Quem compra ou vende a posição de compromissário de um imóvel costuma esbarrar numa cobrança que não existe: ITBI sobre a cessão de direitos de imóvel. Foi exatamente isso que um cartório de São Paulo tentou impor, ao travar a averbação de uma cessão por falta do imposto. O CSM/SP reformou a decisão e confirmou a regra: a cessão não transmite a propriedade, portanto não gera ITBI. Neste artigo, você entende o caso, a tese vencedora e o caminho para reagir se o cartório exigir o imposto indevidamente.
O caso: cartório exigiu ITBI para averbar a cessão
A história começa com um instrumento particular de cessão de direitos de compromisso de compra e venda. O documento envolvia a matrícula 217.973 e chegou ao 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, em São Paulo. O oficial, então, suscitou dúvida inversa e condicionou o registro ao recolhimento de ITBI.
Em primeiro grau, o Juiz Corregedor julgou procedente a dúvida. Ou seja, manteve a exigência do imposto e travou o título. As partes, no entanto, recorreram ao Conselho Superior da Magistratura do TJSP.
O CSM/SP, por sua vez, deu provimento ao recurso e julgou improcedente a dúvida. A decisão saiu na Apelação Cível 1112607-56.2025.8.26.0100, com voto da Corregedora Desembargadora Silvia Rocha (Voto 39.930), julgada em 23/09/2026 e publicada em 28/09/2026. O conselho, portanto, afastou o óbice registral.
O fundamento, aliás, é direto: a cessão é mera alteração subjetiva da relação obrigacional. Ela troca a pessoa do compromissário, mas não transmite a propriedade. Sem transmissão, não há fato gerador de ITBI.
Na prática: quem vendeu ou cedeu sua posição de compromissário e teve o título travado no cartório por cobrança de ITBI tem, hoje, decisão do próprio órgão correcional registral reconhecendo que a exigência é indevida.
O que é a cessão de direitos na promessa de compra e venda
A cessão de direitos de imóvel é o contrato pelo qual o cedente transfere ao cessionário a sua posição na promessa de compra e venda. Em outras palavras, ele entrega os direitos e as obrigações que tinha como compromissário comprador. O que muda, afinal, é a pessoa do contratante, não a titularidade do bem.
Esse ponto é central. A propriedade imobiliária só se transfere com o registro do título translativo na matrícula. É o que dispõem os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil. Antes desse registro, o compromissário tem apenas um direito pessoal contra o promitente vendedor.
O caso, aliás, é muito comum em imóvel na planta. O comprador assina o compromisso, paga parcelas e, antes da escritura, cede a posição a terceiro. Nessa operação, ainda não existe transmissão de propriedade. Existe apenas a substituição de quem pode exigir a escritura no futuro.
Por que a cessão de direitos de imóvel não gera ITBI
A resposta está na cadeia de normas que define o imposto. A Constituição, no artigo 156, II, dá ao município competência para cobrar ITBI sobre a transmissão inter vivos onerosa de bens imóveis. Já o CTN, no artigo 35, I, fixa o fato gerador: a transmissão da propriedade ou do domínio útil.
Como vimos, a transmissão da propriedade depende do registro do título translativo. Assim, a cessão de direitos, sozinha, não completa o fato gerador. O ITBI só se torna exigível quando a escritura ou a adjudicação definitiva for registrada na matrícula.
O Tema 1124 do STF
O Supremo Tribunal Federal selou essa lógica no Tema 1124 de repercussão geral (ARE 1.294.969/SP). A Corte firmou que o fato gerador do ITBI ocorre com a efetiva transmissão da propriedade, ou seja, com o registro. Por isso, o imposto não incide sobre a mera cessão de direitos de promessa ou compromisso de compra e venda sem registro.
Além disso, o entendimento resistiu ao reexame por embargos no próprio processo. A posição de não incidência, portanto, é hoje a orientação estável do STF sobre o assunto.
STJ, TJSP e o próprio CSM/SP na mesma linha
O STJ reafirma o mesmo ponto. Nos EREsp 1.493.162/DF e no AgInt no AREsp 1.223.231/SP (Informativo STJ 734), o tribunal consolidou que o fato gerador do ITBI é o registro da transmissão imobiliária.
O TJSP também decidiu assim recentemente. Na Apelação/Remessa Necessária 1102816-10.2025.8.26.0053, a 15ª Câmara de Direito Público (Rel. Des. Silva Russo, j. 07/08/2026) manteve mandado de segurança contra o Município de São Paulo. Nem a promessa de compra e venda nem a cessão de direitos, conforme o acórdão, geram ITBI.
