No apagar das luzes para o recesso Judiciário, em 18/12/2020, o Supremo Tribunal Federal (STF) lançou decisão de extrema importância para o caso de cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado.

O STF no julgamento do Recurso Extraordinário 695911 determinou como tema 492 da repercussão geral, fixando nova tese, e por isso, terá efeito multiplicador, ou seja, a partir dessa decisão, uma série de processos idênticos serão atingidos.

Se você já foi cobrado por taxa de Associação sem ter se associado agora terá a resposta se isso é legal ou não.

Muito embora não tenha sido publicado o acórdão ainda na íntegra, já foi estabelecida a tese para os casos em trâmite no Poder Judiciário e nas vias administrativas.

A discussão sobre essa cobrança é de longa data e o próprio Superior Tribunal e Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial (REsp) n. 1.439.163/SP, tema 882 dos recursos repetitivos, entendeu sob o enfoque infraconstitucional o entendimento de que a taxa não poderia ser imposta a quem não anuiu expressamente a Associação. Isto é, para àqueles que adquiriram o imóvel sabidamente integrante de uma associação de moradores (ou um “condomínio”) e não tinham se associado expressamente não deveria pagar as taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário.

Essa situação mudou com a nova tese 492 do STF e ficou assim transcrita:

“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”

Portanto, chegamos à seguinte situação:

1) Proprietários que não eram associados até a data da Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017;

2) Proprietários que embora não tenha se associado até a data da lei, mas posteriormente, aderiram à Associação ou a administradora de imóveis correlacionada;

3) Novos proprietários a partir da Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017, os atos constitutivos tenham sido registrados no competente Registro de Imóveis.

Pode-se observar que no primeiro caso a taxa de associação não é cobrada dos proprietários.

No segundo caso, mesmo que o proprietário seja antigo, se ele tiver aderido a ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis poderá ser cobrado da Taxa de Associação.

E quanto aos novos proprietários tem que se analisar se os atos constitutivos tenham sido registrados no competente Registro de Imóveis.

Ressalte-se ainda que, o STF deixou claro que esse mesmo entendimento corre para leis Municipais que surgiram no caso em concreto.

No presente caso, deve haver observação tanto por parte da Associação quanto por parte dos antigos e novos proprietários. O primeiro para haver a cobrança regular e não abusiva de valores, já o segundo para buscar a justiça o direito de não ser cobrado e também postular parcelas indevidamente cobradas até 05(cinco) anos anteriores.

Associação:

1) Observar se o proprietário adquiriu o lote antes ou depois da Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2015;

· Se adquiriu antes, analisar se, posteriormente, aderiu à Associação ou a administradora de imóveis correlacionada;

· Se adquiriu depois, atentar-se se registrou os atos constitutivos no competente Registro de Imóveis

2) Registrar os atos constitutivos no competente Registro de Imóveis;

Proprietários:

1) Observar se o adquiriu o lote antes ou depois da Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2015;

2) Se adquiriu antes, analisar se, posteriormente, aderiu à Associação ou a administradora de imóveis correlacionada;

3) Se adquiriu depois, atentar-se se registrou os atos constitutivos no competente Registro de Imóveis.

Nesse sentido, não há dúvidas de que o tema a julgado pelo STF é de extrema importância e abrangência, especialmente pela falta de legislação sobre o tema. A conclusão, até ser divulgado o teor do v. acórdão é que tanto a Associação como Proprietários devem ficar atentos, para que não sejam mais tarde acionados Judicial ou Extrajudicialmente de valores significativos.

Andress Amadeus P. Santos – OAB/SE 7.875

Especialista em Direito Imobiliário, Notarial, Registral e Urbanístico pela Universidade de Santa Cruz do Sul/RS