A relação jurídica entre condôminos e o administrador do condomínio é regida pela legislação civil brasileira, notadamente pelo Código Civil e pela convenção condominial. Nesse contexto, uma questão relevante que surge é se um condômino, de forma individual, possui legitimidade para ajuizar uma ação de exigir contas contra o administrador do condomínio.
A jurisprudência predominante entende que não, atribuindo tal legitimidade exclusivamente ao condomínio, representado pelo síndico ou, em casos excepcionais, pela assembleia geral.
Natureza Coletiva da Gestão Condominial
A gestão de um condomínio possui uma natureza eminentemente coletiva, uma vez que as decisões e atos administrativos realizados pelo síndico ou administrador afetam todos os condôminos de maneira indistinta.
A convenção condominial e o regimento interno são os instrumentos que regulam essa relação,prevendo direitos, deveres e formas de fiscalização da administração. Nesse sentido, a gestão é exercidaem nome do coletivo, e não de interesses individuais.
O artigo 1.348 do Código Civil estabelece que o síndico é o representante legal do condomínio, cabendo a ele a defesa dos interesses comuns em juízo ou fora dele. Assim, qualquer ação que vise à fiscalização ou à responsabilização do administrador deve ser promovida pelo condomínio, através de seurepresentante legal, ou mediante deliberação em assembleia geral, nos termos do artigo 1.350 do mesmo diploma legal.
A jurisprudência brasileira tem reiteradamente reconhecido que um condômino individual não possui legitimidade ativa para propor ação de exigir contas contra o administrador. Esse entendimento sefundamenta na ideia de que a fiscalização e a prestação de contas devem ocorrer no âmbito da coletividade, com observância das deliberações da assembleia geral.
Recentemente o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a legitimidade para exigir contasdo administrador é do condomínio, e não de um condômino isolado.
Frisou-se que a atuação individual de um condômino poderia causar conflitos com as decisõescoletivas e inviabilizar a harmonia na administração do condomínio. Além disso, tal entendimento evita a judicialização excessiva de questões que poderiam ser resolvidas no âmbito interno da assembleia.
Entretanto, importante ressaltar que embora um condômino não possua legitimidade , paraajuizar de forma individual, uma ação de exigir contas, ele não está desprovido de meios para fiscalizar aadministração. Os mecanismos previstos no Código Civil e na convenção condominial garantem o direito à informação e a participação nas decisões coletivas. Entre eles, destacam-se:
- Convocação de assembleia geral: Um grupo de condôminos, conforme quorum previsto na convenção, pode convocar uma assembleia para discutir e deliberar sobre a gestão do administrador.
- Pedido de esclarecimentos: Qualquer condômino tem direito de solicitar informações e documentosrelacionados à administração, como prestação de contas anual e relatórios financeiros.
- Ação judicial coletiva: Caso haja omissão ou conivência do síndico, os condôminos podem,coletivamente, ingressar com ação judicial em defesa dos interesses do condomínio.
Em situações excepcionais, como nos casos em que o administrador atua de forma fraudulentaou que o síndico se omite de maneira deliberada, pode haver discussão sobre a possibilidade de atuação direta de um condômino. Contudo, mesmo nesses casos, a jurisprudência tem sido cautelosa ao admitir exceções, priorizando a resolução interna das controvérsias.
Considerações Finais
O entendimento de que o condômino não possui legitimidade para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas contra o administrador do condomínio reflete a natureza coletiva da gestão condominial e anecessidade de preservar a harmonia nas relações internas.
Ao mesmo tempo, assegura-se que os condôminos disponham de mecanismos efetivos para exercer seu direito de fiscalização. Esse modelo busca equilibrar a proteção dos interesses individuais ecoletivos, fortalecendo a gestão transparente e participativa dos condomínios.
