O condomínio é responsável por furto em apartamento? Em setembro de 2026, o Superior Tribunal de Justiça manteve a condenação de um condomínio do Rio de Janeiro a indenizar moradores vítimas de furto dentro da unidade, porque a portaria liberou a entrada dos criminosos sem autorização. Neste artigo, explicamos a regra e a exceção, quando o condomínio responde por furto e o que fazer se você foi vítima, em Aracaju, Brasília ou em qualquer cidade do país.
O caso: STJ mantém condenação de condomínio por furto
Por unanimidade, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve a condenação de um condomínio carioca ao pagamento de indenização por danos materiais e morais a moradores que sofreram furto dentro do próprio apartamento. A relatora, ministra Nancy Andrighi, entendeu que a conduta negligente no controle de acesso ao edifício contribuiu diretamente para a consumação do crime, conforme noticiado pelo Migalhas (processo REsp 2.264.505).
O condomínio recorria pedindo o afastamento da condenação imposta pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Sustentava que a convenção condominial não previa expressamente responsabilidade por furtos e que não existia nexo causal direto entre a conduta da portaria e o prejuízo. O argumento não prosperou.
No caso concreto, os criminosos tiveram o acesso ao edifício liberado sem autorização dos moradores e sem a devida verificação de identidade. Para a ministra, diante da movimentação do condomínio, essa falha configurou negligência que contribuiu para os danos, e a conclusão de responsabilidade se apoiou nas provas documentais dos autos, afastando a alegação de cerceamento de defesa.
Condomínio é responsável por furto em apartamento? A regra e a exceção
A pergunta tem resposta dupla, e entender isso evita tanto o desamparo quanto a expectativa irreal. Como regra, a jurisprudência do STJ entende que o condomínio não responde por furtos praticados em suas dependências, ainda que disponha de vigilância, grades e portaria. O crime praticado por terceiro, em regra, afasta a responsabilidade do condomínio e o dever de ressarcir o morador.
A situação muda quando entra em cena uma conduta comissiva ou omissiva, negligente ou imprudente, de funcionário responsável pela segurança que contribui para o crime. Nessa hipótese, o art. 186 do Código Civil (ato ilícito) abre caminho para a responsabilização do condomínio, exatamente como ocorreu no REsp 2.264.505.
Síntese do voto: cabe ao funcionário da portaria controlar o acesso ao edifício, verificar a identidade de quem pretende entrar e confirmar a liberação com os moradores. A análise considera as particularidades de cada condomínio, mas a entrada liberada sem autorização, sem verificação, é falha do dever de cuidado.
Em outras palavras, o condomínio não é seguradora do patrimônio dos moradores, mas também não pode tratar a segurança como enfeite. Quando promete controle de acesso e não cumpre, responde pelo dano que essa falha ajudou a causar. Por isso, a furto em apartamento: responsabilidade do condomínio sempre depende de prova da culpa, e é nela que o processo se ganha ou se perde.
O controle de acesso na portaria é o ponto central
Quem mora em condomínio sabe que a portaria é a fronteira entre a rua e a casa. A jurisprudência também sabe. Por isso, a discussão sobre o condomínio responsável por furto quase sempre se resume a uma pergunta probatória: o sistema de controle de acesso funcionou como deveria?
Na prática, os indícios que mais pesam são estes:
- Livro de portaria e registros digitais: anotaram a entrada dos visitantes? Hora, nome e unidade visitada constam?
- Câmeras e imagens: as gravações mostram os criminosos sendo liberados sem identificação? As câmeras funcionavam?
- Autorização do morador: houve confirmação prévia com a unidade antes de liberar a subida?
- Portões e garagens: a entrada de pedestres e veículos estava efetivamente vigiada no horário do crime?
Vale destacar que o padrão exigido é proporcional à estrutura do próprio condomínio. Um edifício pequeno sem porteiro permanente não será medido pela mesma régua de um condomínio-clube com equipe de segurança contratada e cercas eletrônicas. O que a Justiça cobra é coerência: se o condomínio anuncia segurança como serviço, precisa entregá-la.
