CONSEQUENCIAS PRÁTICAS DA RESCISÃO CONTRATUAL DE LOCAÇÃO COMERCIAL NA PERSPECTIVA DO SUBLOCATARIO
Recentemente uma série de clientes me procuraram para falar de pormenores relacionados a sublocação. Adentrando-me ainda mais ao tema, decidi compartilhar algumas informações relevantes que com certeza pode esclarecer diversas dúvidas de locatários, sublocatários e donos de imóveis.
No emaranhado cenário das relações contratuais comerciais, a rescisão de contratos de locação reverbera com nuances peculiares, especialmente quando sob a lente do sublocatário – aquele que aluga um espaço já sob locação principal.
Nesse contexto de complexidade, exploramos as implicações práticas da rescisão contratual de locação comercial sob a perspectiva do sublocatário. Nossa análise percorre desde a natureza da sublocação até os direitos, deveres, prazos contratuais, benfeitorias e o direito de retenção, visando pintar uma panorâmica abrangente das consequências que se desenrolam nesse desfecho comercial.
Posteriormente, adentramos ao dilema das melhorias realizadas no imóvel sublocado e o subsistente direito de retenção, desvelando as possíveis implicações legais e financeiras no cenário da rescisão. Considerando esses elementos, moldamos uma conclusão que abarca as múltiplas facetas das ramificações práticas resultantes da rescisão do contrato de locação comercial, sob a perspectiva do sublocatário.
1. O QUE É A SUBLOCAÇÃO COMERCIAL?
A sublocação comercial é um acordo em que o locatário de um espaço comercial aluga parte ou a totalidade desse espaço a um terceiro, conhecido como sublocatário, desde que haja previsão no contrato de locação principal para essa prática.
Essa prática é comum quando o locatário original possui mais espaço do que necessita para suas operações ou deseja compartilhar os custos de aluguel. No entanto, é importante notar que a sublocação comercial geralmente requer a aprovação prévia do locador, de acordo com os termos do contrato de locação principal.
Ao sublocar um espaço comercial, o locatário original assume o papel de sublocador e assume responsabilidades tanto em relação ao locador quanto ao sublocatário.
O sublocador continua responsável pelo cumprimento das cláusulas do contrato de locação principal, bem como pela manutenção e pagamento do aluguel ao locador original. Enquanto isso, o sublocatário lida diretamente com o sublocador e é obrigado a seguir as condições estabelecidas na sublocação. Essa prática pode ser vantajosa, permitindo que as empresas otimizem o uso de seus espaços e reduzam os custos operacionais, mas é fundamental garantir que todos os aspectos legais sejam respeitados para evitar possíveis complicações.
A sublocação comercial é regulamentada pelo Código Civil Brasileiro, mais especificamente nos artigos 1.194 a 1.200. Esses artigos tratam das questões relacionadas à sublocação, incluindo os direitos e obrigações do locatário original, do sublocador e do sublocatário.
2. PRAZOS
Os prazos da sublocação comercial podem variar de acordo com os termos negociados entre as partes envolvidas e as disposições legais aplicáveis. Geralmente, esses prazos são estabelecidos no contrato de sublocação e podem ser definidos de maneira flexível, desde que estejam de acordo com a legislação vigente.
Vamos lembrar o seguinte, o prazo de sublocação não pode ultrapassar o prazo da locação principal, porque o contrato de sublocação é considerado acessório ao contrato principal.
Na sublocação comercial, os prazos podem ser determinados de diversas maneiras:
Prazo Fixo: Nesse caso, o contrato de sublocação estabelece um período específico durante o qual o sublocatário poderá utilizar o espaço. Esse período pode variar de meses a anos, conforme acordado entre as partes.
Prazo Indeterminado: O contrato de sublocação pode ser estabelecido por prazo indeterminado, o que significa que não há uma data de término definida. Nesse cenário, as partes podem rescindir o contrato mediante notificação prévia, de acordo com a legislação aplicável.
Renovação Automática: O contrato de sublocação pode prever cláusulas de renovação automática, indicando que o contrato será automaticamente renovado por um período determinado, a menos que uma das partes notifique a outra sobre sua intenção de não renovar.
Cabe destacar o art. 15 da Lei do Inquilinato que assim cita:
Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem – se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.
Ou seja, caso finalize a locação principal automaticamente é rescindida a sublocação existente entre sublocador e sublocatário.
3. DEVERES DO SUBLOCATÁRIO
Segundo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), o sublocatário possui o dever de observar as mesmas obrigações e condições estabelecidas no contrato de locação principal. Isso significa que o sublocatário está sujeito a respeitar as regras de pagamento do aluguel e encargos, bem como zelar pelo imóvel e evitar danos excessivos. Além disso, ele também deve cumprir as normas do regulamento interno do condomínio (caso existente), se aplicável, e respeitar as regras de convivência estabelecidas.
