O distrato de imóvel entrou no radar do Superior Tribunal de Justiça. A 2ª Seção vai julgar, como recursos repetitivos, quanto a construtora ou o vendedor pode reter quando o comprador desiste da compra. Por causa disso, os processos sobre o tema estão suspensos em todo o país. Aqui, você entende o que está em jogo, quanto se retém hoje em cada cenário e o que fazer se o seu caso está parado.
O que o STJ vai decidir sobre o distrato de imóvel
A 2ª Seção do STJ separou duas controvérsias para julgamento como recursos repetitivos. O relator é o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Isso significa que a decisão vai virar tese obrigatória para todos os tribunais do país. Na prática, portanto, milhares de casos seguirão a mesma regra.
Tema 1.464: lotes e terrenos após a Lei do Distrato
O Tema 1.464 (REsp 2.255.394/MA e REsp 2.255.370/MA) trata de imóvel não edificado, como lote ou terreno. Além disso, ele vale apenas para contratos firmados depois da Lei 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato. A controvérsia, em resumo, é definir o percentual e a base de cálculo da retenção do vendedor quando o comprador desiste por iniciativa própria.
Tema 1.465: contratos anteriores à Lei 13.786/2018
O Tema 1.465 (REsp 2.255.054 e REsp 2.255.393), por sua vez, olha para trás. Em outras palavras, ele vai definir o percentual e a base de cálculo da retenção nos contratos anteriores à Lei do Distrato. Nesse ponto, a divergência interna do STJ é clara. A 3ª Turma admite retenção de 10% a 25% dos valores pagos, conforme o caso. A 4ª Turma, por outro lado, trata 25% do montante quitado como regra. Essa regra só cede em circunstâncias específicas.
O tamanho do problema aparece nos números. A Comissão Gestora de Precedentes localizou 133 acórdãos e 3.615 decisões monocráticas sobre o Tema 1.465. No Tema 1.464, o levantamento apontou 53 acórdãos e 692 monocráticas. Portanto, a discussão não é rara: o distrato de imóvel é litígio de massa.
Tema 1.466 e a suspensão nacional dos processos
O mapa se completa com o Tema 1.466, um tema irmão. Ele discute se o teto de 50% da Lei do Distrato prevalece contra o Código de Defesa do Consumidor nas incorporações com patrimônio de afetação. O caso de origem, inclusive, envolve a Fratta Construtora e Incorporadora Ltda.
Enquanto o julgamento não vem, a 2ª Seção determinou a suspensão dos processos sobre as duas controvérsias. A medida, ademais, alcança recursos especiais e agravos em recurso especial, tanto nos tribunais de segunda instância quanto no próprio STJ. Assim, quem tem um distrato de imóvel em andamento tende a ver o processo parado. Isso vale, inclusive, para os casos no Tribunal de Justiça de Sergipe.
Atenção. A afetação dos temas ainda não define nenhuma tese. Os percentuais finais só vão sair no julgamento de mérito dos repetitivos. Até lá, as regras atuais continuam valendo.
Quanto a construtora pode reter hoje no distrato de imóvel
A retenção depende de duas perguntas simples. Primeiro, quando o contrato foi assinado. Depois, qual é o tipo de imóvel: unidade na planta ou lote em loteamento. Com as respostas, o quadro fica assim:
| Cenário | Base legal | Retenção admitida hoje |
|---|---|---|
| Contrato anterior à Lei 13.786/2018 | Código de Defesa do Consumidor e jurisprudência da 2ª Seção (REsp 1.723.519/SP e EAg 1.138.183/PE) | Em regra, 25% do total pago |
| Imóvel na planta após a Lei do Distrato | Lei 13.786/2018, que alterou a Lei 4.591/64 | Até 25% do valor pago; até 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação |
| Lote ou terreno após a Lei do Distrato | Art. 32-A da Lei 6.766/79, incluído pela Lei 13.786/2018 | Cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato, além da taxa de fruição |
A restituição também tem regra
A Lei do Distrato também regula a devolução dos valores. Na incorporação, a restituição ao comprador pode ocorrer de forma parcelada, nos termos da lei. Dessa forma, o comprador nem sempre recebe tudo de uma vez, mesmo quando a retenção é menor.
Ademais, um erro clássico de cálculo aparece com frequência nos loteamentos. Muita gente aplica o percentual sobre o valor pago, por exemplo, quando o art. 32-A manda aplicar sobre o valor atualizado do contrato. Esse detalhe muda tudo, como mostra o próximo tópico. Aliás, quem comprou lote em empreendimento com problemas encontra orientação específica no nosso artigo sobre loteamento irregular: o que fazer.
