Quem pesquisa os custos na compra de um imóvel costuma olhar apenas para o preço anunciado. Na prática, porém, a conta final soma tributos, cartório, certidões e, em alguns casos, dívidas antigas que ninguém mencionou. Portanto, conhecer cada camada antes de assinar é o que permite negociar, provisionar ou até recusar o negócio. Este guia mostra, em linguagem direta, o que entra nessa conta e onde moram os riscos jurídicos.
O preço é só a parte visível da conta
O valor anunciado no portal ou na placa da imobiliária é apenas a entrada da operação. Além dele, o comprador arca com imposto, atos de cartório e documentos. Dessa forma, dois imóveis com o mesmo preço podem ter custos finais bem diferentes.
Em geral, a camada extra inclui o ITBI, a escritura pública, o registro na matrícula e as certidões de diligência. Na compra financiada, entram ainda avaliação do bem, tarifas bancárias e seguros mensais. Ou seja, o preço real é uma soma, não um número isolado.
Por isso, a primeira providência prática é listar cada item antes da proposta. Com a soma conhecida, o comprador negocia com dados e evita surpresa no dia da escritura.
Custos na compra de um imóvel à vista: ITBI, escritura e registro
Na compra à vista, os custos na compra de um imóvel concentram-se em quatro itens. Em primeiro lugar, o ITBI, imposto municipal cobrado do comprador. Em seguida, a escritura pública, lavrada no tabelionato de notas. Depois, o registro da escritura no cartório de imóveis. Por fim, as certidões do imóvel e do vendedor.
A escritura e o registro seguem tabelas de emolumentos definidas em cada estado. Assim, os valores variam conforme o preço do imóvel e a legislação local. No entanto, uma regra é constante: sem o pagamento do ITBI, o cartório não registra a transferência.
Além disso, o registro é o que efetivamente transfere a propriedade. Enquanto a escritura não entra na matrícula, o comprador ainda não é proprietário perante terceiros. Portanto, economizar nessa etapa é uma falsa economia.
Custos na compra financiada: avaliação, tarifas e seguros
Na compra financiada, o banco adiciona uma camada própria de custos. Antes de liberar o crédito, a instituição cobra a avaliação do imóvel e tarifas administrativas. Em seguida, ao longo do contrato, incidem os seguros obrigatórios.
São dois os seguros usuais: o MIP, de morte e invalidez permanente, e o DFI, de danos físicos do imóvel. Ambos aparecem mês a mês na parcela. Consequentemente, encarecem o custo total do financiamento por anos.
Outro ponto relevante é o documento da operação. No financiamento, o instrumento particular com força de escritura substitui a escritura pública tradicional. Ainda assim, o registro na matrícula continua obrigatório e tem custo próprio.
Como se organiza a compra financiada, em quatro etapas
Crédito aprovado
O banco analisa a renda do comprador e aprova o limite de financiamento.
Avaliação do imóvel
Engenheiro do banco avalia o bem e confirma o valor de mercado.
Contrato e ITBI
As partes assinam o contrato e o comprador recolhe o ITBI ao município.
Registro e seguros
O contrato vai a registro na matrícula e os seguros passam a correr mensalmente.
ITBI em detalhe: base de cálculo e o Tema 1.113 do STJ
O ITBI é o tributo municipal mais pesado da operação. Em regra, as alíquotas ficam entre 2% e 3% do valor do imóvel, conforme a lei de cada município. Por isso, em Aracaju, a alíquota praticada deve ser confirmada junto à Prefeitura antes do fechamento do negócio.
O ponto mais discutido, contudo, é a base de cálculo. Muitos municípios criam valores de referência unilaterais e cobram o imposto sobre eles, mesmo acima do preço da venda. O Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão no Tema 1.113, julgado em 2022 nos recursos repetitivos.
Segundo a tese, a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU. Além disso, o valor declarado pelo contribuinte se presume condizente com o mercado. Dessa forma, o município só pode afastá-lo por processo administrativo próprio, com contraditório, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional.
Na prática, quem pagou ITBI sobre valor de referência inflado pode discutir a cobrança e pedir restituição. Nesse cenário, um advogado imobiliário em Aracaju avalia se a guia cobrada respeita o entendimento do STJ.
Dívidas que acompanham a matrícula: IPTU e condomínio
Algumas dívidas não ficam com o vendedor: elas seguem o imóvel. São as chamadas obrigações propter rem, ou seja, por causa da coisa. Portanto, quem compra o bem pode herdar o passivo sem ter feito a dívida.
É o que prevê o art. 130 do CTN para o IPTU. O imposto sobre a propriedade, as taxas a ele referentes e a contribuição de melhoria sub-rogam-se na pessoa do adquirente, salvo prova de quitação no título. Em leilão judicial, a regra muda e a sub-rogação recai sobre o preço, conforme o Tema 1.134 do STJ.
O condomínio segue a mesma lógica. Pelo art. 1.345 do Código Civil, o adquirente responde por todos os débitos do antigo dono com o condomínio, inclusive multas e juros.
