Uma sentença recente da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo mostra que a penhora de direitos aquisitivos pode travar no cartório mesmo com ordem judicial em mãos. O caso envolveu um condomínio que executava cotas em atraso e obteve a penhora dos direitos dos devedores sobre um apartamento. O problema: o compromisso de compra e venda, de 2001, nunca entrou na matrícula. Portanto, neste artigo, explicamos por que o registrador recusou a averbação, o que o TJSP decidiu e quais são as duas saídas práticas, com recorte para Aracaju e Sergipe.
O caso: penhora de direitos aquisitivos barrada no 4º Registro de Imóveis da Capital
Antes de mais nada, o caso concreto ajuda a entender a regra. Um condomínio paulistano executava cotas condominiais em atraso de dois proprietários de fato. Na execução, o juízo determinou a penhora dos direitos aquisitivos dos devedores sobre a unidade.
Ocorre que esses direitos vinham de um compromisso particular de compra e venda assinado em 2001. Esse contrato, porém, jamais foi levado a registro. Assim, na matrícula do imóvel constavam como donos outros titulares, desde um registro de 1993.
Por isso, o 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital negou a averbação da penhora. A nota devolutiva apontou ofensa aos princípios da continuidade e da disponibilidade (arts. 195 e 237 da Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos). O condomínio impugnou, e o oficial suscitou o pedido de providências.
A 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo julgou o pedido procedente em 8 de outubro de 2026 (processo 1017507-40.2026.8.26.0100). Vale dizer, o Ministério Público já havia se manifestado pela procedência. Em outras palavras, o óbice do cartório foi mantido.
Atenção à homonímia: a expressão penhora de direitos aquisitivos também aparece em buscas sobre alienação fiduciária, sobretudo de veículos. É outro instituto. Aqui tratamos da penhora sobre direitos vindos de compromisso de compra e venda de imóvel.
Título judicial também passa por qualificação registral
Muita gente estranha: o cartório pode dizer não a uma ordem do juiz? A resposta técnica é sim, e sem desobediência. A origem judicial do título não garante ingresso automático no fólio real.
De fato, o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo já decidiu que a qualificação negativa de título judicial não caracteriza desobediência (Apelação 413-6/7). No mesmo sentido, a Apelação 464-6/9, de São José do Rio Preto, afirmou que o mandado judicial está sujeito à qualificação registral. O exame do oficial recai sobre as formalidades extrínsecas e a conexão do título com o registro, não sobre o mérito da decisão.
Além disso, o oficial dispõe de independência funcional. O art. 28 da Lei 8.935/1994 assegura que notários e oficiais “gozam de independência no exercício de suas atribuições”. Portanto, recusar título contrário à ordem jurídica não é falha funcional.
Nesse sentido, pesa também a legalidade estrita. O item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria paulista é direto: “incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
Compromisso de compra e venda não registrado gera só efeito obrigacional
Aqui está o coração do caso. O compromisso de compra e venda de imóvel vale entre as partes desde a assinatura. No entanto, ele só produz efeitos obrigacionais enquanto não entra na matrícula.
É o que decorre do Código Civil. O art. 1.227 determina que os direitos reais sobre imóveis só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Na mesma linha, o art. 1.417 condiciona o direito real de aquisição do promitente comprador ao registro do compromisso.
Por fim, o art. 1.245, §1º, fecha a lógica com texto claro: “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Ou seja, sem registro, o compromissário comprador tem apenas direito pessoal contra o vendedor.
| Critério | Compromisso registrado | Compromisso não registrado |
|---|---|---|
| Natureza do direito | Direito real de aquisição | Direito pessoal (obrigacional) |
| Consta na matrícula? | Sim, em nome do compromissário | Não, a matrícula segue em nome do alienante |
| Efeito perante terceiros | Oponível a todos | Vale só entre os contratantes |
| Penhora no fólio | Possível, pois há suporte tabular | Barrada pela continuidade registral |
O princípio da continuidade registral
O princípio da continuidade, previsto nos arts. 195 e 237 da Lei 6.015/1973, exige que cada ato se ligue ao anterior da mesma cadeia registral. Dessa forma, a matrícula conta a história do imóvel sem saltos e sem surpresas.
No caso paulista, a penhora recairia sobre direitos atribuídos a pessoas que não constam da cadeia. Logo, averbar a constrição faria a matrícula noticiar um gravame sobre direito de quem nela não aparece como titular. É exatamente isso que a continuidade veda.
Vale dizer, ainda, que a qualificação considera a situação jurídica ao tempo da prenotação, conforme a máxima tempus regit actum. Por isso, o compromisso apresentado depois, sem protocolo próprio, não destravou a análise.
O art. 246 da LRP, após a Lei 14.382/2022, não resolveu o caso
O condomínio apostou no art. 246 da Lei 6.015/1973, na redação dada pela Lei 14.382/2022. A nova redação admite averbar ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel.
A tese tinha força aparente. Afinal, a própria 1ª Vara de Registros Públicos já usou o art. 246 para admitir, por exemplo, a averbação de contrato de comodato (processos 1078412-50.2022.8.26.0100 e 1002198-13.2025.8.26.0100). Contudo, a flexibilização tem limite: ela não elimina a continuidade.