A divergência entre a 3ª e a 4ª Turma: a base de cálculo muda tudo
A briga real no STJ, vale dizer, não é só o percentual. É, sobretudo, a base de cálculo. De um lado, há quem defenda a retenção sobre o total efetivamente pago, na linha do Código de Defesa do Consumidor. Do outro, há quem aplique o art. 32-A da Lei 6.766/79, com percentual sobre o valor atualizado do contrato.
Um exemplo numérico simples
Imagine um contrato de R$ 600 mil, por exemplo. O comprador pagou R$ 120 mil e, então, desistiu do negócio. Veja como o mesmo distrato de imóvel gera dois resultados distintos:
| Critério aplicado | Cálculo | Retenção | Devolução ao comprador |
|---|---|---|---|
| 25% sobre o total pago | 25% de R$ 120 mil | R$ 30 mil | R$ 90 mil |
| 10% sobre o valor do contrato | 10% de R$ 600 mil | R$ 60 mil | R$ 60 mil |
A diferença no bolso do comprador chega a R$ 30 mil. Logo, quanto maior o valor do contrato, maior o impacto da base de cálculo escolhida. É exatamente essa divergência que os Temas 1.464 e 1.465 vão pacificar.
Taxa de fruição: a virada de janeiro de 2026
Além da cláusula penal, o art. 32-A, inciso I, da Lei 6.766/79 permite a cobrança de taxa de fruição. O teto é de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato. Essa taxa remunera o vendedor pelo período em que o imóvel ficou à disposição do comprador.
Em janeiro de 2026, a 4ª Turma do STJ deu um passo relevante. Em decisão relatada pela Ministra Isabel Gallotti, o colegiado admitiu a taxa de fruição até em lote não edificado. O fundamento, nesse caso, foi a simples disponibilidade do imóvel ao comprador. Com isso, a jurisprudência superou o entendimento anterior, que exigia o uso efetivo do bem.
Essa virada, no entanto, aumenta a conta de quem desiste. Por isso, em contratos de lote, o distrato de imóvel pode custar mais do que o comprador imagina. Afinal, a cláusula penal de 10% do valor atualizado se soma à fruição mensal.
O que o comprador deve fazer agora
Se o seu processo está suspenso, a primeira informação é tranquilizadora. Afinal, a suspensão não é derrota: ela apenas aguarda a tese do STJ. Em muitos casos, vale a pena aguardar o julgamento. Isso vale sobretudo quando a base de cálculo em discussão muda bastante o valor a receber. Contudo, a decisão exige análise do contrato e do estágio do processo.
Caminhos práticos para quem quer sair do contrato
Reúna os documentos
Contrato, comprovantes de pagamento e a tabela de valores atualizados.
Calcule o valor devido
Em seguida, some o que pagou e aplique o cenário correto: percentual sobre o pago ou sobre o contrato.
Notifique a construtora
Depois, a notificação extrajudicial formaliza a desistência e abre espaço para acordo.
Avalie a via judicial
Por fim, se não houver acordo, a ação de rescisão com restituição de valores é o caminho restante.
O cenário em Aracaju e Sergipe
Em Aracaju, esse cenário é frequente. Os distratos envolvem, por exemplo, apartamentos na planta em bairros como Jardins e Farolândia. Também são comuns os lotes nos loteamentos da zona de expansão da cidade. Nesses casos, as ações tramitam nas varas cíveis da comarca de Aracaju. Em recurso, elas seguem para o Tribunal de Justiça de Sergipe, que também observa a suspensão nacional.
Nesse sentido, agir com o cálculo em mãos faz diferença. Uma notificação bem instruída costuma abrir negociação e pode evitar anos de processo. Por outro lado, aceitar a primeira proposta da construtora sem conferir a base de cálculo quase sempre significa perder dinheiro.
Perguntas frequentes
Valores e cálculo da retenção
Distrato de imóvel na planta: quanto recebo de volta?
Lote vago também paga taxa de fruição?
Qual lei vale para o meu contrato?
Processo suspenso e estratégia
Meu processo de distrato está suspenso. O que acontece agora?
Vale a pena aguardar o julgamento dos repetitivos?
Tem um distrato de imóvel em curso?
A equipe do Amadeus & Santos analisa o seu contrato, calcula quanto deve voltar para você e indica o caminho adequado, do acordo à ação judicial. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso, afinal, tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em outubro de 2026.
