No final do ano passado em julgamento de embargos de divergência, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) adotou a posição de que, embora o registro do contrato no registro de imóveis seja essencial para a constituição da propriedade fiduciária, conforme o artigo 23 da Lei 9.514/1997, sua ausência não invalida os termos acordados entre as partes, incluindo a cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.
O caso tratava-se de ação movida por adquirentes para rescindir o contrato, e requerer a devolução dos valores pagos. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) confirmou a sentença favorável aos compradores, baseando-se na desistência não justificada destes, aplicando a Súmula 543 do STJ em detrimento do procedimento da Lei 9.514/1997, devido à ausência de registro da alienação fiduciária. Essa decisão foi mantida pela Terceira Turma do STJ.
Entretanto a credora interpôs embargos de divergência apontando a existência de dissídio jurisprudencial entre o acórdão embargado e o acórdão proferido pela Terceira Turma no julgamento do REsp 1.911.050/SP, no que se refere à necessidade ou não do registro do contrato para a constituição da propriedade fiduciária.
O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, em seu voto explicou que “embora o registro não seja necessário para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor e credor, é indispensável para iniciar a alienação extrajudicial do imóvel”, de acordo com o artigo 26 da Lei 9.514/1997:
- Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
Contudo, salientou ainda o Ministro que a falta de registro não dá ao devedor o direito de rescindir o contrato de forma diversa do que foi estipulado, independentemente de quem seja responsável pelo registro.
Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, enfatiza -se que a ausência de registro não retira a eficácia, bem como a validade do contrato e dos seus termos livres e previamente ajustados.
Logo, a ausência de registro do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia não concede ao devedor fiduciante a prerrogativa de rescindir o contrato por meios não estipulados, bem como não impede o credor fiduciário de efetuar o registro e proceder à alienação do bem em leilão.