Com efeito, a sentença explicou que a norma pressupõe vínculo entre a ocorrência e a situação jurídica refletida no fólio. Portanto, o art. 246 não é autorização genérica para fazer entrar na matrícula gravame sobre direito de quem está fora da cadeia registral.
Além disso, sobrevive à nova lei o precedente administrativo citado pelo oficial. Trata-se de decisão da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo que já manteve recusa idêntica (Processo CG 2009/45624, Parecer 300/2009-E, aprovado pelo então Corregedor-Geral, Des. Reis Kuntz, em 21/09/2009). Naquele caso, executados titulares de direitos meramente pessoais não podiam ver a penhora averbada sem prévio registro do compromisso. Também faltava declaração expressa do juízo da execução.
Averbação “meramente noticiadora” não muda a substância
Como alternativa, o condomínio pediu uma averbação meramente noticiadora da decisão. A juíza rejeitou o pedido, e o raciocínio é simples: mudar o nome do ato não muda sua substância.
Em outras palavras, a matrícula ainda noticiaria constrição sobre direitos aquisitivos dos executados sem que o título que os vincula ao imóvel tivesse entrado no fólio. Assim, a qualificação “noticiadora” não supera a falta de suporte tabular.
Dívida de condomínio é propter rem, mas a penhora foi sobre direitos aquisitivos
Antes de tudo, há um ponto a favor do condomínio que merece destaque. A dívida de condomínio tem natureza propter rem, ou seja, segue o imóvel. Além disso, o art. 1.345 do Código Civil faz o adquirente responder inclusive por débitos anteriores, e o STJ confirma essa linha (REsp 2.110.970/SC e REsp 2.197.699).
No entanto, essa natureza não resolveu o caso concreto. O motivo: o juízo da execução determinou a penhora sobre os direitos aquisitivos dos devedores, e não sobre a unidade imobiliária em si. Portanto, a constrição mirou um objeto que não existe na matrícula.
Dessa forma, a tese propter rem pode sustentar a responsabilidade patrimonial e a constrição da própria unidade. Só que, para atingir o imóvel dos titulares tabulares, é preciso decisão expressa do juízo da execução declarando essa responsabilidade. Sem ela, o cartório não tem como ligar a penhora à cadeia registral.
As duas saídas apontadas pela sentença
A decisão não deixou o condomínio sem caminho. Pelo contrário, apontou duas vias para superar o óbice, ambas já indicadas na nota devolutiva do oficial.
Como destravar a averbação da penhora
Registrar o compromisso
Levar a registro o compromisso de compra e venda (ou outro título aquisitivo idôneo) em nome dos executados, por prenotação autônoma. O condomínio, como interessado, pode requerer o ato e custear as despesas (art. 217 da LRP).
Decisão expressa da execução
Obter do juízo da execução decisão que supere a exigência, declarando que o proprietário tabular responde pelo débito.
Vale notar que o art. 217 da Lei 6.015/1973 é claro: “o registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas”. Logo, o credor não depende da colaboração do devedor para pedir o registro do título.
De fato, o próprio juízo da execução já havia reconhecido, em decisão anterior, que o ingresso da constrição no fólio depende da continuidade registral. Ou seja, registral e execução convergiram nesse ponto.
Penhora de direitos aquisitivos e cartório em Aracaju e Sergipe
Em Aracaju, o cenário do caso paulista é comum. Muitos apartamentos mudaram de mãos por contrato de gaveta, e a matrícula segue em nome de antigos titulares. Assim, quando um condomínio sergipano executa cotas, o risco de a penhora travar no registro é real.
No Sergipe, por sua vez, a divergência segue o mesmo rito. Primeiro, o oficial emite a nota devolutiva. Em seguida, persistindo a controvérsia, ele suscita o pedido de providências ou a dúvida registral perante o juiz dos Registros Públicos. Afinal, o Tribunal de Justiça de Sergipe aplica os mesmos princípios da Lei 6.015/1973, que vale para todo o país.
Para o advogado do condomínio, portanto, a lição prática é clara. Antes de pedir a penhora, convém puxar a matrícula atualizada e conferir em nome de quem ela está. Se o devedor não consta da cadeia, o pedido certeiro é a constrição da unidade, com decisão expressa sobre a responsabilidade patrimonial.
Já para o proprietário tabular, o caso traz alívio e alerta. Alívio porque sua matrícula não recebe gravame de dívida alheia sem suporte registral. Alerta porque a dívida condominial é propter rem: se a execução mirar a unidade com a decisão correta, o imóvel responde.
Perguntas frequentes
Cartório, qualificação e continuidade
O cartório pode recusar uma penhora determinada pelo juiz?
O que é o princípio da continuidade registral?
Compromisso não registrado e dívida de condomínio
Compromisso de compra e venda não registrado pode ser penhorado?
O condomínio pode pagar o registro do compromisso do devedor?
Dívida de condomínio penhora o imóvel de quem?
Ganhou a penhora, mas o cartório recusou a averbação?
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Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em outubro de 2026.
