Você atravessa um corredor de terra para chegar ao seu imóvel há décadas e, de repente, o vizinho fecha a passagem com uma cerca. A boa notícia: uma servidão de passagem sem registro, consolidada pelo uso ostensivo, pode ter proteção possessória, conforme a Súmula 415 do STF. Neste artigo, explicamos como funciona essa proteção, quando cabe a passagem forçada para imóvel encravado e o que fazer quando fecham o seu acesso, com base em decisão recente do Tribunal de Justiça de Goiás.
O que é servidão de passagem e como funciona
A servidão de passagem é um direito real que recai sobre um imóvel (chamado serviente) em benefício de outro (chamado dominante). Em termos práticos, ela garante que o proprietário ou o possuidor de um imóvel atravesse o imóvel vizinho para chegar à via pública, a uma nascente ou a um porto.
O instituto está no Código Civil, entre os arts. 1.277 e 1.292, no capítulo das servidões. Por ser um direito real, a servidão de passagem segue o imóvel: se o terreno for vendido, o novo dono continua podendo usar o corredor de acesso, e quem compra o imóvel serviente compra-o já onerado.
No dia a dia, a servidão de passagem aparece tanto na zona rural quanto na urbana. É comum no interior de Sergipe: sítios, fazendas e lotes de fundos que só se comunicam com a estrada atravessando uma gleba vizinha. Também aparece em condomínios e loteamentos, quando um lote só tem saída pelo terreno ao lado.
Atenção: servidão de passagem não é a mesma coisa que permissão de uso. A permissão é um favor, pode ser revogada a qualquer momento e quase nunca gera direito. A servidão, uma vez constituída, é um direito real que pode ser registrado, defendido em juízo e transmitido com o imóvel.
Servidão de passagem registrada e sem registro: qual a diferença
A forma mais segura de constituir a servidão de passagem é por título: uma escritura pública ou instrumento particular registrado no cartório de Registro de Imóveis, com averbação na matrícula do imóvel serviente. Feito o registro, o direito vale contra qualquer comprador futuro.
O problema é que, na prática, a maior parte das passagens rurais nunca passou por cartório. Os acessos nascem de acordos antigos entre vizinhos, herdeiros ou antigos proprietários, e ficam de pé por décadas sem uma linha sequer na matrícula. É o que o Direito chama de servidão de fato ou não titulada.
O Código Civil, no art. 1.288, separa as servidões em aparentes e não aparentes. A servidão é aparente quando se manifesta por sinais exteriores, como uma estrada aberta, porteiras, cercas ou outras obras visíveis. Seu parágrafo 1º entende que o prédio está destinado ao uso de outro quando essa destinação se revela por títulos, pela natureza de uma obra ou por modo não interrompido há dez anos.
Súmula 415 do STF: “A servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória.” Ou seja, o uso ostensivo e consolidado de uma passagem sem registro não deixa o proprietário desamparado.
| Critério | Servidão registrada | Servidão sem registro (aparente) |
|---|---|---|
| Prova principal | Título registrado na matrícula do imóvel serviente | Obras visíveis, uso prolongado, testemunhas e imagens de satélite |
| Proteção na Justiça | Ações próprias de direito real, contra qualquer terceiro | Proteção possessória (Súmula 415 do STF) e usucapião em dez anos |
| Risco principal | Baixo, se a averbação estiver correta | Ter de provar o uso diante de novo proprietário ou de herdeiros |
| Solução recomendada | Manter o registro atualizado | Constituir a servidão formalmente e averbá-la na matrícula |
O caso do TJ-GO: uso ostensivo garante proteção possessória
Em agosto de 2026, o portal Consultor Jurídico noticiou uma decisão do Tribunal de Justiça de Goiás que traduz bem esse cenário. Uma empresa que escoava areia por um ramal de 320 metros teve a passagem obstruída pelo vizinho, que substituiu a porteira do local por uma cerca fechada.
