A princípio explica-se que a Ação de reintegração de Posse e a Ação de Despejo possuem um ponto em comum, ambas discutem a posse legítima do imóvel, contudo destaca-se que a ação de despejo costuma ser fruto de uma relação contratual de locação, regida por norma especial.
A própria Lei n° 8.245/91, lei do inquilinato, previu que a ação para o locador reaver o imóvel é a ação de despejo, vejamos:
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Recentemente chegou ao STJ caso em que o herdeiro do falecido locador ajuizou ação de reintegração de posse contra inquilina do imóvel que se recusava a desocupá-lo. O herdeiro não possuía interesse na continuidade da locação e pretendia tomar a posso direta do imóvel.
A Inquilina alegou que a via escolhida pelo herdeiro era inadequada, tendo em vista que existia um vínculo contratual, um vínculo locatício entre as partes, devendo a retomada do imóvel ocorrer através de ação de despejo.
Entretanto o juiz de primeiro grau e o tribunal entenderam que independente da adequação do procedimento se aplicaria o princípio da fungibilidade, ou seja, a possibilidade de se aceitar um meio processual juridicamente inadequado, para os tipos de ação possessória: a reintegração de posse, utilizada nos casos de esbulho, a manutenção de posse, nas hipóteses de turbação e o interdito proibitório, para casos em que ocorra a ameaça à posse, conforme previsão do art.554 do Código de Processo Civil:
Art. 554. A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a que o juiz conheça do pedido e outorgue a proteção legal correspondente àquela cujos pressupostos estejam provados.
O caso chegou ao Superior Tribunal de Justiça que discordou do juízo de primeiro grau, como também do tribunal ao decidir pela impossibilidade da aplicação do princípio da fungibilidade, reformando o acordão do tribunal:
Não é possível aplicar, no presente caso, o princípio da fungibilidade. STJ. 4ª Turma. REsp 1.812.987-RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 27/4/2023 (Info 774).
O Relator do recurso entendeu que: “Embora o pedido da reintegração de posse e da ação de despejo seja a posse legítima do bem imóvel, trata-se de pretensões judiciais com natureza e fundamento jurídico distintos, pois, enquanto a primeira baseia-se na situação fática possessória da coisa, a segunda se fundamenta em prévia relação contratual locatícia, regida por norma especial, o que, consequentemente, impossibilita sua fungibilidade”.
E ainda acrescentou: “Ao se permitir o ajuizamento de ação possessória em substituição da ação de despejo, nega-se vigência ao conjunto de regras especiais da Lei de Locação, tais como prazos, penalidades e garantias processuais”.
Decidindo a turma pela inadequação do ajuizamento de Ação Possessória para fins de despejo:
A via processual adequada para a retomada, pelo proprietário, da posse direta de imóvel locado é a ação de despejo, na forma do art. 5º da Lei nº 8.245/91, não servindo para esse propósito o ajuizamento de ação possessória” STJ. 4ª Turma.REsp 1.812.987-RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 27/4/2023 (Info 774).
Portanto observamos que a jurisprudência do STJ entendeu que em casos de relação locatícia não cabe o ajuizamento de ação possessória, devendo a retomada do imóvel ocorrer através da ação de despejo, conforme determinado pela própria lei do inquilinato, não se aplicando nestes casos o princípio da fungibilidade, independente da comunhão de pedidos, ou seja, a discussão quanto a posse legítima do bem imóvel, a locação é precedida de relação contratual regida por norma especial.
