A imunidade de ITBI na integralização de capital social promete transferir imóveis para uma empresa sem pagar o imposto sobre a transmissão. A questão, hoje, é saber se esse benefício alcança também as imobiliárias, as holdings patrimoniais e as demais sociedades cuja atividade preponderante é comprar, vender ou locar imóveis. O Supremo Tribunal Federal está julgando exatamente isso no Tema 1348 da repercussão geral (RE 1.495.108), e a decisão vai orientar centenas de processos em todo o país, inclusive em Aracaju e nos demais municípios sergipanos.
O que o STF está julgando no Tema 1348
O Recurso Extraordinário 1.495.108, com repercussão geral reconhecida pelo STF em 6 de novembro de 2024, discute o alcance da imunidade de ITBI na integralização de capital social quando a pessoa jurídica que recebe o imóvel exerce atividade preponderantemente imobiliária, isto é, compra, vende ou loca imóveis como principal atividade. O relator do recurso é o ministro Edson Fachin.
O caso chegou ao Supremo contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que afastou a imunidade em uma operação de transferência de imóvel para integralização do capital social justamente porque a atividade preponderante da empresa era a locação e a compra e venda de imóveis.
A tese defendida pelo contribuinte
A empresa sustenta que o texto constitucional é claro: a imunidade de ITBI na integralização de capital social não tem ressalva. Segundo esse argumento, a exceção relativa à atividade imobiliária preponderante, prevista na mesma norma, valeria apenas para as operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas, e não para a integralização de capital. A Procuradoria-Geral da República manifestou-se pelo provimento do recurso, ou seja, no mesmo sentido.
A tese defendida pelos municípios
Do outro lado, municípios e entidades como a ABRASF defendem que a imunidade não é irrestrita e que os critérios do Código Tributário Nacional, aplicados há décadas, impedem o uso do benefício por quem explora preponderantemente o mercado imobiliário. Na sustentação oral realizada nesta quarta-feira, 2 de setembro de 2026, a ABRASF alertou que afastar a cobrança poderia representar perda de aproximadamente R$ 1,169 bilhão aos municípios brasileiros, com impacto no financiamento de políticas públicas. Após as manifestações, o julgamento foi suspenso e será retomado em momento oportuno.
Em resumo: o STF vai responder se a ressalva da “atividade preponderante imobiliária” vale também para a integralização de capital social ou somente para fusões, incorporações, cisões e extinções. Como o tema tem repercussão geral, a tese fixada orientará todos os casos semelhantes em tramitação no Judiciário.
O que dizem a Constituição e o Código Tributário Nacional
A regra central está no art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal. O dispositivo estabelece que o ITBI “não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.
O ponto de discórdia é a leitura da expressão “nesses casos”. Para os contribuintes, ela se refere somente às operações societárias (fusão, incorporação, cisão e extinção). Para os municípios, a ressalva alcança também a integralização de capital, pois o objetivo da norma sempre foi impedir que sociedades do setor imobiliário usem operações societárias para escapar do imposto que incidiria numa venda comum.
A malha do CTN
Esse debate não nasceu agora. O Código Tributário Nacional, recepcionado pela Constituição, traz as mesmas ideias: o art. 36, I, do CTN afasta a incidência do imposto quando o imóvel é incorporado ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito, e o art. 37 do CTN estabelece que, quando o adquirente se dedica preponderantemente ao comércio desses bens ou à locação de imóveis, o imposto incide. É exatamente essa malha normativa que a ABRASF invocou nas sustentações orais, lembrando que os critérios vêm sendo aplicados há décadas.
Em Aracaju e nos demais municípios sergipanos, a cobrança do ITBI segue a legislação municipal local, mas os casos que chegam à Justiça dependem do entendimento que o STF firmar sobre a Constituição. Por isso, a decisão do Tema 1348 terá efeito direto nas operações societárias com imóveis realizadas em Sergipe.
O que é a atividade preponderante imobiliária
A “atividade preponderante” é o critério que separa as sociedades contempladas pela imunidade daquelas que ficam de fora. Em termos práticos, ela é identificada pela análise do objeto social da empresa e do que ela efetivamente exerce: se a principal atividade é comprar e vender imóveis, locar imóveis próprios ou fazer arrendamento mercantil, a empresa é considerada imobiliária para fins da ressalva constitucional.
Essa classificação tem consequências concretas. Uma indústria que integraliza um galpão, uma holding familiar que recebe um imóvel de um sócio ou uma sociedade de serviços que aporta uma sede própria normalmente se enquadram na imunidade. Já uma incorporadora, uma construtora que vende estoque próprio ou uma empresa de locação de imóveis pode ser enquadrada na atividade preponderante, e é sobre esse grupo que o STF vai decidir.
Na prática da contabilidade e do registro, o tema costuma aparecer na escritura pública de integralização, no registro do ato perante o Registro de Imóveis e na declaração do ITBI perante a prefeitura. Quando há dúvida sobre o enquadramento, o prudente é documentar bem o objeto social e a efetiva atividade da sociedade antes da operação.
