A tokenização de imóveis acaba de ganhar um capítulo decisivo no Brasil. Em 8 de outubro de 2026, a CVM apresentou em São Paulo o Grupo de Trabalho de Tokenização (GTT) e o Programa Piloto DLT, um ambiente de testes para todo o ciclo de vida do valor mobiliário em rede distribuída. Neste artigo, você entende o que a CVM anunciou, como o piloto funciona e, sobretudo, por que comprar um token de imóvel ainda não transfere a propriedade sem o registro no cartório.
O que a CVM anunciou: GTT e Programa Piloto DLT
Primeiro, o contexto. A Portaria CVM/PTE 177, de 2026, instituiu o Grupo de Trabalho de Tokenização. O grupo reúne, hoje, 14 áreas internas da autarquia e membros externos do mercado, com atas públicas semanais.
Além disso, o GTT atua em quatro frentes: desafios regulatórios e normativos; infraestrutura e cibersegurança; soluções de inteligência artificial; e governança e articulação institucional. Em outras palavras, a CVM saiu do discurso e montou a mesa de testes.
A minuta do Programa Piloto DLT
Vale dizer: o primeiro entregável veio rápido. Em 15 de setembro de 2026, o GTT entregou ao Colegiado a minuta do Programa Piloto DLT. O texto prevê testes de emissão, oferta, distribuição, negociação, escrituração, custódia, depósito centralizado e liquidação de valores mobiliários em redes DLT.
No entanto, um ponto exige cautela. Até 13 de outubro de 2026, a minuta ainda não constava convertida em resolução publicada, e nenhum número de resolução consta confirmado. Portanto, trate o piloto como programa anunciado, não como regra já em vigor.
Já a apresentação ao mercado aconteceu em 8 de outubro de 2026, no Auditório Plínio Barreto da FGV EESP, em São Paulo, com abertura do presidente da CVM, Otto Lobo. Além disso, a gravação oficial está disponível no canal da autarquia no YouTube.
Como o piloto DLT funciona na prática
O piloto é um ambiente 100% simulado e voluntário. Além disso, a adesão é automática, por meio de um Comitê Gestor, e a estrutura prevê gestores de rede e participantes com papéis definidos. No perímetro experimental, o programa afasta as demais normas, o que permite testar sem violar a regulamentação atual.
Como resumiu o coordenador do GTT, Bruno Gomes, na apresentação do evento: não se testa tecnologia, e sim comportamentos e resultados. Dessa forma, o foco é o funcionamento do mercado, não a ferramenta.
Cronograma previsto para o piloto
Adesão
Pedido ao Comitê Gestor em até 15 dias úteis, com adesão automática dos participantes habilitados.
Testes
Ciclo de 60 dias de testes em ambiente simulado, prorrogável por mais 30 dias.
Relatório
Relatório conclusivo ao Comitê Gestor em até 10 dias úteis após o fim dos testes.
Colegiado
Documento final ao Colegiado da CVM, com os aprendizados para a futura norma.
Ademais, a previsão é de relatório público de aprendizados entre outubro e dezembro de 2026, conforme o cronograma discutido com a Anbima.
Os cinco mecanismos de supervisão
Logo na abertura do evento, o presidente Otto Lobo detalhou cinco mecanismos que a CVM pretende testar na supervisão de mercados em DLT. São eles:
- Liquidação atômica: a entrega do ativo e o pagamento acontecem na mesma operação, o que reduz o risco de contraparte.
- Trilha de auditoria completa: registro de ponta a ponta das ordens, nos moldes do CAT da SEC (Rule 613) dos Estados Unidos.
- Beneficiário final no ativo: a identificação do titular viaja junto do próprio token.
- Supervisão entre mercados: visão integrada das operações em diferentes ambientes de negociação.
- Conformidade programada: regras de compliance embutidas no código, verificadas de forma contínua.
A síntese de Otto Lobo foi direta: com esses mecanismos, a sanção deixa de ser a primeira linha de defesa do regulador. Ou seja, a supervisão passa a atuar em tempo real, e não apenas depois do problema.
O que fica de fora do piloto
Nem tudo entra no teste. A liquidação financeira fica de fora do piloto, porque depende de moeda digital, como o Drex, e da atuação do Banco Central. Assim, o piloto cobre a liquidação física do valor mobiliário, mas não a perna do dinheiro.
Por outro lado, o cenário internacional pressiona. A União Europeia já opera o DLT Pilot Regime, o Reino Unido mantém a Digital Securities Sandbox e Singapura toca o Project Guardian. Além disso, NYSE e Nasdaq prometem infraestrutura tokenizada até dezembro de 2026. Logo, a CVM corre para não ficar para trás.
