Por Dr. Andress Amadeus, advogado especialista em Direito Imobiliário, Registral e Notarial. Atualizado em agosto de 2026.

Se o seu carnê cobra uma alíquota de IPTU maior só porque o imóvel tem mais metros quadrados, essa cobrança pode ser inconstitucional. Em agosto de 2026, o Supremo Tribunal Federal fixou o Tema 1.455 e vedou a fixação de alíquota de IPTU por área do imóvel em leis municipais posteriores à Emenda Constitucional 29/2000. Neste artigo, explicamos o que a Corte decidiu, por que a área não vale como critério e como identificar (e, se for o caso, questionar) uma cobrança feita pela metragem.

O que o STF decidiu no Tema 1.455

No julgamento do Tema 1.455 da repercussão geral (ARE 1.593.784/SC, relator Ministro Dias Toffoli), o Plenário do Supremo, por unanimidade, na sessão virtual encerrada em 5 de agosto de 2026, fixou a seguinte tese:

Tese do Tema 1.455. "É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel."

O caso concreto veio de Chapecó (SC). Por exemplo, uma lei complementar municipal de 2018 aplicava alíquota de 1% às unidades residenciais com área construída igual ou superior a 400 m², contra 0,5% para as menores. A Justiça catarinense reconheceu a inconstitucionalidade da regra, mandou recalcular o imposto pela alíquota de 0,5% e devolver o que o contribuinte pagou a mais. Em seguida, o município recorreu ao Supremo e sustentou que a metragem seria uma forma de diferenciar o imóvel pelo uso. Contudo, o STF negou o recurso e transformou esse entendimento em tese vinculante para todo o país.

Como o Supremo julgou o Tema 1.455 sob repercussão geral, juízes e tribunais de todo o Brasil ficam obrigados a segui-lo. Além disso, a regra vale para qualquer lei municipal editada depois de 13 de setembro de 2000 (data da EC 29/2000) que use a área como parâmetro da alíquota, seja a área construída, seja a área do terreno.

Progressividade x seletividade: por que a área não entra

Antes de tudo, para entender a decisão, é preciso separar duas técnicas que a Constituição admite para o IPTU e que costumam gerar confusão.

Por um lado, a progressividade é a variação da alíquota para onerar mais certos imóveis. Depois da EC 29/2000, o artigo 156, § 1º, da Constituição só permite dois tipos: a progressividade no tempo (extrafiscal, para forçar o cumprimento da função social da propriedade, ligada ao art. 182, § 4º) e a progressividade fiscal em razão do valor do imóvel (inciso I).

Por outro lado, a seletividade é a fixação de alíquotas diferentes conforme características do imóvel. O inciso II do mesmo dispositivo autoriza alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel (residencial, comercial, industrial, entre outros), além da distinção clássica entre imóvel edificado e não edificado.

O raciocínio do Supremo foi direto: cobrar mais caro porque o imóvel é maior é uma forma de progressividade, não de seletividade. Ora, a progressividade fiscal só pode se apoiar no valor do imóvel, nunca na metragem. Além disso, a área não se confunde com o uso nem com a localização, então não cabe no inciso II. Portanto, a alíquota por área não encontra amparo em nenhum dos critérios constitucionais.

Em uma frase. Valor, uso, localização, tempo e a diferença entre edificado e não edificado são critérios válidos. Metragem, sozinha, não é.

O que muda para quem paga IPTU

A decisão não zera o imposto. Na verdade, o que ela derruba é apenas o critério da metragem. Seguindo a orientação que o próprio STF já havia firmado no Tema 226, quando o juiz declara inconstitucional a progressividade, o município deve calcular o imposto pela alíquota mínima prevista na própria lei para aquela categoria de imóvel.

Na prática, para quem foi cobrado a mais em razão da área, pode ser cabível, conforme as circunstâncias de cada caso, o recálculo do lançamento pela alíquota mínima e a restituição das diferenças pagas nos últimos cinco anos (o período não atingido pela prescrição), com atualização pela taxa Selic. Aliás, foi exatamente esse o desfecho no caso de Chapecó.