O Tema 796 e o limite do capital integralizado
Antes do Tema 1348, o STF já havia decidido um recorte importante. No Tema 796 da repercussão geral (RE 796.376, julgado em 2020), firmou-se a tese de que a imunidade do ITBI na integralização de capital social não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital a ser integralizado. Em outras palavras, se o imóvel vale mais do que o capital que ele realiza, a diferença pode ser tributada.
Na sustentação oral do dia 2 de setembro de 2026, a Abrasce (associação dos shopping centers) invocou exatamente o Tema 796 para defender que as premissas já fixadas pelo Supremo favorecem a ampliação da imunidade também às empresas do setor, preservando a segurança jurídica. Já o município de São Paulo defendeu a interpretação restritiva, destacando que há 676 ações sobre o tema apenas na capital paulista, envolvendo R$ 156,9 milhões.
Em seu relatório, o ministro Fachin registrou que existem mais de 300 processos sobre a questão tramitando nos Tribunais de Justiça estaduais. Somados os casos administrativos perante as prefeituras, o universo afetado é muito maior, o que explica a pressa dos dois lados em ver a tese firmada.
O histórico do julgamento e o placar zerado
O Tema 1348 já teve capítulos anteriores. Em março de 2026, o julgamento em plenário virtual caminhava para uma vitória dos contribuintes, com placar de 4 votos a 1: apenas o ministro Gilmar Mendes divergia, com voto favorável à imunidade condicionada à ausência de atividade imobiliária preponderante.
O ministro Flávio Dino, porém, apresentou pedido de destaque, o que retirou o processo do plenário virtual e zerou o placar. O julgamento foi reiniciado em sessão presencial e, nesta quarta-feira, 2 de setembro de 2026, o Plenário ouviu as sustentações orais das partes e dos amici curiae (Secovi-SP, Federaminas, ABRASF, municípios do Rio de Janeiro e de São Paulo e Abrasce), tendo a sessão sido suspensa ao final das manifestações.
Situação em setembro de 2026: não há tese vencedora firmada. A imunidade de ITBI na integralização de capital social segue interpretada de formas distintas conforme o município e o tribunal, o que mantém a insegurança jurídica para operações planejadas neste período.
O impacto prático para empresas e municípios
As duas teses em disputa movem interesses legítimos e opostos. De um lado, a ampliação da imunidade reduz o custo de constituição e de reforço de capital de sociedades que usam imóveis, algo relevante para holdings patrimoniais, famílias em planejamento sucessório e empreendimentos do setor. De outro, a restrição protege a arrecadação municipal, já que o ITBI financia serviços locais, e busca evitar que operações de venda disfarçadas de integralização escoem tributo.
| Tese | Quem defende | Consequência prática |
|---|---|---|
| Imunidade ampla, alcançando também imobiliárias | Contribuinte recorrente, PGR, Secovi-SP, Federaminas e Abrasce | Menor custo para estruturar sociedades com imóveis; risco de perda arrecadatória estimada pelos municípios |
| Imunidade restrita, sem alcance à atividade imobiliária preponderante | Municípios do Rio de Janeiro e de São Paulo e ABRASF | ITBI cobrado na integralização feita por imobiliárias; mais receita e menos espaço para elisão fiscal |
Vale notar que, qualquer que seja o resultado, o Tema 796 continua valendo: mesmo vencendo a tese ampla, o contribuinte não terá imunidade sobre o valor do imóvel que exceder o capital social integralizado.
O que fazer se o município cobrar ITBI na integralização
Enquanto o STF não fixa a tese, a orientação prática para empresas e sócios que planejam integralizar imóveis é tratar a operação como de risco tributário e documentá-la com rigor. No nosso trabalho em regularização imobiliária e societária, em Aracaju e em Brasília, esse tipo de planejamento começa sempre pela papelada, antes de qualquer litígio.
Se a prefeitura lançar o ITBI sobre a integralização
Reúna os documentos
Contrato social, escritura de integralização, matrícula do imóvel e comprovante da realização do capital.
Analise a atividade preponderante
Compare o objeto social com a atividade efetiva da empresa, com apoio da contabilidade.
Tente a via administrativa
Defesa do lançamento ou retificação da declaração, conforme o procedimento do município.
Avalie a medida judicial
Mandado de segurança ou ação anulatória, discutindo a incidência do imposto com base na imunidade.
Cada caso exige análise individual: o objeto social, o momento da operação e o entendimento do município podem mudar completamente a estratégia. A solução extrajudicial bem conduzida costuma custar menos e preservar a operação, mas só faz sentido quando a documentação sustenta o enquadramento pretendido.
Perguntas frequentes
Sobre a imunidade e a base legal
A imunidade de ITBI na integralização de capital social vale para imobiliárias?
Quem paga o ITBI na integralização de capital?
O que diz o art. 156, § 2º, I, da Constituição?
O que muda com o Tema 796 do STF?
Casos práticos e prazos
Holding patrimonial tem imunidade de ITBI ao receber imóveis?
O que fazer se a prefeitura cobrar ITBI indevidamente na integralização?
Quando sai a decisão final do STF no Tema 1348?
Planeja integralizar um imóvel no capital social da sua empresa?
A operação envolve tributação, registro e enquadramento societário que variam de caso para caso. Fale com a equipe antes de assinar. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