Vale registrar, por fim, a Apelação 1200028-21.2024.8.26.0100 do CSM/SP (j. 11/12/2025, trânsito em 16/03/2026). Nela, o conselho tratou da harmonização entre a jurisprudência administrativa e a jurisdicional. Dessa forma, o órgão correcional alinhou sua prática à dos tribunais, sem controle de constitucionalidade.
O que fazer quando o cartório exige ITBI indevidamente
Se o cartório travar o seu registro cobrando ITBI sobre a cessão, existe um caminho formal de reação. Ele passa pela exigência motivada, pela dúvida registral e pelo recurso ao órgão correcional. Veja o fluxo completo:
Fluxo de reação à exigência indevida de ITBI no registro
Exigência motivada
O oficial deve recusar o título por exigência escrita e fundamentada, com prazo para sanar o óbice (art. 198 da Lei de Registros Públicos).
Dúvida registral
Não concordando, o interessado provoca a dúvida para que o juiz competente decida sobre o registro do título.
Dúvida inversa
Em alguns casos, como no caso-fonte, é o próprio oficial que suscita a dúvida ao juiz, submetendo a exigência ao controle judicial.
Recurso ao órgão correcional
Contra a decisão do juiz, cabe recurso. Em São Paulo, ao CSM/SP. Nos demais estados, ao órgão de correição do tribunal local.
Perceba que o caso de São Paulo percorreu exatamente esse itinerário. A dúvida inversa chegou ao Juiz Corregedor e, depois, ao CSM/SP, que corrigiu a exigência. Ou seja, o sistema registral tem mecanismos próprios para reverter cobranças sem base legal.
Quando o ITBI é devido de fato
O imposto não desaparece. Ele nasce apenas no momento certo, que é o registro do título que transfere a propriedade. Em resumo, a cobrança é legítima quando a operação efetivamente muda o titular da matrícula.
| Situação | Transmite a propriedade? | ITBI devido? |
|---|---|---|
| Promessa ou compromisso de compra e venda | Não (direito pessoal) | Não |
| Cessão de direitos da promessa | Não (troca de posição contratual) | Não |
| Escritura pública definitiva levada a registro | Sim | Sim |
| Adjudicação registrada na matrícula | Sim | Sim |
Dessa forma, o cessionário não escapa do imposto. Ele apenas o paga depois, no registro da escritura ou da adjudicação que efetivamente o tornar proprietário. Até lá, qualquer cobrança antecipada é indevida.
Município não pode ampliar o ITBI por lei local
Um ponto finaliza a discussão. A hipótese de incidência do ITBI vem da Constituição e do CTN, não da lei municipal. Por isso, o município não pode, por legislação própria, criar fato gerador que a norma nacional não previu.
Na prática, algumas leis locais tentam tributar a cessão de direitos ou a promessa de compra e venda. Contudo, essa ampliação esbarra na competência definida pela Constituição e no entendimento do STF no Tema 1124. Cobrança nesses moldes não resiste, inclusive no âmbito registral, como mostra o caso do CSM/SP.
E em Aracaju e Sergipe?
A regra é nacional, então vale igualmente para Aracaju e para todo Sergipe. O ITBI é municipal e, na capital sergipana, a cobrança compete à Prefeitura de Aracaju quando ocorre a transmissão registrada do imóvel. Já o registro em si cabe ao cartório da circunscrição onde o imóvel se localiza.
Se um cartório sergipano exigir ITBI sobre uma cessão de direitos, o caminho é o mesmo do caso paulista. Primeiro, a exigência escrita e motivada. Depois, a dúvida registral perante o juiz competente. Por fim, o recurso ao órgão de correição do TJSE, se a decisão mantiver o óbice.
No dia a dia do escritório, casos assim costumam se resolver antes do litígio. Uma manifestação técnica bem fundamentada na dúvida registral, com as normas e os precedentes corretos, muitas vezes destrava o título sem necessidade de recurso.
Perguntas frequentes
Sobre a cessão e o contrato
A cessão de direitos de imóvel transfere a propriedade?
A cessão precisa de escritura pública?
Existe modelo de contrato de cessão de direitos de imóvel?
Sobre o ITBI e o cartório
O cessionário paga ITBI em algum momento?
O cartório exigiu ITBI na cessão. O que eu faço?
O município pode cobrar ITBI na cessão por lei local?
O cartório travou o registro da sua cessão cobrando ITBI?
O escritório atua com dúvida registral, exigências de cartório e regularização imobiliária, do impeditivo à solução. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em outubro de 2026.