Como um caso desses costuma ser avaliado

Como saber se o seu IPTU foi cobrado pela área do imóvel

Aqui entra a distinção mais importante deste tema, e a que mais gera confusão. Primeiro, usar a área para calcular o valor venal do imóvel é técnica legítima e continua permitida. Afinal, quase toda planta genérica de valores multiplica um valor por metro quadrado pela área do imóvel para chegar ao valor venal. Ou seja, isso é base de cálculo, não alíquota.

No entanto, o que o STF proibiu é diferente: é a alíquota (o percentual) mudar em função da metragem. Por exemplo, o STF agora proíbe uma tabela que diz "terrenos até 200 m² pagam 2%; de 201 a 300 m² pagam 2,6%; acima de 300 m² pagam 3%", sem qualquer relação com o valor, o uso ou a localização.

Para checar o seu caso, vale olhar dois pontos no carnê ou na legislação do seu município:

• A alíquota muda por faixa de metros quadrados? Se a lei escalona o percentual conforme a área (construída ou do terreno), há forte indício de cobrança atingida pela tese.
• A área aparece só no cálculo do valor venal? Se os metros quadrados servem apenas para apurar quanto o imóvel vale, e a alíquota varia por valor, uso ou localização, a cobrança tende a ser válida.

Em Aracaju e no interior de Sergipe, a recomendação é a mesma: pegue o carnê deste ano e dos anteriores e observe se o percentual do imposto varia pelo tamanho do imóvel. Municípios menores, sobretudo nas cobranças de terrenos não edificados, às vezes mantêm tabelas antigas escalonadas por metragem. Como a competência para instituir o IPTU é de cada município, é preciso analisar lei por lei, caso a caso.

IPTU por área em Sergipe: Aracaju, Lagarto e interior

Como o IPTU é um imposto municipal, a resposta muda de cidade para cidade. Cada município tem o próprio Código Tributário, e é nele que está o critério da alíquota. Por isso, dentro de Sergipe, há situações bem diferentes.

Aracaju

Na capital, o critério da alíquota está alinhado à Constituição. A Lei Complementar 182/2022 usa a área do lote e a área construída apenas para apurar o valor venal do imóvel, ou seja, como base de cálculo. A alíquota, por sua vez, varia por uso (residencial ou comercial), pela condição de edificado ou não edificado e por faixa de valor venal. Ou seja, nenhum desses critérios é a metragem em si. Na prática, portanto, o Tema 1.455 não atinge o contribuinte aracajuano pela via da área no regime atual.

Lagarto

Lagarto reformulou o seu IPTU pela Lei Complementar municipal aprovada em 2025 (PLC 14/2025), com vigência a partir de 1º de janeiro de 2026. As novas regras ampliaram a faixa de isenção, reduziram percentuais e, segundo a própria Prefeitura, buscaram corrigir distorções históricas na cobrança de residenciais, comerciais e terrenos. Portanto, para quem quer avaliar exercícios anteriores (de 2021 a 2025), o caminho técnico é conferir, na lei então vigente, se a alíquota do imóvel variava por faixa de metragem. Nesse caso, trata-se justamente do modelo alcançado pela tese do Tema 1.455, e o caso merece análise individual.

Demais municípios do interior

Nas cidades menores do agreste e do sertão sergipano, também é preciso ler a lei uma a uma. Não é raro que tabelas antigas de terrenos não edificados escalonem o imposto pela metragem, e essas são exatamente as cobranças que o contribuinte pode questionar quando a lei é posterior a 2000. Assim, se você é proprietário em qualquer município de Sergipe, o passo seguro é aplicar ao seu carnê o mesmo teste das duas perguntas do tópico anterior.

A linha do tempo da jurisprudência

Na verdade, o Tema 1.455 não surgiu isolado. Ele fecha um arco de entendimentos que o Supremo vinha construindo há quase três décadas sobre o que os municípios podem, e o que não podem, fazer com as alíquotas do IPTU.

Dessa forma, a leitura conjunta desses precedentes mostra por que o desfecho não surpreende: o Supremo sempre tratou a área como caso de progressividade, e a progressividade fiscal, desde a EC 29/2000, está presa ao valor do imóvel. Em resumo, faltava apenas transformar isso em tese vinculante para as leis mais recentes, o que aconteceu agora.

Perguntas frequentes

Restituição e como agir

Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos

Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em agosto de 2026.