Comprar uma cota de multipropriedade parece um bom negócio até o resort não sair do papel. Em decisão recente da Justiça de Minas Gerais, o Beach Park foi condenado a devolver integralmente os valores pagos e ainda pagar multa de 10% por atraso na entrega do Ohana Beach Park Resort. Se você está preso em um contrato de multipropriedade com obra atrasada, entenda quando o distrato de multipropriedade é possível, quais direitos você tem e como a Súmula 543 e o Tema 971 do STJ protegem o comprador.
O que é multipropriedade e por que o atraso vira processo
A multipropriedade é um regime jurídico em que vários proprietários detêm, cada um, o direito de usar uma unidade imobiliária em períodos alternados do ano. A Lei nº 13.777/2018 introduziu no Código Civil o capítulo do condomínio em multipropriedade (arts. 1.358-B a 1.358-U), tratando o direito como direito real e exigindo registro no cartório de Registro de Imóveis.
Na prática, o modelo é comum em resorts, hotéis e condomínios de lazer. O comprador adquire uma fração de tempo, paga entrada e parcelas, e se programa para usufruir do imóvel em datas pré-determinadas. O problema começa quando o empreendimento atrasa, é entregue diferente do prometido ou, pior, não é entregue.
Atenção: a multipropriedade imobiliária não é mera compra de pacote de viagem. É negócio sujeito às regras do Direito Imobiliário e, quando há adesão a contrato padronizado, também ao Código de Defesa do Consumidor (CDC).
O caso Beach Park: a decisão da 2ª Vara Cível de Ipatinga
Em março de 2026, um casal ajuizou ação contra o Beach Park Hotéis e Turismo por causa de uma cota adquirida no Ohana Beach Park Resort. O contrato, celebrado em outubro de 2023, previa a entrega do empreendimento para 1º de julho de 2025. Os compradores haviam pago R$ 23.756,19.
A empresa invocou cláusula contratual de tolerância de 180 dias, o que remeteria o prazo final para o fim de dezembro de 2025. No entanto, em maio de 2026 a obra ainda não havia sido entregue. Os compradores foram informados de que a abertura do resort ficaria para o primeiro semestre de 2026, sem data definida.
O juiz Rodrigo Braga Ramos, da 2ª Vara Cível de Ipatinga (MG), reconheceu que a empresa deu causa ao desfazimento. Afinal, o atraso já superava até mesmo o prazo de tolerância, e o Beach Park não comprovou a conclusão da obra com Habite-se ou termo de entrega. A sentença decretou:
- rescisão contratual por culpa da vendedora;
- restituição integral de R$ 23.756,19 em parcela única;
- multa contratual de 10% sobre o valor atualizado da restituição;
- suspensão das cobranças e proibição de negativação dos consumidores.
O processo é o 1003220-75.2026.8.13.0313.
Quando dá para pedir o distrato da multipropriedade
O distrato de multipropriedade é cabível quando uma das partes descumpre obrigação essencial do contrato. No caso do atraso na entrega, o comprador pode pedir a rescisão se:
- o prazo contratual já venceu, mesmo considerada a cláusula de tolerância;
- a empresa não apresenta prova de conclusão da obra (Habite-se, termo de entrega ou disponibilização);
- o atraso é injustificado e coloca o fornecedor em mora;
- o empreendimento foi entregue com vícios graves que impedem o uso conforme prometido.
A decisão de Ipatinga reforça que a simples vontade do consumidor de desistir não basta. É preciso demonstrar que a outra parte quebrou o contrato. Quando isso ocorre, porém, a Lei e a jurisprudência são claras: o prejuízo não pode ficar com quem comprou.
Restituição integral e a Súmula 543 do STJ
Um dos pontos mais importantes da sentença é a devolução de 100% dos valores pagos. O juiz aplicou a Súmula 543 do STJ, que diz o seguinte:
Súmula 543 do STJ: “Nos contratos de promessa de compra e venda submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a resolução demandada pelo adquirente deve ser decretada com a restituição das parcelas pagas, monetariamente corrigidas, podendo o vendedor reter parte delas para compensação de despesas e pagamento de cláusula penal, quando houver culpa do comprador.”
Em outras palavras: quando a culpa pelo desfazimento é da construtora ou da vendedora, a restituição deve ser integral. O fornecedor não pode reter valores a título de taxa de fruição, corretagem, despesas administrativas ou cláusula penal. Essas retenções só valem se o comprador for o causador do rompimento contratual.
