A reforma tributária locação de imóveis passou a integrar a pauta de todo locador e imobiliária. Com a Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2025, o aluguel deixa de ser tributado apenas sobre a renda e passa a conviver com o IBS e a CBS, os novos impostos sobre o consumo. Neste artigo, explicamos o que muda na prática para pessoas físicas, empresas e locações por temporada, e o que fazer com os contratos já vigentes.
Como a locação de imóveis era tributada até aqui
Até a reforma, a tributação do aluguel variava conforme a natureza do locador. Na pessoa física, os aluguéis integram a base do Imposto de Renda, com alíquotas progressivas que chegam a 27,5%, conforme o conjunto dos rendimentos e das deduções do contribuinte. Não havia, porém, incidência de tributo sobre o consumo sobre a operação.
Na pessoa jurídica, o resultado depende do regime tributário. Para a sociedade imobiliária no Lucro Presumido, a margem de presunção sobre a receita de locação é de 32%, o que produz, na prática, uma carga direta sobre a renda em torno de 10,88% da receita bruta, já considerando o adicional de 10% do IRPJ comum nesse setor.
Somados os 3,65% de PIS e Cofins no regime cumulativo, a carga tributária atual das operações de locação no Lucro Presumido alcança aproximadamente 14,53% da receita bruta. Portanto, o aluguel já era tributado, mas por tributos sobre a renda, e não sobre o consumo.
O que muda com a reforma tributária: IBS e CBS sobre a locação
A Emenda Constitucional nº 132/2023 criou o IVA dual, formado pelo IBS (tributo estadual e municipal) e pela CBS (tributo federal), e a Lei Complementar nº 214/2025 regulamentou a incidência. Pelo artigo 252, inciso III, da LC 214/2025, a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis passam a integrar o regime de tributação pelo IBS e pela CBS.
Por outro lado, o legislador reconheceu a sensibilidade do setor e tratou a locação com favorecimento: as alíquotas do IBS e da CBS sobre essas operações ficam reduzidas em 70% (artigo 261, parágrafo único, da LC 214/2025). Como a alíquota-padrão de referência estimada para a soma dos dois tributos gira em torno de 26,5% (o valor definitivo será fixado pelo Comitê Gestor), a incidência efetiva estimada sobre a locação fica próxima de 7,95%, com cobrança por fora, ou seja, sem o tributo integrar a própria base de cálculo.
Atenção: a alíquota de 26,5% é uma estimativa de referência, não um valor definitivo. Os percentuais citados ao longo do artigo são projeções construídas sobre essa referência e devem ser recalculados quando o Comitê Gestor fixar as alíquotas oficiais.
Na prática, isso significa que o imposto sobre aluguel de imóvel passa a ter duas camadas: a tributação sobre a renda (mantida) e a tributação sobre o consumo (nova). O impacto final, porém, não é o mesmo para todos os locadores.
Pessoa física: quando o locador vira contribuinte do IBS e da CBS
Um ponto que gera confusão é a ideia de que todo proprietário que recebe aluguel passará a pagar os novos tributos. Não é o que diz a lei. Para a pessoa física, o artigo 251, § 1º, I, da LC 214/2025 exige requisitos cumulativos, aferidos no ano-calendário anterior: receita total superior a R$ 240 mil com locação, cessão onerosa ou arrendamento (valor atualizado mensalmente pelo IPCA, conforme o artigo 251, § 5º) e operações envolvendo mais de três bens imóveis distintos.
Portanto, o proprietário que aluga um ou dois imóveis, ou que fatura abaixo do limite, permanece fora do regime regular e segue tributado exclusivamente pelo Imposto de Renda, como hoje. Há ainda uma hipótese de enquadramento no próprio ano em curso, quando a receita ultrapassa em 20% o limite legal, observada a quantidade de imóveis (artigo 251, § 2º, II).
Quem ingressar no regime regular passa a conviver com IBS, CBS e Imposto de Renda. Nesse cenário, o legislador criou o redutor social: a dedução de R$ 600,00 por mês, por imóvel residencial, da base de cálculo do IBS e da CBS (artigo 260 da LC 214/2025), também sujeita a atualização. Em um aluguel residencial de R$ 2.000,00, por exemplo, a base cai para R$ 1.400,00 antes da aplicação da alíquota efetiva, o que atenua o impacto para contratos de menor valor.
Pessoa jurídica: o aumento real da carga no Lucro Presumido
Para a sociedade imobiliária, a reforma tributária aluguel muda o desenho da carga. A tributação sobre a renda permanece em torno de 10,88%, mas os 3,65% de PIS e Cofins serão substituídos pelo IBS e pela CBS, com alíquota efetiva estimada de 7,95% após a redução de 70%. Vale destacar que, na nova sistemática, a cobrança é por fora, o que suaviza um pouco a comparação bruta.
