Certidões Pessoais em Negociações Imobiliárias: Por Que Ainda São Importantes Mesmo após a Lei 14.382/2022
Resumo: A dispensa de certidões pessoais do vendedor/alienante em transações imobiliárias prevista na Lei n. 14.382/2022 requer cautela, uma vez que há outras normas que devem ser observadas para proteger as partes envolvidas. É importante que as partes solicitem as certidões importantes para a segurança do ato e que esse pedido conste do texto das escrituras públicas como prova da orientação dos profissionais do direito, dotados de fé pública. Notários e Registradores devem alertar as partes sobre a importância das certidões pessoais, mesmo com a dispensa prevista em lei, para evitar possíveis consequências jurídicas.
COMO FICOU A EXIGENCIA DE CERTIDÕES NA COMPRA DE IMÓVEIS?
Nos últimos anos, a legislação brasileira tem passado por mudanças significativas em relação à dispensa de certidões pessoais em negociações imobiliárias. A Lei nº 14.382/2022 foi a mais recente a trazer alterações nesse sentido, mas ainda assim, é preciso ter cuidado ao dispensar esses documentos. Afinal, há riscos e possíveis consequências jurídicas que devem ser levados em consideração.
Com a promulgação da Lei 14.382/2022, muitos profissionais do ramo imobiliário têm se perguntado se as certidões pessoais ainda são importantes em negociações imobiliárias. A resposta é sim, essas certidões continuam sendo importantes para garantir a segurança jurídica nas transações imobiliárias.
As certidões pessoais são documentos que atestam a situação jurídica de uma pessoa em relação a processos cíveis, criminais, trabalhistas e fiscais. Esses documentos são emitidos pelos órgãos competentes, como cartórios, tribunais e secretarias da fazenda. No contexto das negociações imobiliárias, as certidões pessoais servem para verificar se o vendedor do imóvel está em dia com suas obrigações legais e se não há nenhum processo judicial em curso que possa comprometer a venda.
Apesar de a Lei 14.382/2022 ter modificado algumas regras sobre a responsabilidade pelo pagamento das certidões em negociações imobiliárias, esses documentos ainda são importantes para garantir a segurança jurídica das transações. A nova lei determina que o vendedor do imóvel deve arcar com o pagamento das certidões necessárias para a venda, mas permite que as partes negociem e estabeleçam outras regras. Ou seja, é possível que o comprador arque com o pagamento das certidões, desde que haja um acordo entre as partes.
Além disso, as certidões pessoais também são importantes para proteger o comprador do imóvel. Ao solicitar esses documentos, o comprador tem acesso às informações sobre o vendedor e pode avaliar se há riscos na transação. Caso o vendedor tenha alguma pendência judicial ou fiscal, o comprador pode negociar condições mais favoráveis para a compra, como um desconto no valor do imóvel ou a inclusão de cláusulas específicas no contrato.
O artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, por exemplo, estabelece a eficácia de negócios jurídicos em relação a atos jurídicos precedentes. Esse dispositivo elenca em seus incisos as hipóteses que não poderão ser opostas a terceiros de boa-fé, caso não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula. Isso significa que, se uma determinada situação não constar na matrícula do imóvel, pode haver problemas no futuro, caso uma parte envolvida na negociação questione a validade do negócio.
Para proteger o terceiro de boa-fé, o erário e a dignidade da justiça, a jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) interpreta as alterações legislativas no sentido de garantir a segurança jurídica das partes envolvidas na negociação. Além disso, a nova Lei nº 14.382/2022 afasta o alcance de sentenças judiciais que não constem na matrícula do imóvel.
OS CARTÓRIOS PODEM CONTINUAR COBRANDO AS CERTIDÕES?
É importante ressaltar que há hipóteses de fraude que só podem ser provadas por meio de certidões forenses ou de distribuidores judiciais. Nesses casos, a falta desses documentos pode ser prejudicial à segurança jurídica da negociação.
Além disso, há outras situações que demonstram a necessidade de cautela, como a hipótese do artigo 134 do CPC (desconsideração da personalidade jurídica), do artigo 159 do Código Civil (consumidor) e do Código Tributário Nacional, que afetam diretamente o tabelião e o registrador.
Diante desse cenário, é recomendável que as partes envolvidas em negociações imobiliárias solicitem as certidões necessárias para a segurança do ato. Essa orientação deve constar do texto das escrituras públicas como prova da orientação dos profissionais do direito, dotados de fé pública.
Portanto, apesar das alterações legislativas que apontam para a dispensa de certidões pessoais em negociações imobiliárias, é preciso ter cautela e atenção aos riscos e possíveis conseqüências jurídicas envolvidas nesse tipo de transação. Afinal, a segurança jurídica das partes envolvidas deve ser sempre uma prioridade.
Outro ponto importante a ser destacado é que, mesmo que a nova lei tenha modificado as regras sobre as certidões, a prática do mercado imobiliário ainda exige a apresentação desses documentos. Isso porque as certidões são vistas como uma garantia de que a transação está sendo realizada de forma transparente e segura. Muitas empresas do setor imobiliário também exigem a apresentação das certidões como requisito para a realização de negociações.
CONCLUSÃO
Mesmo após a promulgação da Lei 14.382/2022, as certidões pessoais ainda são importantes em negociações imobiliárias. Esses documentos garantem a segurança jurídica das transações, protegem o comprador do imóvel e são uma prática comum no mercado imobiliário. Portanto, é fundamental que os profissionais do ramo imobiliário estejam atentos a essas exigências e orientem seus clientes sobre a importância das certidões pessoais na compra e venda de imóveis.
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