Multa contratual invertida e o Tema 971 do STJ
Além da devolução integral, o Beach Park foi condenado a pagar multa de 10%. O fundamento foi o Tema 971 do STJ, que trata da inversão da cláusula penal.
Muitos contratos de adesão preveem multa somente para o caso de inadimplemento do comprador. O Tema 971, porém, estabelece que, em contratos de adesão entre comprador e construtora ou incorporadora, se houver cláusula penal apenas para o adquirente, ela deve ser considerada para fixar a indenização quando o descumprimento parte do vendedor.
Isso significa que a multa não fica só na mão da empresa. Se o contrato prevê 10% para o comprador que atrasa parcelas, o mesmo percentual pode ser aplicado contra a construtora que atrasa a entrega. O objetivo é preservar o equilíbrio contratual e evitar que cláusulas de adesão protejam apenas quem redigiu o documento.
Distrato, cancelamento e arrependimento: não é tudo igual
Na conversa com o cliente, é comum misturar os termos. Mas cada um tem consequências diferentes.
| Figura | Quando ocorre | Efeito para o comprador |
|---|---|---|
| Distrato | Acordo entre as partes ou decisão judicial para desfazer o contrato. | Pode gerar restituição integral, parcial ou nenhuma, conforme a causa. |
| Rescisão judicial | Uma das partes descumpre obrigação essencial, como o atraso na entrega. | Se culpa do vendedor, restituição integral e eventual multa invertida. |
| Arrependimento (CDC) | Dentro de 7 dias da contratação de serviço ou fora do estabelecimento comercial. | Direito à devolução integral sem multa, em prazo curto. |
No caso do Beach Park, não havia espaço para arrependimento, porque o contrato já tinha mais de dois anos. A saída foi a rescisão judicial com fundamento na mora da empresa.
O que fazer se você comprou uma cota e o resort atrasou
Caminho prático para quem está com a cota travada
Reúna a documentação
Contrato, comprovantes de pagamento, boletos, comunicados da empresa e qualquer prova do atraso.
Notifique extrajudicialmente
Exija o cumprimento do contrato ou a devolução dos valores. Uma negociação pode evitar a ação.
Ajuíze a rescisão
Se não houver acordo, a ação pede o distrato de multipropriedade, restituição integral e multa.
Execute a sentença
Após o trânsito em julgado, cobre os valores devidos e a correção monetária.
Na nossa experiência em Aracaju e Brasília, muitos casos se resolvem antes do processo. Uma notificação técnica, com citação correta das cláusulas e da legislação, costuma acelerar uma proposta de acordo justa. Quando a empresa não responde, a via judicial é o caminho.
Perguntas frequentes
Multipropriedade é um direito real?
Sim. A Lei nº 13.777/2018 introduziu no Código Civil o condomínio em multipropriedade, reconhecendo-o como direito real sujeito a registro no cartório de Registro de Imóveis.
Posso cancelar a multipropriedade se o resort atrasou?
Se o atraso for injustificado e ultrapassar o prazo contratual, inclusive a cláusula de tolerância, é possível pedir a rescisão judicial do contrato. A culpa do fornecedor autoriza a devolução integral dos valores pagos.
A construtora pode reter valores se o atraso foi dela?
Não. De acordo com a Súmula 543 do STJ, quando a resolução decorre de culpa exclusiva do vendedor ou construtor, a restituição deve ser integral, sem retenções a título de corretagem, taxa de fruição ou despesas administrativas.
O que é a cláusula penal invertida?
É a aplicação da multa contratual, prevista originalmente só para o comprador, também contra a construtora. O Tema 971 do STJ autoriza essa inversão para preservar o equilíbrio contratual.
Qual o prazo para entrar com ação de distrato?
O prazo prescricional para a pretensão de resolução contratual e reparação de danos varia conforme a base legal invocada. É importante analisar o contrato e o momento em que o atraso se configurou para não perder o direito.
O contrato de multipropriedade se submete ao CDC?
Quando o comprador é parte vulnerável em contrato de adesão, com cláusulas predispostas pela empresa, a relação de consumo se reconhece. Isso vale tanto para a proteção do CDC quanto para a aplicação da Súmula 543 e do Tema 971 do STJ.
Cota de multipropriedade atrasada?
Fale com a equipe do Amadeus & Santos Advogados. Analisamos o contrato e indicamos o melhor caminho para recuperar o que é seu. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
