Quem sofre com o atraso na entrega do imóvel comprado na planta costuma fazer a mesma pergunta. Posso processar o banco que financiou a obra junto com a construtora? A 2ª Seção do STJ acaba de responder, por unanimidade, no EAREsp 2.422.743. Em síntese, a resposta é não: o banco que apenas financia a incorporação não responde por atraso ou por vício da obra. Neste artigo, explicamos a decisão, as exceções que mantêm o banco no processo e contra quem o comprador deve correr.
Posso processar o banco pelo atraso na entrega do imóvel?
A resposta curta é: em regra, não. Se o banco atuou apenas como financiador da incorporação, ele não responde por atraso na entrega do imóvel nem por vícios de construção. Foi o que a 2ª Seção do STJ decidiu, por unanimidade, no EAREsp 2.422.743, sob relatoria da ministra Maria Isabel Gallotti.
No entanto, a regra tem exceções importantes. O banco pode responder quando interfere de fato na execução da obra ou quando o contrato prevê essa responsabilidade de forma expressa. Além disso, o agente executor de programas como o Minha Casa, Minha Vida pode responder em situações concretas.
Por isso, a pergunta certa não é apenas “posso processar o banco?”. A pergunta certa é: qual foi o papel do banco no meu empreendimento? Assim, as seções seguintes mostram como separar uma situação da outra.
O que o STJ decidiu no EAREsp 2.422.743
O caso começou com compradores de um apartamento na Bahia, com entrega prevista para julho de 2014. A obra atrasou; então, os compradores ajuizaram ação contra a construtora e também contra o banco financiador. Na origem, o TJ da Bahia manteve o banco no polo passivo da ação.
No entanto, a 2ª Seção do STJ reverteu esse entendimento de forma unânime. Segundo a relatora, o banco que atua apenas como financiador da incorporação não pode figurar nessa ação. Afinal, a discussão trata de vícios ou atraso da obra. Com isso, o processo foi extinto sem resolução de mérito em relação ao banco, sucessor da financiadora original, por falta de legitimidade passiva.
Vale dizer, a decisão não julgou o mérito contra a construtora. Em outras palavras, ela apenas afastou o banco da disputa. Dessa forma, a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel continua com quem constrói e vende: incorporador, construtora e loteadora.
Fiscalizar a obra não torna o banco responsável pela construção
Um ponto gerava dúvida nos tribunais. O banco acompanha a obra de perto, porque libera as parcelas do financiamento conforme a construção avança. Por isso, muitos compradores entendiam que essa fiscalização transformava o banco em corresponsável pelo atraso.
O STJ, contudo, rejeitou essa tese. Conforme a decisão, fiscalizar a obra para liberar parcelas do empréstimo não significa assumir a construção. O banco protege, afinal, a própria garantia, e nada mais.
O fundamento legal está no art. 31-A, § 12, da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 10.931/2004, a mesma lei do patrimônio de afetação. Como explicou a relatora, o dispositivo trata da contratação do financiamento e das garantias, inclusive a propriedade fiduciária das unidades. Contudo, ele não transfere ao credor fiduciário as obrigações do incorporador e do construtor.
Quando o banco pode responder pelo atraso da obra
Vale ressaltar que o próprio julgado fez uma ressalva expressa. Se houver previsão contratual de responsabilidade do banco, ela prevalece. Ou seja, o contrato de cada empreendimento precisa ser lido com atenção antes de qualquer conclusão.
Além disso, a interferência efetiva do banco na execução da obra muda o resultado. Em caso concreto, o TJPE afastou a alegação de ilegitimidade do banco financiador com base na teoria da asserção. Isso porque a instituição participava da execução e da taxa de evolução da obra (Informativo de Jurisprudência 2025-07).
Há ainda o caso do agente financeiro executor do Minha Casa, Minha Vida. Em outro julgado do TJPE, o agente executor do programa respondeu por atraso superior a nove anos na entrega (Informativo 2025-08). Portanto, cada caso exige análise individual do papel que o banco desempenhou.
| Papel do banco no empreendimento | Responde pelo atraso? |
|---|---|
| Mero financiador da incorporação, com fiscalização para liberar parcelas | Não (EAREsp 2.422.743, STJ) |
| Previsão contratual expressa de responsabilidade | Sim, conforme o contrato |
| Interferência efetiva na execução da obra (teoria da asserção) | Pode responder (TJPE, Inf. 2025-07) |
| Agente executor do Minha Casa, Minha Vida | Pode responder (TJPE, Inf. 2025-08) |
Contra quem correr: os direitos do comprador contra a construtora
Se o banco sai da ação, o foco recai, naturalmente, sobre quem realmente constrói. Assim, a responsável pelo atraso na entrega do imóvel pela construtora é a própria construtora, junto com o incorporador e a loteadora. Contra eles, portanto, o comprador tem um conjunto amplo de direitos.