Ainda assim, a projeção aponta elevação real: a carga global sai de aproximadamente 14,53% e passa a ficar em torno de 18,83% da receita bruta, um acréscimo de mais de 4 pontos percentuais. O redutor social de R$ 600,00 mensais por imóvel residencial ajuda em contratos residenciais de menor valor, mas não reverte o efeito geral para as empresas.
| Tributo | Regra atual | Cenário projetado |
|---|---|---|
| IRPJ (presunção de 32%) | 4,8% | 4,8% |
| CSLL (presunção de 32%) | 2,88% | 2,88% |
| Adicional de 10% do IRPJ | 3,2% | 3,2% |
| Tributo sobre o consumo | 3,65% (PIS e Cofins) | 7,95% (IBS e CBS, reduzidos) |
| Total sobre a receita bruta | ≈ 14,53% | ≈ 18,83% |
Dessa forma, o impacto da reforma tributária na locação de imóveis é assimétrico: ele pesa mais sobre o locador empresarial do que sobre o pequeno proprietário pessoa física. Essa diferença passa a influenciar decisões como a formalização da atividade e a estruturação societária do investimento imobiliário, sempre com análise individual do caso.
Locação por temporada: a regra dos 90 dias e a equiparação à hotelaria
Quem aluga por temporada, inclusive por plataformas digitais, precisa de atenção redobrada. O artigo 253 da LC 214/2025 estabelece que a locação residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos, quando realizada por contribuinte do regime regular, é tributada pelas mesmas regras dos serviços de hotelaria.
A consequência é relevante: a locação por temporada não se beneficia do redutor social de R$ 600,00 e fica sujeita à redução de alíquota de 40% prevista para a hotelaria, menor que os 70% das locações ordinárias. Ou seja, a tendência é que o aluguel de curta temporada suporte tributação mais pesada que o residencial de longa duração, considerando ainda a incidência do Imposto de Renda.
Cronograma da transição, de 2026 a 2033
A mudança não acontece de uma vez. Em 2026, estamos na fase de testes: a CBS incide a 0,9% e o IBS a 0,1%, com os campos dos dois tributos obrigatórios nas notas fiscais desde agosto de 2026, inclusive nas notas de locação emitidas por contribuintes do regime regular. A cobrança efetiva em alíquotas de referência começa em 2027, com a CBS plena e o fim do PIS e da Cofins.
De 2029 a 2032, o IBS entra de forma gradual, substituindo ICMS e ISS, até a consolidação do sistema em 2033. Portanto, há um período de adaptação em curso, mas as decisões contratuais tomadas hoje vão reger operações que já nascerão sob a nova tributação.
O que fazer agora com os contratos de locação
Para imobiliárias, incorporadoras e proprietários com carteira em Aracaju, em Brasília ou em qualquer cidade do país, a janela de adaptação é agora. Contratos de longo prazo assinados sem cláusula de repasse tributário podem transferir ao locador o custo de um imposto que não estava previsto quando o valor foi fixado. Da mesma forma, contratos de temporada e contratos corporativos pedem revisão do desenho de preço e da forma de reajuste.
Como adequar seus contratos em 4 passos
Mapear o enquadramento
Verifique se você, como locador, já é ou será contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, observando receita e quantidade de imóveis.
Simular o impacto
Calcule a carga projetada sobre cada contrato, considerando a redução de 70% (ou de 40% na temporada) e o redutor social.
Rever as cláusulas
Avalie reajuste, repasse de encargos e tributos, vigência e renegociação, conforme o perfil de cada contrato.
Documentar a estratégia
Formalize as alterações por aditivo ou novo contrato, com apoio jurídico, antes dos marcos de 2027 e 2029.
No escritório, atuamos com diligência fora dos autos e solução negociada antes do litígio: na maioria dos casos, a adequação tributária e contratual evita a discussão judicial entre locador e locatário. A avaliação deve ser individual, pois cada carteira de imóveis tem um desenho próprio de risco e de oportunidade.
Perguntas frequentes
Pessoa física que aluga um imóvel vai pagar IBS e CBS?
O aluguel vai aumentar por causa da reforma tributária?
Qual é o redutor social e quem pode usar?
Como fica o aluguel de temporada (Airbnb) na reforma tributária?
Quando os novos tributos começam a valer de verdade?
Contratos de locação antigos precisam ser alterados?
Reforma tributária e contrato de locação: revise antes de 2027
A adequação feita agora evita prejuízo e litígio no futuro. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