A empresa alegou que usava o ramal desde o início dos anos 2000, que detinha as chaves da porteira e que o imóvel estava funcionalmente encravado: a rota alternativa exigiria cerca de R$ 560 mil a mais para se tornar viável, ante os R$ 70 mil necessários para a utilização do ramal. A sentença de primeiro grau havia negado tanto a reintegração de posse quanto a passagem forçada, por entender não comprovados o uso anterior e o encravamento.
No agravo de instrumento, o juiz Desclieux Ferreira da Silva Júnior, em decisão monocrática proferida na 3ª Câmara Cível do TJ-GO, avaliou que o laudo pericial, com imagens de satélite, comprovara o uso prolongado da passagem e que a confissão do réu de ter trocado a porteira por uma cerca fechada caracterizava, em análise sumária, esbulho possessório. O julgador concedeu tutela de urgência para desobstrução da passagem em três dias, sob multa diária de R$ 5 mil, limitada a R$ 100 mil.
Fundamento da decisão: “Cuidando-se de servidão de trânsito não titulada, porém tornada aparente pela natureza das obras e pelo uso ostensivo, incide a proteção possessória da Súmula nº 415 do STF.” O juiz destacou ainda que o art. 1.285 do Código Civil não exige isolamento absoluto do imóvel para configurar o encravamento.
Vale registrar que se trata de decisão monocrática em sede de agravo, com o mérito ainda a ser julgado pelo colegiado. Ainda assim, o caso mostra como a prova do uso (perícia com imagens de satélite, porteiras, chaves e histórico) pode inverter o resultado quando o registro não existe. O processo é o 5716695-91.2026.8.09.0024.
O vizinho fechou a passagem: esbulho possessório e tutela de urgência
Quem fecha uma passagem usada há anos comete, em regra, esbulho possessório: a perda da posse contra a vontade de quem a exercia, conceito do art. 1.213 do Código Civil. Para essas hipóteses, a lei oferece as chamadas ações possessórias (arts. 1.210 e seguintes), como a manutenção e a reintegração de posse.
A principal vantagem do caminho possessório é a velocidade. Se o requisito do art. 300 do Código de Processo Civil estiver presente (probabilidade do direito e perigo de dano), o juiz pode conceder tutela de urgência logo no início do processo, ordenando a desobstrução sob multa diária, exatamente como ocorreu no caso do TJ-GO.
Por outro lado, existe um prazo curto para agir: o art. 1.206 do Código Civil fixa a prescrição de um ano para as ações possessórias, contada do dia do esbulho. Por isso, esperar a situação se resolver sozinha pode custar o direito.
Passagem forçada: o direito do imóvel encravado
Outro caminho, complementar ao possessório, é a chamada passagem forçada. O art. 1.285 do Código Civil dispõe que “o dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário”.
Três pontos merecem atenção na prática:
- Encravamento não precisa ser absoluto. O isolamento total do imóvel não é exigência. Um acesso inadequado ou economicamente desproporcional já pode justificar a passagem forçada, como reconhecido na decisão goiana.
- Quem pede, paga. A passagem forçada é onerosa: quem necessita do acesso paga ao vizinho uma indenização cabal, com valor que pode ser fixado judicialmente.
- O encravamento não pode ser provocado. Quem comprou o imóvel já sabendo da situação, ou quem vendeu a parte do terreno que dava acesso, não pode depois exigir passagem forçada.
Quanto às dimensões, o Código Civil não fixa metragem mínima. O rumo segue o caminho mais curto e menos oneroso, e a largura deve atender às necessidades do imóvel dominante, sendo razoável prever espaço para veículos, máquinas e escoamento da produção em imóveis rurais.
Por fim, embora o texto legal mencione o dono do prédio, a jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido o direito também ao mero possuidor de imóvel encravado, o que amplia a proteção de quem ainda não é proprietário registrado.
Registro, indenização e usucapião da servidão
Depois de garantido o acesso, o passo definitivo é transformar a posse em direito registrado. A servidão voluntária se constitui por escritura pública ou instrumento particular com cláusulas especiais, averbada na matrícula do imóvel serviente no cartório de Registro de Imóveis da comarca, como o cartório de Aracaju/SE para imóveis localizados na capital sergipana. A servidão judicial decorre de sentença que a institui, com averbação provocada pelo vencedor.
