A dúvida sobre taxa de condomínio inquilino acaba de receber uma resposta firme do Superior Tribunal de Justiça. A 4ª Turma decidiu, por unanimidade, que é ilegal a cláusula de regimento interno que cria uma “taxa de lazer” cobrada somente de quem aluga, e não dos proprietários. A decisão, no REsp 1.890.939, protege locatários de cobranças discriminatórias e acende um alerta para síndicos e administradoras. Neste artigo, você entende o caso, o fundamento do tribunal e o que fazer se recebeu um boleto assim.
O caso: a “taxa de lazer” cobrada só de quem aluga
O caso nasceu em Poços de Caldas, no sul de Minas Gerais. O Condomínio Quisisana, instalado em um antigo hotel da cidade, aprovou em assembleia uma taxa de lazer prevista no regimento interno. O detalhe decisivo: a cobrança atingia apenas os possuidores não proprietários, ou seja, os inquilinos.
O condomínio tem história antiga, com primeira ata registrada em 1963. Em geral, regimentos dessa época guardam cláusulas atípicas, que hoje esbarram na lei. Assim, a cobrança acabou questionada na Justiça.
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais declarou a ilegalidade da taxa. O condomínio recorreu; contudo, o STJ manteve o entendimento. A decisão saiu na 4ª Turma, por unanimidade, com voto do desembargador convocado Luís Carlos Gambogi, que atuou na vaga do Ministro Marco Buzzi. Além disso, o caso ganhou repercussão após a notícia publicada pelo JOTA em 21 de outubro de 2026.
Taxa de condomínio inquilino: o que o STJ decidiu
Antes de tudo, o fundamento central do julgamento é direto. Segundo o voto do relator, “a mera condição de possuidor não proprietário não constitui critério objetivo suficiente para justificar a cobrança diferenciada”. Em outras palavras, ser inquilino, por si só, não justifica pagar mais.
Além disso, o relator incorporou um ponto destacado pelo Ministro Raul Araújo. As regras do condomínio são impositivas somente aos condôminos, isto é, a quem tem relação imediata com o condomínio. Portanto, uma taxa criada em desfavor de terceiros, como o locatário, não se sustenta.
Na prática, o STJ traçou uma linha clara: o condomínio pode ratear despesas entre os condôminos, mas não pode mirar o inquilino como classe pagadora. Dessa forma, a “taxa de lazer” exclusiva caiu.
Aprovação em assembleia não salva a cláusula
Muita gente pensa que assembleia decide tudo. No entanto, a convenção e o regimento interno têm força normativa apenas dentro dos limites do ordenamento jurídico. Ou seja, eles passam pelo controle de legalidade.
Por isso, uma cláusula aprovada por maioria continua inválida se contraria a lei ou cria distinção sem critério objetivo. O caso do Quisisana mostra exatamente isso: a taxa saiu de uma assembleia e mesmo assim não resistiu ao Judiciário.
Com efeito, a maioria em assembleia legitima o rateio das despesas comuns, mas não legitima discriminação. Quem administra condomínios deve lembrar dessa diferença antes de propor novas cobranças.
Perante o condomínio, quem deve é o proprietário
Aqui entra um ponto técnico que resolve boa parte das confusões. Os encargos condominiais têm natureza de obrigação propter rem, ou seja, ficam ligados ao imóvel. Por isso, perante o condomínio, o responsável pela taxa de condomínio é o proprietário da unidade, o condômino.
Assim, mesmo quando o contrato de locação transfere a taxa ao inquilino, essa cláusula vale apenas entre locador e locatário. Ela não se impõe ao condomínio, que cobra do dono do imóvel.
Vale dizer: o inquilino pode quitar o boleto por força do contrato, mas a dívida perante o condomínio continua sendo do proprietário. Essa distinção orienta tanto a cobrança regular quanto a reação à cobrança indevida.