Tokenização de imóveis: por que o token não transfere a propriedade
Aqui está o ponto central para quem trabalha com a tokenização de imóveis. Egmon Costa, da área de supervisão da CVM, por sua vez, foi objetivo no evento: comprar o token de um imóvel não transfere a propriedade. Em outras palavras, a transferência exige o registro na matrícula, no Registro de Imóveis competente.
O motivo, porém, é jurídico. Pela Lei 6.015/73, a propriedade imobiliária só se transfere com a inscrição no RGI. Portanto, o token representa, no máximo, um direito contra o emissor, e não o domínio sobre o bem.
O que precisa mudar na lei
Dito isso, para que a DLT funcione como título translativo do imóvel, é preciso alteração legislativa. Em contraste, para valores mobiliários basta que a depositária central adote a DLT, nos termos da Lei 12.810/2013, que trata de registro e depósito centralizado.
O juiz Celso Maziteli Neto, do TJ-SP, complementou o quadro no evento. Segundo ele, os RWA (ativos do mundo real) exigem diálogo com os registros constitutivos, como imóveis, embarcações e aeronaves. Nesse sentido, a discussão internacional passa pelos Princípios UNIDROIT de 2023 e pelo artigo 12 do UCC americano, ambos citados como referência no debate.
Na prática, isso significa que a tokenização de imóveis continua ancorada no cartório. Em Aracaju, por exemplo, a aquisição de um token lastreado em imóvel sergipano só produz efeitos de propriedade após o registro na matrícula no RGI da comarca.
Banco Central x CVM: quem regula o quê
Antes de mais nada, a divisão de competências segue a natureza do ativo. A Lei 14.478/2022 definiu o conceito de ativo virtual, e as Resoluções BCB 519, 520 e 521 de 2025 colocaram as sociedades prestadoras de serviços de ativos virtuais (SPSAVs) no perímetro do Banco Central desde fevereiro de 2026. Já o valor mobiliário permanece com a CVM, nos termos da Lei 6.385/76.
| Tipo de ativo | Regulador | Base normativa |
|---|---|---|
| Valor mobiliário tokenizado | CVM | Lei 6.385/76 e normas da autarquia |
| Ativo virtual (não valor mobiliário) | Banco Central | Lei 14.478/2022 e Res. BCB 519/520/521 de 2025 |
| CRI tokenizado | Pode cair nos dois regimes | Análise caso a caso, conforme a estrutura |
Vale notar a experiência anterior. A Resolução CVM 88, do crowdfunding, viu o mercado saltar de R$ 50 a 100 milhões por ano para mais de R$ 5 bilhões por ano. Por isso, o mercado cobra um marco novo para a tokenização, e o projeto apelidado de 135 Lite discute um regime simplificado de mercados organizados e depositário central em DLT, sobre a base da Resolução CVM 135. A Resolução CVM 50, de PLD, também entra no desenho de conformidade.
O que investidores e incorporadores devem observar agora
Antes de tudo, o desenho jurídico da operação. De fato, um token mal estruturado pode virar oferta irregular de valor mobiliário. Dessa forma, incorporadores e plataformas devem revisar a natureza do ativo, o regime aplicável e a documentação registral antes de captar um real.
Em seguida, a governança em cenários de estresse. O mercado apontou desafios como a accountability quando algo falha, a diferença entre ativos nativos e representados, o prazo curto de 60 dias de teste e a convivência dos dois trilhos, o tradicional e o tokenizado. Como observou Luiz Pires, da Anbima, no evento: emitir um token é relativamente fácil; criar um mercado tokenizado não é trivial.
O recorte de Sergipe
Para o investidor de Aracaju e do interior sergipano, a regra prática é simples. Enquanto a lei não mudar, confira sempre a matrícula do imóvel no Registro de Imóveis e o lastro real do token. Além disso, verifique se a plataforma está no perímetro da CVM ou do Banco Central.
Por fim, o escritório acompanha o tema de perto, com atuação em estruturação jurídica de tokenização imobiliária e adequação regulatória. A frase de Ilene Najjarian, da CVM, resume o momento: a tokenização é a cartularização do século XXI, e não se pode regular o que não se conhece.
Perguntas frequentes
O que é o GTT da CVM?
O Programa Piloto DLT já está em vigor?
Comprar um token de imóvel transfere a propriedade?
Tokenização de imóveis e o papel do registro
Quem regula a tokenização de imóveis: CVM ou Banco Central?
O piloto da CVM é um sandbox regulatório?
A tokenização de imóveis é legal no Brasil?
Tokenização imobiliária com segurança jurídica
O escritório assessora incorporadores, gestores e plataformas na estruturação jurídica da tokenização de imóveis e na adequação ao piloto da CVM. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em outubro de 2026.