Cabe destacar que de acordo com o art. 14 da Lei do Inquilinato, Aplicam – se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.
De acordo com o Código Civil brasileiro, mais especificamente no artigo 566, por força do art. 14, o sublocatário é responsável perante o locador também pelas obrigações decorrentes do contrato de locação.
Isso significa que, em caso de inadimplência por parte do sublocatário, o locador pode cobrar diretamente dele os valores devidos, em virtude da responsabilidade subsidiária. Essa exegese inclusive é transcrita do art. 16 da Lei do Inquilinato.
Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
Além disso, o sublocatário também tem o dever de preservar a propriedade e devolvê-la nas mesmas condições em que a recebeu, com exceção do desgaste natural pelo uso regular.
Em resumo, tanto a Lei do Inquilinato quanto o Código Civil estabelecem que o sublocatário deve cumprir as obrigações contratuais, respeitar as regras estabelecidas e garantir a integridade do imóvel durante o período de sublocação.
Podemos portanto acrescentar que além das especificações estabelecidas em contrato de sublocação, o sublocatário deve cuidar e zelar pelo bem imóvel, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como sua fosse; pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e em falta de ajuste, segundo costume do lugar; levar ao conhecimento do locador turbações de terceiros; e, restituir a coisa, finda a locação no estado que recebeu.
4. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO SUBLOCATÁRIO
O artigo 14 da Lei do Inquilinato é específico sobre a sublocação:
Artigo 14 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991):
Aplicam – se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.
Já o artigo 30 da Lei do Inquilinato assim aborda:
Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Trocando em miúdos, se o bem estiver sublocado em sua totalidade , a preferência será inicialmente para quem está na sublocação, que maior interesse terá na sua aquisição.
Se a sublocação for parcial, permanecendo o sublocador no imóvel, mesmo que em parte reduzida, caberá a prioridade a ele.
A lei foi omissa no caso de o sublocador-locatário não exercer seu direito de preferência, de forma que há discussões acerca da matéria, porém entendemos o mais correto é que seja direcionada a preferência para o sublocatário, pois segue a linha de raciocínio do art. 14º já mencionado acima.
5. BENFEITORIAS E DIREITO DE RETENÇÃO
No contexto das locações de imóveis, benfeitorias referem-se às melhorias feitas no imóvel pelo locatário durante o período de sua ocupação. Essas melhorias podem ser estruturais, como reformas significativas, ou não estruturais, como a instalação de equipamentos e melhorias estéticas.
O Código Civil de 2002, em seu artigo 96, estabelece sobre as benfeitorias:
Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
- 1 o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
- 2 o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
- 3 o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
Cabe destacar que só há de se falar em indenização ou retenção de imóvel em virtude de benfeitorias, desde que haja prévia autorização do locador ou que este não as tenha impedido.
Já o direito de retenção é uma prerrogativa legal que possibilita ao locatário reter o imóvel, mesmo após o término do contrato, até que seja indenizado pelas benfeitorias necessárias realizadas.
O artigo 35 e 36 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) regula essa questão, assegurando ao locatário o direito de retenção quando houver concordância do locador quanto às benfeitorias ou quando a retomada do imóvel se der por necessidade de reparos urgentes.
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. (g.n)
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Proposta em face do locatário, a ação de despejo, e caso tenha ele realizado benfeitorias indenizáveis, cujo ressarcimento pretenda, terá ele de reclamar a indenização quando do oferecimento da contestação, não sendo licito invocá-las apenas na fase de execução da sentença, pela via dos embargos de retenção, pois trata-se de discussão de mérito, abordando aspectos de produção e exame de provas.
O entendimento de Sylvio Capanema de Souza é que não argüida a realização de benfeitorias na contestação, a matéria fica preclusa, a não ser que a obra tenha sido feita posteriormente à defesa, quando então deverá ser imediatamente levada ao conhecimento do juízo. [1]
[1] A lei do inquilinato comentada I Sylvio Capanema de Souza. – 11.” ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, out. 2019.
Pode, portanto, o locatário devolver o imóvel, abdicando das benfeitorias, ou reter o imóvel, ou liberar o imóvel assestando posteriormente do locador a sua pretensão indenizatória, pela via ordinária, onde se permitirá ampla defesa e produção de provas.
Cabe ainda destacar que o STJ através da Sumula 335 já assentou que é valida a clausula de renuncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, então se atentem aos contratos quando em sua assinatura.
No Código Civil importante destacarmos o aludido no art. 571 § único e 578 do Código Civil:
Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.
Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.
Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador. (g.n)
Portanto, tanto o Código Civil quanto a Lei de Locações preveem mecanismos que buscam proteger os interesses tanto do locador quanto do locatário no que diz respeito às benfeitorias realizadas durante o período da locação. O objetivo é garantir que as melhorias feitas no imóvel não se percam e que haja uma justa compensação para o locatário caso ele tenha investido em melhorias necessárias para a manutenção e valorização do imóvel.
Com relação ao sublocatário também todas as diretrizes acima delineadas são de igual regência, tendo em vista que se aplicam às sublocações, as disposições relativas as locações, por força do art. 14, inclusive quando relacionada as benfeitorias.
Artigo 14 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991):
Aplicam – se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.
Esmiuçando ainda mais as decisões acerca da matéria, a Justiça tem entendido que não basta a mera alegação de realização de benfeitorias, deve ser comprovada quais foram as benfeitorias realizadas, épocas que foram realizadas e seus valores minuciosamente, lembrando que o ônus de provar compete ao locatário ou sublocatário.
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C PEDIDO DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – RECONVENÇÃO – RESPOSTA À RECONVENÇÃO – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DA PARTE RÉ – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS – PROVA PERICIAL – PRECLUSÃO – PROVAS DOCUMENTAIS E TESTEMUNHAIS – AUSÊNCIA – BENFEITORIAS NECESSÁRIAS – NÃO COMPROVAÇÃO – BENFEITORIAS ÚTEIS – AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO – BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS – NÃO INDENIZÁVEIS. Não tendo sido alegada matéria preliminar ou tampouco fatos novos na resposta à reconvenção, descabe falar em cerceamento de defesa por não ter sido dada vista à parte ré acerca da resposta à reconvenção apresentada pela parte autora. Em contratos de locação celebrados de forma verbal é devida a indenização das benfeitorias necessárias realizadas no imóvel, e das úteis, acaso autorizadas, além de permitir o direito do locatário da retenção delas, desde que devidamente comprovadas a sua existência. Indeferida a prova pericial e não tendo a parte exercido seu direito processual de interpor o recurso cabível, no tempo adequado, não há como alegar necessidade da realização de tal prova, uma vez que este assunto está blindado pela preclusão. Não existindo provas acerca da realização de benfeitorias necessárias, não cabe falar em indenização destas benfeitorias. Quanto às benfeitorias úteis, não houve autorização do locador e, em relação às voluptuárias, estas não são indenizáveis. (Apelação Cível nº 10694150008340001, 16ª Câmara Cível, TJMG, Relator Ramom Tácio, DJe 30/06/2017)
DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERRACAP. CESSÃO DE DIREITOS A TERCEIRO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À COMPRA DIRETA E PREFERÊNCIA. OCUPAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE BOA-FÉ. INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. AUSÊNCIA DE ESPECIFICAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. (…) 4. O pedido de indenização deve vir acompanhado da descrição minuciosa das benfeitorias necessárias e dos correspondentes valores. Na espécie, não há prova da realização das alegadas benfeitorias, nem que foram realizadas à época da alegada ocupação, de modo que não há como acolher o pedido indenizatório. 5. Apelação conhecida, mas não provida. Preliminares rejeitadas. Unânime. (Apelação Cível nº 20160110740545, 3ª Turma Cível, Relatora Fátima Rafael, DJe 28/08/2017)
Percebe-se, portanto, que o direito de retenção é matéria de muita discussão nos Tribunais, de forma que cada benfeitoria é analisada pormenorizadamente, para averiguar então se houve ou não autorização contratual e assim definir se há o direito do locatário ou do sublocatário sobre a matéria.
6. Conclusão
Na complexa trama do mercado comercial, a sublocação desponta como uma estratégia astuta, unindo espaços ociosos a empreendedores em busca de oportunidades. No entanto, como em qualquer empreendimento de sucesso, é crucial seguir a partitura legal para evitar desafinações.
O Código Civil e a Lei do Inquilinato delineiam as notas dessa melodia empresarial, definindo prazos, deveres e direitos para todos os envolvidos. A sublocação é mais do que uma simples divisão de espaços; é uma harmonia de responsabilidades entre locador, locatário e sublocatário. As melhorias feitas pelo locatário e o direito de retenção ecoam como acordes de equilíbrio.
No tribunal, cada argumento é apresentado como uma nota clara, sustentando a melodia das obrigações e direitos. Em síntese, a sublocação exige precisão e conhecimento das regras e seguindo o compasso das leis, todos os atores desse enredo empresarial podem garantir uma harmonia que beneficia a todos, em um cenário onde responsabilidade e oportunidade devam caminhar em conjunto.
