Você, empresário, já se deparou com uma situação de manifestar interesse na renovação do contrato de aluguel do seu comércio, com o intuito de manter as atividades empresariais no mesmo imóvel, mas haver recusa do Locador?
Diversos locatários passam por isso, contudo não sabem ao que recorrer. A ação renovatória é instituto previsto na Lei do Inquilinato (8.245/91) que permite que o locatário renove o seu contrato de locação não residencial, independente da vontade do Locador, desde que presente certos requisitos.
Vejamos o que diz o art. 51, caput:
“Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo…”
Segundo o artigo 51 da Lei do Inquilinato, os requisitos para ajuizar a ação renovatória são:
- A locação deve ser comercial;
- O contrato de locação deve ter sido celebrado por escrito e por prazo determinado;
- O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
- O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Além dos requisitos citados acima, se exige também que a ação renovatória seja ajuizada no intervalo de 01 ano, no máximo, ou até seis meses, no mínimo, anteriores a data de finalização do contrato que se encontra em vigor.
Ou seja, caso haja recusa do locador em renovar o contrato de locação comercial e o Inquilino não exerça seu direito de renovação no prazo de 01 ano, no máximo, e até 06 meses no mínimo, antes da finalização do contrato, tal não poderá mais ser exercido, devido à decadência do direito, conforme art.51, § 5 da Lei 8.245/91.
A importância do direito à renovação e a ação renovatória nas locações não residenciais está pautado no direito à proteção do ponto comercial, mas o que seria tal direto?
Primeiramente cabe informar que ponto comercial é o local onde a atividade empresarial é desenvolvida, é a localização do estabelecimento. Um ponto comercial possibilita tanto a captação quanto a manutenção de clientes, com um tempo as pessoas associam a localização a um estabelecimento, a mudança repentina e constante pode afastar a clientela.
Além disso, os empresários investem no imóvel para melhor atender a sua finalidade, como também para valorização do local, possuindo, portanto, o empresário o direito de preservar o seu ponto comercial em determinado endereço, desde que preenchidos os requisitos já citados, posto que em muitos casos a localização de um comércio pode influenciar de forma direta no sucesso e crescimento da empresa, gerando um valor econômico pela referência criada ao imóvel.
Outro aspecto não menos relevante é quanto ao prazo máximo de renovação do contrato. Recentemente chegou ao STJ um caso que determinada empresa celebrou contrato de locação com um Shopping Center para funcionamento de um restaurante, com prazo de vigência de 08 anos e ao final do contrato o Shopping não queria mais renovar o contrato.
Assim, a empresa ajuizou ação renovatória, requerendo a renovação do contrato de locação nas mesmas condições do anterior, como também por igual prazo. Esta previsão estaria consoante com o artigo. 51 da Lei de Locações, que prevê o direito a renovação por igual prazo, desde que preenchidos os requisitos essenciais.
Contudo, o juiz julgou parcialmente procedente a ação, renovando o contrato pelo prazo de 05 anos, a partir da data do término do contrato.
A empresa interpôs apelação ao Tribunal de Justiça, porém foi desprovida, com a alegação de que o prazo máximo para renovação do contrato de locação é de 05 anos, independentemente do prazo estipulado no contrato anterior.
Inconformada, a empresa entrou com Recurso Especial, onde o STJ entendeu que a prorrogação do prazo da locação comercial pleiteada judicialmente, por ação renovatória, não pode exceder a 05 anos, logo, a renovação da locação deve ser concedida no mesmo prazo do último contrato, desde que não ultrapasse 05 anos.
Segue entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça:
O prazo máximo da renovação compulsória do contrato de locação comercial será de cinco anos, ainda que a vigência da avença locatícia supere esse período.STJ. 4ª Turma. REsp 1.990.552-RS, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 17/05/2022.
Observa-se, então, que em caso de recusa do Locador ao Locatário, quanto a renovação do contrato não residencial pode reivindicar este direito judicialmente, desde que preenchidos seus requisitos e por prazo não superior a 05 anos, respeitando assim o direito à proteção do ponto comercial, e por prazo razoável que não desestimule os Locadores a firmar contratos de locação comercial com prazos mais longos.
