vence com paciência. Pelo contrário, ela é um atributo absoluto. Enquanto o bem for público, nenhum lapso de tempo, nem 20, nem 30, nem 40 anos, transforma posse em propriedade.
O requisito que vem antes de todos os outros
Por isso, a natureza do bem é o requisito que antecede todos os demais na usucapião. Antes de contar anos de posse, verificar o animus domini ou reunir provas, é preciso responder a uma pergunta: o imóvel é usucapível? Se a resposta for não, toda a análise seguinte perde o sentido.
Em outras palavras, a usucapião extraordinária exige posse longa, mas pressupõe um bem passível de aquisição. Contra um bem público, o relógio simplesmente não corre. Esse é o recado prático do REsp 2.230.789/TO.
Como verificar a natureza do imóvel antes de pedir usucapião
Antes de tudo, o caso da UHE Lajeado mostra o custo de ajuizar ação sem essa verificação prévia. Por isso, organizamos abaixo o roteiro que costuma orientar a análise antes de qualquer pedido de usucapião.
Roteiro de verificação antes da usucapião
Certidão de matrícula
Peça a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis. Ela mostra o titular registral e os ônus, mas não encerra a análise.
Histórico de desapropriações
Pesquise decretos e processos de desapropriação que possam ter atingido a área, inclusive décadas atrás, por obras públicas ou concessões.
Consulta à SPU e faixas públicas
Verifique na Secretaria do Patrimônio da União se o imóvel integra o patrimônio federal, como terrenos de marinha, margens de rios e faixas de fronteira.
Análise técnica do conjunto
Por fim, um advogado cruza matrícula, histórico e situação fundiária para concluir se o bem é usucapível e qual modalidade de ação cabe.
Cada etapa, então, elimina um risco. A matrícula sozinha não basta, como o caso do STJ demonstrou. Dessa forma, o conjunto da diligência protege o cliente de ações fadadas ao insucesso e de custos evitáveis.
O recorte local: margens de rios e áreas federais em Sergipe
O tema não é distante de Sergipe. Pelo contrário, o estado concentra situações semelhantes à do caso julgado. Aracaju nasceu entre o mar e o rio Sergipe, e boa parte da orla e das margens urbanas envolve bens da União, como terrenos de marinha e faixas de domínio.
Além disso, os rios São Francisco, Vaza-Barris, Sergipe e Real criam extensas margens sujeitas a regras próprias. Áreas de preservação permanente e faixas marginais de rios navegáveis, por exemplo, têm natureza pública ou restrições que impedem a usucapião comum. Contudo, quem ocupa essas áreas por anos pode acreditar que o tempo resolve a situação; a regra do STJ diz o contrário.
Portanto, a prevenção é o melhor caminho. Antes de ajuizar usucapião em Aracaju ou no interior do estado, vale investigar a natureza do bem com cuidado. Por fim, um advogado imobiliário em Aracaju analisa a matrícula, o histórico de desapropriações e a situação fundiária para indicar o caminho correto de regularização.
Perguntas frequentes
Sobre bens públicos e usucapião
Bem público pode ser adquirido por usucapião depois de muitos anos?
Terreno de marinha pode ser usucapido?
E se a matrícula do imóvel estiver em nome de particular?
Sobre o caso do STJ e a prevenção
Concessão de serviço público transfere a propriedade do bem ao concessionário?
Imóvel desapropriado que o poder público não usa pode ser usucapido?
Área de preservação permanente pode ser usucapida?
Vai pedir usucapião ou tem dúvidas sobre a natureza do imóvel?
A equipe do escritório analisa a matrícula, o histórico de desapropriações e a situação fundiária antes de qualquer ação. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
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Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em novembro de 2026.