Atenção: dívidas de IPTU e de condomínio acompanham a matrícula. Antes de fechar negócio, exija as certidões e a declaração de quitação do condomínio.
Certidões: o gasto menor que evita o prejuízo maior
As certidões formam o item mais barato da operação e, ao mesmo tempo, o de maior retorno. Com valores baixos, elas revelam o que o anúncio não mostra. Assim, funcionam como um raio-x do imóvel e do vendedor.
No imóvel, a certidão de matrícula atualizada mostra ônus, penhoras e hipotecas. Além dela, a certidão negativa de débitos municipais aponta IPTU em aberto. No vendedor, as certidões dos tribunais e da justiça federal revelam ações e execuções que podem atingir o bem.
Por isso, a documentação para comprar imóvel merece atenção técnica, não só conferência de presença. Uma certidão lida com cuidado evita que o comprador descubra o problema depois de pagar.
Imóvel irregular: o custo que não estava no anúncio
Há custos que nascem da situação do próprio imóvel. Uma construção não averbada na matrícula, por exemplo, exige averbação antes de financiar ou revender. Da mesma forma, área construída divergente do registro gera retificação e, em alguns casos, questões com a prefeitura.
Outra situação comum é o inventário pendente do vendedor. Se o imóvel ainda consta no nome de um falecido, a transferência exige concluir o inventário antes. Consequentemente, o prazo e o custo da compra aumentam.
Por outro lado, essa irregularidade não precisa inviabilizar o negócio. Em muitos casos, ela vira argumento de negociação do preço ou condição suspensiva no contrato. O essencial é conhecer o problema antes, não depois.
Pessoa física ou jurídica na compra do imóvel
A escolha entre comprar como pessoa física ou por uma empresa muda a conta tributária. Na integralização de imóvel no capital social, a Constituição garante imunidade de ITBI, pelo art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal. Contudo, o STF fixou no Tema 796 que a imunidade não alcança o valor que exceder o capital a ser integralizado.
Mais recentemente, em 2026, o próprio STF reconheceu no Tema 1.348 que a imunidade vale inclusive para empresas com atividade imobiliária preponderante. Ainda assim, o excedente ao capital integralizado continua tributado.
Na revenda, a diferença se repete. A pessoa física recolhe imposto sobre o ganho de capital, com alíquotas progressivas a partir de 15% e isenções previstas em lei. Os limites e prazos dessas isenções, porém, devem ser conferidos na data da operação, pois dependem de requisitos legais específicos. Na pessoa jurídica, por sua vez, o resultado segue o regime tributário da empresa. Portanto, a escolha exige simulação caso a caso.
Reforma tributária: o que muda para os imóveis
A Lei Complementar 214/2025 criou um regime específico para bens imóveis, nos arts. 251 a 270. Nele, o IBS e a CBS incidem sobre operações de quem exerce atividade imobiliária. A transição começa em 2027 e segue gradualmente até 2033.
O regime traz redutores importantes. O art. 261 reduz 50% a alíquota na venda, incorporação e loteamento, e 70% na locação e no arrendamento. Além disso, o art. 260 prevê redutor social de R$ 100 mil por imóvel residencial novo na venda e de R$ 600 por mês na locação. O art. 257, por sua vez, atualiza o custo do imóvel para o cálculo.
Para a pessoa física, porém, quase nada muda na compra eventual. A venda esporádica de imóvel próprio não entra no regime. Ademais, o ITBI e o imposto de renda sobre ganho de capital continuam devidos normalmente.
Panorama da conta final
Em resumo, a conta completa combina itens fixos, variáveis e de risco. A tabela abaixo organiza o panorama:
| Custo | Quando aparece | Natureza |
|---|---|---|
| ITBI | Antes do registro | Tributo municipal |
| Escritura pública | Compra à vista | Emolumentos de notas |
| Registro na matrícula | Sempre | Emolumentos de registro |
| Certidões | Diligência prévia | Valor baixo, retorno alto |
| Avaliação e tarifas | Compra financiada | Custos bancários |
| Seguros MIP e DFI | Mensal, no financiamento | Custo recorrente |
| IPTU e condomínio antigos | Risco oculto | Dívida propter rem |
| Regularização | Imóvel com pendências | A negociar no contrato |
Dessa forma, a soma conhecida antes da assinatura é a melhor proteção do comprador. Com ela, é possível negociar o preço, provisionar os valores ou simplesmente recusar um mau negócio.
Perguntas frequentes
Quais são os custos na compra de um imóvel além do preço?
Sobre qual valor o ITBI deve ser calculado?
Quem compra o imóvel paga dívidas antigas de IPTU e condomínio?
Tributos e forma de compra
Vale mais a pena comprar como pessoa física ou jurídica?
A reforma tributária encarece a compra de imóvel por pessoa física?
Vai comprar um imóvel e quer a conta completa antes de assinar?
A equipe analisa a matrícula, as certidões e a carga tributária do negócio. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
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Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em novembro de 2026.
