Sociedade em Conta de Participação (SCP) no Setor Imobiliário: Uma Oportunidade Tributária e Operacional
A Sociedade em Conta de Participação (SCP) é uma estrutura societária amplamente utilizada no mercado imobiliário brasileiro, especialmente para empreendimentos que buscam maior eficiência tributária e flexibilidade operacional.
Dividimos nossa estrutura da seguinte forma:
Quem nos acompanha aqui, sabe que já falamos sobre a atenção que devemos ter ao criar uma conta sociedade em conta de participação. Neste informativo aprofundaremos um pouco mais e traremos aspectos tributários e operacionais da sociedade.
De modo geral, a sociedade empresária pode ser entendida como a colaboração entre indivíduos, que possuem a mesma ambição financeira, para o alcance de objetivo em comum (VENOSA, 2018).
Para tanto, os interessados firmam um contrato, mediante o qual assumem a obrigação mútua de cooperar para o desenvolvimento de uma atividade econômica, seja pelo fornecimento de bens materiais ou pelo oferecimento de serviços, bem como estabelecem o compartilhamento dos resultados, favoráveis e desfavoráveis[1]
Diferente das sociedades tradicionais, a SCP não possui personalidade jurídica própria, o que significa que sua existência e funcionamento dependem exclusivamente do contrato social firmado entre seus sócios.
A SCP é composta por um sócio ostensivo, responsável pela condução dos negócios e que responde perante terceiros, e um ou mais sócios participantes, que contribuem com recursos financeiros, mas não aparecem publicamente na gestão.
A principal vantagem da SCP reside na possibilidade de otimização tributária e por não ser considerada uma pessoa jurídica autônoma, a SCP permite que os resultados financeiros, sejam lucros ou prejuízos, sejam tributados diretamente na pessoa física ou jurídica dos sócios, conforme a participação de cada um.
[1] Art. 981. Celebram contrato de sociedade as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir, com bens ou serviços, para o exercício de atividade econômica e a partilha, entre si, dos resultados (BRASIL, 2002).
Este regime de tributação torna-se especialmente atraente para empreendedores imobiliários, pois pode gerar uma redução significativa na carga tributária quando comparado a outros modelos societários, como as Sociedades por Ações ou Limitadas.
Vantagens e Estrutura da SCP no Mercado Imobiliário
No mercado imobiliário, a SCP é frequentemente escolhida por sua simplicidade e flexibilidade, diversamente com o que ocorre com as sociedades limitadas ou anônimas.
A SCP não necessita de registro em órgãos públicos, como a Junta Comercial, tornando seu processo de formação mais ágil e menos burocrático, sendo especialmente vantajosa para empreendimentos imobiliários, que muitas vezes demandam rapidez nas decisões e flexibilidade na gestão de recursos e ativos.
Além disso, a SCP permite uma segregação eficiente dos riscos e dos ativos entre os sócios.
O sócio participante, que geralmente é o investidor, não se expõe diretamente aos riscos do negócio, pois não é responsável perante terceiros, sendo esta uma característica e opção atraente para investidores que desejam participar de empreendimentos imobiliários sem a complexidade e os riscos associados a outras formas societárias.
Poderá o integrante oculto contribuir além do financiamento, co-laborando na produção de bens ou na prestação de serviços, contanto que as relações com terceiros se efetivem apenas mediante a atuação e em nome do sócio ostensivo Em qualquer caso, o integrante participante arcará com os resultados, lidando com ganhos e perdas.
Aspectos Tributários e a Integralização de Terrenos
Um dos aspectos tributários mais relevantes da SCP é a forma como se trata a integralização de terrenos e a distribuição de lucros. No contexto imobiliário, a SCP oferece uma alternativa estratégica para a transferência de terrenos ao empreendimento, sem a necessidade de uma transferência formal de propriedade que acarrete incidência imediata de tributos.
Segundo o tratamento previsto na legislação o valor do terreno aportado pelo sócio participante à SCP não é considerado como ganho de capital para fins de Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) ou Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). Isso ocorre porque, na SCP, o terreno é integralizado ao valor contábil e não ao valor de mercado, permitindo um planejamento tributário mais eficiente e reduzindo significativamente a carga fiscal incidente sobre a operação.
Além disso, na fase final do empreendimento imobiliário, o reconhecimento da receita pela SCP se dá de acordo com o progresso do projeto, o que permite uma distribuição de lucros mais vantajosa.
Com 100% das unidades vendidas, a mensuração do terreno se reflete nos resultados de forma mais eficaz, evitando a tributação imediata sobre ganhos não realizados.
Embora a SCP ofereça uma estrutura vantajosa para a realização de investimentos, sua aplicação no desenvolvimento de loteamentos apresenta riscos e limitações legais significativas.