Furto no apartamento, na área comum ou no estacionamento
O local do furto influencia a estratégia, porque muda a força do dever de cuidado. Dentro da unidade autônoma, o morador é quem melhor protege o próprio patrimônio; já nas áreas comuns, o condomínio é quem detém a posse e o controle. Veja a comparação:
| Situação | Força do dever de cuidado | O que costuma decidir a Justiça |
|---|---|---|
| Furto dentro do apartamento, com invasão pela porta ou janela | Menor, salvo se a entrada se deu pela portaria sem autorização | Condenação quando há prova de falha no controle de acesso, como no REsp 2.264.505 |
| Furto em área comum (academia, salão de festas, piscina, bicicletário) | Maior, pois o condomínio administra e vigia o espaço | Indenização mais provável diante de falha comprovada na vigilância ou nos acessos |
| Furto de veículo no estacionamento | Intermediária, conforme a gestão da garagem | Decisões do STJ têm eximido o condomínio sem prova de culpa, mas condenado quando havia falha na prestação da segurança |
A lição prática é a mesma nas três linhas: quem afirma a falha precisa prová-la. Boletim de ocorrência, imagens das câmeras, testemunhas e o histórico de reclamações sobre a segurança fazem a diferença entre a ação que prospera e a que é julgada improcedente.
Convenção condominial, isenção de responsabilidade e seguro
Muitos moradores já se depararam com a cláusula clássica: “o condomínio não se responsabiliza por furtos”. Vale entender o alcance real dela. Uma cláusula de isenção pode delimitar a expectativa dos condôminos, mas não protege o condomínio contra a própria culpa. Se a portaria agiu com negligência e isso contribuiu para o crime, a isenção contratual não barra a indenização, pois ninguém se isenta antecipadamente de responder por dolo ou culpa que venha a cometer.
Outro ponto importante é o seguro. Condomínios costumam contratar apólice de responsabilidade civil e, em alguns casos, cobertura para bens de moradores em áreas comuns. O seguro não substitui ação contra o condomínio culpado, mas pode acelerar o ressarcimento de parte do prejuízo. Vale verificar a apólice do seu condomínio e, se for síndico, avaliar com o corretor a cobertura adequada à realidade do edifício.
O papel do síndico também merece atenção. O art. 1.348 do Código Civil lhe atribui zelar pela segurança e pela conservação das partes comuns e pela prestação dos serviços. Portanto, reclamações recorrentes sobre portaria relaxada, câmera quebrada ou portão defeituoso devem ser registradas por escrito, porque é exatamente esse histórico que depois sustenta a prova da negligência.
Furto em condomínio: como proceder após o crime
O caminho prático para quem sofreu furto no condomínio
Registre a ocorrência
Faça o boletim de ocorrência ainda no dia do crime, com a lista detalhada dos bens levados e o relato da dinâmica da entrada.
Preserve as provas
Peça por escrito a preservação das imagens das câmeras e dos registros da portaria, e guarde fotos da porta, fechadura e do local.
Notifique o condomínio
Comunique formalmente o síndico ou a administradora, cobrando esclarecimentos sobre como os criminosos entraram e subiram.
Avalie a indenização
Com a documentação reunida, avalie a ação indenizatória. A prescrição é de três anos (arts. 205 e 927, parágrafo único, do Código Civil).
O passo mais sensível é o segundo. As imagens de câmera de condomínio costumam ser apagadas em poucos dias por sobrescrita automática, e o livro de portaria pode ser “ajustado” depois do fato. Por isso, a notificação imediata de preservação de provas é frequentemente o documento mais valioso de todo o processo.
Quanto ao prazo: a pretensão de reparação civil prescreve em três anos, contados do momento em que a vítima fica sabendo do dano e de quem o causou. Esperar o condomínio “resolver internamente” por meses pode enfraquecer a prova sem ganhar nada em troca.
Como o tema se aplica em Aracaju e região
Em Aracaju, como no Rio de Janeiro, os juízes da capital sergipana apreciam esses casos com o mesmo referencial: nexo entre a falha na portaria e o crime, e prova documental das reclamações anteriores. A rotina imobiliária do escritório, que passa por análise de convenções, atas e contratos de administração condominial, mostra que a maioria dos conflitos de segurança nasce de avisos dados de boca e nunca registrados em ata.
Na nossa experiência em Aracaju e Brasília, a diligência extrajudicial bem feita, com notificação formal, pedido de preservação de imagens e análise da convenção e da apólice de seguro, costuma encurtar muito o caminho até o ressarcimento. Quando o acordo não sai, é essa mesma prova que sustenta a ação indenizatória.
Perguntas frequentes
Responsabilidade e prova
O condomínio é responsável por furto dentro do apartamento?
Preciso provar a culpa do condomínio para receber indenização?
Cláusula de isenção na convenção livra o condomínio da responsabilidade?
Casos concretos e prazos
O condomínio responde por furto de veículo no estacionamento?
Qual o prazo para processar o condomínio por furto?
Fui furtado: devo acionar o condomínio ou a seguradora primeiro?
Sofreu um furto no condomínio e quer avaliar seu caso?
Cada situação tem particularidades que só uma análise técnica individual responde. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
