Na aquisição de um imóvel, além dos cuidados de uma compra convencional, o comprador deve observar se o imóvel está situado em terreno de marinha, muito comum em todo litoral brasileiro, e as particularidades desse tipo de transação.

Primeiramente é necessário compreender que os imóveis situados no “terreno de marinha” são de propriedade da União e o terceiro comumente intitulado como “dono” na verdade não se torna literalmente dono do imóvel, mas passa a ter diversos direitos de propriedade sobre o terreno.

Nesse tipo de transação o adquirente, que passa a ser chamado de “foreiro” ou “ocupante”, precisa pagar uma taxa anual ao proprietário do imóvel (União) para gozar do uso do imóvel.

São dois tipos de taxas cobrados: taxa de ocupação ou foro. A depender da situação do imóvel poderão ser cobradas ambas as taxas.

Entendendo as taxas

A taxa de ocupação é o valor cobrado pela ocupação regular de imóvel da União, sendo responsável o “ocupante” inscrito na base cadastral da Secretaria do Patrimônio da União – SPU. A taxa corresponde a 2% do valor do terreno, excluídas as benfeitorias, anualmente atualizado pela Secretaria do Patrimônio da União – SPU (Art. 2º, inciso II, da INº 4, de 14 de agosto de 2018).

Já a taxa de foro, também cobrada anualmente, corresponde a 0,6% do valor do terreno, excluídas as benfeitorias, sendo responsável o “foreiro” inscrito na base cadastral da SPU (Art. 2º, inciso II, da INº 3, de 9 de novembro de 2016).

A diferença entre taxa de ocupação e foro é que, a taxa de ocupação é cobrada quanto o terreno é de propriedade plena da União, enquanto o foro ocorre quando o particular detém 83% da propriedade do terreno (domínio útil) e a União detém os restantes 17%.

A taxa de laudêmio

Deve-se estar perguntado o que seria então o laudêmio. A taxa de laudêmio funciona como uma espécie de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, que incide, diferentemente do ITBI que é de competência do Município, na transferência do domínio útil (regime de aforamento) ou ocupação de imóvel da União.

É importante ficar atento à taxa de laudêmio cobrada. Desde 2016, com a publicação da Lei nº 13.240/2015, houve uma mudança considerável na cobrança do laudêmio. O percentual que era 5% sobre o valor venal pleno, ou seja, valor do terreno acrescido das benfeitorias, com a nova lei, foram excluídas as benfeitorias, passando o percentual a ser calculado somente sobre o valor venal do terreno, ou seja, não é contabilizada a estimativa da área construída. Por isso é importante ficar atento à taxa cobrada, insurgindo-se contra a cobrança exagerada do laudêmio.

É importante destacar que o vendedor, ou seja, o titular de direitos de imóvel da União cadastrado na Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União – SPU, é quem deve pagar o laudêmio. Por outro lado, as partes podem estipular expressamente em contrato de compra e venda que a contribuição será feita pelo comprador, pois se o contrato for omisso, quem paga o laudêmio é o vendedor.

Transferência de titularidade

Outro procedimento esquecido pelos adquirentes é a transferência de titularidade de junto ao SPU, que nada mais é a alteração do titular responsável pelo imóvel no cadastro da SPU. Caberá ao comprador-adquirente, após o recolhimento do laudêmio, solicitar a alteração do titular responsável pelo imóvel. Aqui, vale destacar que a comunicação de transferência à SPU é obrigatória, e dentro do prazo legal, sob pena de incidência de multa.

Conclusão

Percebe-se que os imóveis de em área de marinha são dotados de especificidades as quais os compradores e vendedores desses imóveis precisam estar atentos. Não se pode confiar apenas no contrato particular de compra e venda, sequer na escritura pública, pois, muitas vezes, a SPU e os Cartórios de Registros de Imóveis, falham em se comunicar e estabelecer se os imóveis estão sob o regime de aforamento ou escrituração.

Por isso, é fundamental a atuação de profissional habilitado que atue no ramo imobiliário. Ao tomar esses cuidados tanto o vendedor quanto o adquirente podem evitar a surpresa de serem executados pela União, em razão de nunca terem recolhido as taxas de ocupação ou aforamento, bem como pelo não pagamento de laudêmio e da multa que incide na transferência tardia perante a SPU, do imóvel adquirido.

Diego Pinheiro Caraciolo – OAB/SE 10.976

Especialista em Direito Civil e Empresarial pela Faculdade Ibmec São Paulo (Faculdade Damásio Educacional)