Como a SCP não possui personalidade jurídica, alguns entendem que ela não pode deter a propriedade de terrenos ou lotes para efeitos de registro imobiliário. Isso implica que o terrenista, mesmo como sócio participante, deve ser o vendedor formal dos lotes, o que pode descaracterizar o modelo da SCP e gerar insegurança jurídica.
Além disso, essa situação pode levantar questionamentos fiscais quanto à necessidade de o terrenista declarar e tributar todos os resultados das vendas, mesmo que, formalmente, ele figure como sócio participante. Tais incongruências podem levar à desconstituição da SCP e à aplicação de multas e autuações fiscais pelo Fisco, que tem demonstrado posicionamento rigoroso em relação a modelos de parceria sem respaldo legal claro, como evidenciado em decisões do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF).[1]
[1] Sobre esse tema, foi proferida decisão do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf) — Acórdão 1801-000.609, de 28/6/2011, publicado apenas em 12/6/2014 — no sentido de que as pessoas jurídicas optantes pelo regime do lucro presumido não se sujeitam ao regime especial de parceria prevista no Parecer Normativo CST 15/84, de tal forma que o proprietário da terra nua seria o único a auferir receitas da venda dos lotes, cabendo à loteadora contabilizar as receitas da prestação de serviços consistentes na execução das obras de infraestrutura do empreendimento.
Distribuição de Lucros e Riscos
A SCP proporciona ainda um meio eficiente para a distribuição de lucros entre os sócios participantes, sem a necessidade de divulgação pública desses ganhos. O sócio ostensivo centraliza o controle operacional, garantindo maior agilidade e eficiência nas decisões estratégicas, enquanto os sócios participantes têm acesso aos resultados do empreendimento de forma proporcional à sua participação.
Essa estrutura é ideal para empreendedores que buscam concentrar a gestão, mas também desejam mitigar os riscos financeiros e operacionais, dividindo-os com outros investidores. Em cenários de crise ou adversidades econômicas, essa divisão de riscos pode ser essencial para a sustentabilidade financeira do empreendimento.
Aplicações Práticas para Empreendedores Imobiliários
Na prática, a SCP tem se mostrado uma ferramenta eficaz para empreendedores imobiliários que desejam atuar de maneira mais dinâmica no mercado. A utilização da SCP pode trazer benefícios consideráveis em termos de planejamento tributário e operacional.
Ao optar por uma SCP, o empreendedor imobiliário também pode se beneficiar de uma estrutura mais leve, sem a necessidade de constituição de uma pessoa jurídica distinta., resultando em menos burocracia, menores custos operacionais e maior rapidez na tomada de decisões.
Além disso, a SCP é flexível o suficiente para permitir a entrada e saída de sócios participantes de forma relativamente simples, sem a necessidade de alterações contratuais complexas, o que facilita a captação de novos investimentos ao longo do projeto.
Entre os cenários de uso mais comuns da SCP no mercado imobiliário estão os projetos de incorporação, onde o objetivo é construir e vender unidades residenciais ou comerciais. Nesse contexto, a SCP permite uma distribuição eficiente de receitas, otimização dos custos operacionais e uma alocação mais estratégica dos recursos financeiros.
O tratamento fiscal diferenciado também é um fator que atrai muitos investidores para o modelo de SCP, com a possibilidade de postergar o reconhecimento de receitas até que o empreendimento esteja em um estágio mais avançado, proporcionado um fluxo de caixa mais saudável e a possibilidade de reinvestimento dos lucros antes de qualquer tributação pesada.
Para empreendedores do setor imobiliário, a SCP apresenta-se como uma alternativa altamente vantajosa, proporcionando flexibilidade operacional e otimização tributária. Entender suas características e aplicações pode ser um diferencial estratégico para quem deseja prosperar em um mercado competitivo e dinâmico. Se você busca maximizar a rentabilidade de seus empreendimentos, considere a SCP como uma ferramenta poderosa para alavancar seus negócios, aproveitando as vantagens fiscais e operacionais que ela oferece.
Por fim, importante mencionar que, nas Sociedades em Conta de Participação, o sócio oculto não forma nenhum vínculo com terceiros, razão pela qual não contrai responsabilidade, pelos negócios realizados pelo sócio ostensivo externamente. Por outro lado, caso o sócio oculto invada a esfera de administração externa do sócio ostensivo, se portando como tal, deverá assumira responsabilida-de solidária (ALMEIDA, 2009)
Andress Amadeus P. Santos Especialista em Direito Imobiliario, Cartorial, Notarial e Registral pela UNISC/RS Mestrando em Direito – IDP/DF Management pela Ohio Univeristy
ALMEIDA, Marcela Vila Nova de. Aspectos da sociedade em conta de participação. 93 f. Monografia (Graduação) – Faculdade de Direito, Universidade Federal do Ceará, Fortaleza, 2009. VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Empresarial. 8. ed. São Paulo: Atlas, 2018