O registro importa porque a proteção possessória da Súmula 415 do STF é um escudo, não um destino. Quem só tem a posse precisa reagir a cada interrupção do uso, enquanto quem tem a servidão registrada pode discutir com qualquer adquirente do imóvel serviente, inclusive herdeiros e terceiros de boa-fé.
Outra via, menos conhecida, é a usucapião da servidão aparente. A jurisprudência admite que o uso ininterrupto da passagem pelo prazo de dez anos consolide o direito, com fundamento na destinação do prédio (art. 1.288, § 1º, do Código Civil). É a opção para quem herda uma situação antiga e quer pôr fim à insegurança de uma vez.
Sobre a indenização: ela é obrigatória na passagem forçada (indenização cabal, paga pelo dono ou possuidor do imóvel encravado ao vizinho) e opcional na servidão negocial, em que as partes livremente combinam se haverá compensação pelo uso, pela manutenção da estrada ou pelas cercas.
O que fazer se fecharam a sua passagem
Caminho prático para quem teve o acesso obstruído
Documente o uso
Reúna fotos, imagens de satélite, notas fiscais de escoamento, IPTU, nomes de testemunhas e qualquer prova do tempo de uso da passagem.
Tente o acordo
Uma notificação extrajudicial com proposta de escritura e registro da servidão pode resolver sem processo e ainda formalizar o direito.
Aja rápido na Justiça
Se o vizinho insistir, aja possessória com pedido de tutela de urgência. O prazo para as ações possessórias é de um ano.
Registre a servidão
Após garantido o acesso, averbe a servidão na matrícula do imóvel serviente para nunca mais depender só da posse.
Na nossa experiência em Aracaju e Brasília, a maior parte desses conflitos nasce de herança mal partilhada, de acordos antigos entre vizinhos que nunca foram escriturados ou de venda de glebas sem reserva de acesso. Em quase todos, a diligência extrajudicial bem feita, com prova técnica e proposta concreta, evita o litígio. Quando não evita, é ela que sustenta a tutela de urgência.
Perguntas frequentes
Servidão de passagem é um direito real?
Sim. A servidão de passagem é um ônus real que recai sobre o imóvel serviente em benefício do imóvel dominante, prevista nos arts. 1.277 e seguintes do Código Civil. Por isso ela acompanha o imóvel em caso de venda, permuta ou herança.
Servidão de passagem precisa de registro no cartório?
A servidão voluntária deve ser averbada na matrícula do imóvel serviente para produzir efeitos contra terceiros. A servidão de passagem sem registro não desaparece, porém: se for aparente, consolidada por obras e uso ostensivo, tem proteção possessória conforme a Súmula 415 do STF.
Servidão de passagem pode ser usucapida?
Sim. A jurisprudência admite a usucapião da servidão aparente pelo uso ininterrupto por dez anos, com fundamento na destinação do prédio prevista no art. 1.288, § 1º, do Código Civil. É o caminho para consolidar juridicamente uma passagem usada há muito tempo sem título.
O que fazer se o vizinho fechar a passagem?
Documente o uso (fotos, imagens de satélite, testemunhas), tente a composição extrajudicial e, se não houver acordo, ajuíze ação possessória com pedido de tutela de urgência para desobstrução. Atenção ao prazo: as ações possessórias prescrevem em um ano, contado do esbulho.
Imóvel encravado tem direito à passagem forçada?
Sim. O art. 1.285 do Código Civil garante passagem forçada ao dono, e a jurisprudência estende o direito ao possuidor, de imóvel sem acesso adequado à via pública, mediante pagamento de indenização cabal ao vizinho. Não é preciso isolamento absoluto: acesso inadequado ou economicamente desproporcional já basta.
Quem paga a indenização na passagem forçada?
Quem necessita da passagem, ou seja, o dono ou o possuidor do imóvel encravado. O valor deve ser cabal e pode ser fixado judicialmente. Na servidão negocial, ao contrário, a indenização é livremente combinada entre as partes, inclusive a possibilidade de servidão gratuita.
Passagem fechada ou imóvel encravado?
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Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