Em primeiro lugar, cabe a multa contratual pelo atraso, conforme a cláusula penal do contrato. Nesse ponto, o Tema 971 do STJ ajuda o comprador. Segundo a tese, a cláusula penal prevista só para o comprador no contrato de adesão deve ser considerada quando o vendedor é quem descumpre.
Em segundo lugar, o comprador pode pedir a devolução dos valores pagos, se optar pela rescisão. Ademais, o dano moral pode caber quando a situação ultrapassa o mero aborrecimento, conforme a orientação consolidada do STJ. Na prática, um atraso longo, com mudança de planos de vida e gastos extras comprovados, costuma preencher esse requisito.
Passo a passo para o comprador diante do atraso
Reúna os documentos
Guarde contrato, memorial descritivo, tabela de evolução da obra, e-mails e fotos do canteiro.
Mapeie o papel do banco
Verifique se houve interferência na obra ou cláusula de responsabilidade antes de incluí-lo na ação.
Tente a via extrajudicial
Notifique a construtora e registre reclamação no Procon, que pode acelerar um acordo.
Ajuíze a ação correta
Proponha a ação contra incorporadora e construtora, com pedidos de multa, devolução e danos.
Juros de obra: quem paga enquanto o imóvel não é entregue
Além da multa, os juros de obra merecem atenção especial. Enquanto o imóvel não é entregue, o comprador paga parcelas de juros ao banco que financiou a construção. Com o atraso, então, esse período se estende, e o custo cresce mês a mês.
A decisão do STJ não transfere esses juros para o banco, já que eles decorrem do contrato de financiamento do próprio comprador. Contudo, o comprador pode discutir o repasse desse prejuízo à construtora na ação pelos atrasos, como dano emergente decorrente do inadimplemento.
Por isso, guarde todos os boletos e demonstrativos dos juros de obra pagos durante o atraso. Dessa forma, eles compõem a conta do prejuízo que a construtora pode ter de ressarcir.
Quem já ajuizou ação contra o banco: o que muda
Muitas ações em curso incluem banco e construtora no polo passivo. Para esses casos, a decisão da 2ª Seção traz um risco concreto. Trata-se da extinção do processo em relação ao banco por ilegitimidade passiva ad causam.
Vale lembrar que a orientação não é nova. No REsp 1.949.361, o ministro Raul Araújo já reconhecia a ilegitimidade do banco que atua como mero agente financiador, sem interferência direta na obra. Da mesma forma, o AgInt nos EDcl no REsp 2.176.274/RS confirmou essa linha. A tese fixada é direta: a instituição financeira não possui legitimidade passiva por inadimplemento na construção e entrega de imóvel quando atua como mero agente financeiro.
Portanto, quem já litiga deve reavaliar a estratégia com o advogado. Antes de tudo, convém confirmar se há prova de interferência do banco ou cláusula contratual expressa. Caso contrário, insistir contra o banco pode gerar sucumbência e custas. Por isso, o foco processual correto costuma ser a construtora, com atenção redobrada à prescrição dos pedidos contra ela.
Atraso na entrega do imóvel em Aracaju e no Sergipe
Aracaju segue em expansão imobiliária, com lançamentos na planta concentrados na orla da Atalaia e na zona de expansão. Naturalmente, cresce junto o número de compradores que enfrentam atraso na entrega do imóvel e financiamento bancário ao mesmo tempo.
Vale dizer: para o comprador sergipano, a decisão do STJ vale em todo o país. Assim, ações no TJSE que mantiverem o banco no polo passivo sem prova de interferência tendem a enfrentar a mesma tese de ilegitimidade. Por outro lado, os direitos contra a construtora permanecem intactos, inclusive com reclamação no Procon de Aracaju.
A prevenção, sobretudo, continua sendo o melhor caminho. Antes de assinar, analise o contrato, o memorial descritivo e a situação do empreendimento. Por isso, o escritório trabalha de forma artesanal, com diligência documental e preferência pela solução extrajudicial antes do litígio.
Perguntas frequentes
Sobre a responsabilidade do banco
O banco que financiou a obra responde por atraso na entrega do imóvel?
O banco fiscalizou a obra e liberou as parcelas. Isso não o torna responsável?
Existe algum caso em que o banco pode ser responsabilizado?
Sobre os direitos do comprador
Se o banco sai da ação, contra quem eu processo?
Os juros de obra que paguei durante o atraso podem ser cobrados da construtora?
Já ajuizei ação contra o banco e a construtora. O que pode acontecer?
Seu imóvel na planta está com a entrega atrasada?
Analisamos seu contrato, o papel do banco no empreendimento e a documentação da obra para indicar o caminho técnico adequado. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