Locador ou locatário: quem paga o quê
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) reparte os encargos dentro do contrato de locação. Em resumo, o inquilino responde pelas despesas ordinárias, e o locador pelas extraordinárias e pelos impostos. Dessa forma, a tabela abaixo organiza essa divisão.
| Encargo | Quem paga | Base legal |
|---|---|---|
| Taxas ordinárias de condomínio | Locatário, no contrato com o locador | Lei 8.245/91, art. 23, VIII |
| Despesas extraordinárias de condomínio | Locador | Lei 8.245/91, art. 22, X |
| Impostos e taxas que incidem sobre o imóvel | Locador | Lei 8.245/91, art. 22, VIII |
| Taxa de condomínio perante o condomínio | Proprietário (obrigação propter rem) | Legislação civil e jurisprudência |
Repare no detalhe: o art. 23, VIII, faz o locatário pagar as taxas ordinárias ao locador, dentro da relação de locação. Contudo, isso não transfere ao inquilino a posição de devedor do condomínio nem autoriza taxas exclusivas contra ele.
O critério válido de rateio é o uso, nunca a condição de inquilino
O ordenamento já oferece um critério objetivo para rateios diferenciados. O art. 1.340 do Código Civil dispõe: “As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.”
Ou seja, a lei admite cobrança diferenciada pelo uso e pelo benefício, nunca pela condição jurídica da pessoa. Um condomínio pode, por exemplo, repartir a manutenção de uma área entre quem a utiliza, se a convenção assim previr. Por outro lado, não pode cobrar mais caro de alguém apenas porque essa pessoa é inquilina.
Nesse sentido, a distinção é simples de aplicar: cobrar de quem usa a área de lazer é um critério objetivo; cobrar de quem aluga é um critério pessoal, e por isso vedado.
Inquilino cobrado indevidamente: o que fazer
Se você recebeu uma taxa exclusiva de condomínio por ser inquilino, a decisão do STJ reforça a sua posição. Ainda assim, a resposta deve seguir um caminho organizado. Por isso, o fluxo abaixo resume as etapas.
Como reagir a uma taxa exclusiva de inquilino
Reúna os documentos
Guarde o boleto, o regimento interno, a convenção e o contrato de locação.
Conteste por escrito
Apresente ao condomínio uma contestação formal, com cópia dos documentos.
Converse com o locador
O encargo é tema do contrato entre vocês, e o proprietário responde perante o condomínio.
Busque orientação jurídica
Um advogado avalia repetição de indébito ou pedido de declaração de ilegalidade da cláusula.
Além disso, guardar protocolos e respostas por escrito fortalece qualquer medida futura. Cada caso tem particularidades, por isso a análise individual é importante.
O que muda para síndicos e administradoras
Em primeiro lugar, a decisão pede uma revisão preventiva. Síndicos e administradoras devem examinar regimentos e convenções em busca de taxas exclusivas para locatários, mesmo as antigas e aprovadas em assembleia.
Além disso, manter uma cláusula dessas gera risco concreto: anulação da cobrança e dever de restituir o que já foi pago. Dessa forma, revisar agora custa menos do que litigar depois.
Por fim, novos rateios devem seguir critérios objetivos, como uso, benefício ou fração ideal. Assessoria jurídica na redação da ata e do regimento evita problemas futuros.
E em Aracaju e Sergipe?
No recorte local, o tema é especialmente sensível em Aracaju, onde muitos condomínios, sobretudo na orla e nos bairros em expansão, têm grande parcela de unidades alugadas. Regimentos antigos, com cláusulas herdadas de outras épocas, não são raros por aqui.
Por isso, inquilinos sergipanos que recebem cobranças exclusivas têm agora um precedente unânime do STJ ao seu lado. Da mesma forma, síndicos locais devem revisar seus regimentos antes que a cobrança vire litígio.
Se você vive essa situação, como locatário ou como gestor de condomínio, um advogado imobiliário em Aracaju pode analisar a cláusula, a convenção e os boletos e indicar o caminho adequado.
Perguntas frequentes
A assembleia do condomínio pode criar uma taxa só para inquilinos?
O condomínio pode cobrar a taxa de condomínio diretamente do inquilino?
Cobrar taxa de lazer de quem usa a área é legal?
Já paguei a taxa exclusiva. Posso pedir o valor de volta?
Sou síndico e o regimento tem uma taxa assim. O que devo fazer?
Recebeu uma taxa exclusiva de condomínio ou administra um regimento antigo?
Nossa equipe analisa a cláusula, os boletos e o contrato e indica o caminho técnico para o seu caso. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em novembro de 2026.
