Uma empresa montou uma holding patrimonial, integralizou nela um terreno e, meses depois, vendeu o imóvel por R$ 18 milhões com tributação menor. A Receita Federal respondeu com autuação, multa qualificada de 150% e representação penal. O CARF, porém, cancelou tudo por unanimidade. Neste artigo, você entende o que o Conselho decidiu, por que indícios não provam simulação e como estruturar a sua holding com segurança jurídica.
O caso concreto: do terreno de R$ 130 mil à venda de R$ 18 milhões
A história começa em fevereiro de 2015. A Comercial de Móveis Brasília Ltda., tributada pelo lucro real, constituiu uma sociedade chamada Ontivero Administração e Participações Imobiliárias. Em seguida, integralizou no capital dela um terreno em Londrina, registrado havia décadas no ativo imobilizado por R$ 130.854,00. Esse imóvel, aliás, respondeu por 97% do capital da nova empresa.
Nove meses depois, em novembro de 2015, a holding vendeu o terreno à Plaenge Empreendimentos por R$ 18 milhões. Então, tributou o resultado pelo lucro presumido. A diferença de regime chamou a atenção da fiscalização.
A autuação da Receita Federal
A Receita Federal entendeu que tudo era simulação. Por isso, reconstituiu a operação na controladora e cobrou IRPJ e CSLL sobre o ganho de capital, com multa qualificada de 150%. Além disso, determinou representação fiscal para fins penais e responsabilizou os sócios pelo art. 135 do CTN.
O desfecho veio em 25 de agosto de 2026. No Acórdão CARF 1201-007.725 (Proc. 11634.720048/2018-35), a 1ª Turma Ordinária da 2ª Câmara da 1ª Seção, sob relatoria do Conselheiro Marcelo Antonio Biancardi, cancelou o lançamento por unanimidade. Abaixo, os números da autuação:
| Item apurado pela fiscalização | Valor |
|---|---|
| Valor contábil do terreno no ativo imobilizado | R$ 130.854,00 |
| Preço de venda do imóvel pela holding | R$ 18.000.000,00 |
| Ganho de capital reconstituído pelo Fisco | R$ 17.869.146,00 |
| IRPJ cobrado no lançamento de ofício | R$ 3.107.144,66 |
| CSLL cobrada no lançamento de ofício | R$ 1.120.732,08 |
| Multa aplicada (arts. 71 e 72 da Lei 4.502/64) | 150% (qualificada) |
O que é holding patrimonial e por que ela entra na mira do Fisco
A holding patrimonial é uma sociedade criada para concentrar e administrar bens. Quando reúne o patrimônio de uma família, recebe o nome de holding familiar. Na prática, o objeto social costuma ser a administração de bens próprios e a participação em outras sociedades, e o CNAE acompanha essa finalidade.
Além disso, a estrutura organiza a sucessão. Em vez de partilhar imóveis um a um, os herdeiros recebem quotas da sociedade. Dessa forma, o patrimônio ganha gestão profissional e a sucessão fica mais simples.
O ponto sensível, contudo, é tributário. Uma empresa no lucro real paga IRPJ e CSLL sobre o ganho de capital efetivo na venda de um imóvel do ativo imobilizado. Já uma sociedade no lucro presumido tributa o resultado por percentuais fixos sobre a receita. Logo, a mesma venda pode gerar carga bem menor dentro da holding. É exatamente essa economia que a fiscalização costuma questionar.
O que a lei permite: art. 116 e art. 149, VII, do CTN
O art. 116, parágrafo único, do Código Tributário Nacional é a norma antielisiva. Ele autoriza a autoridade a desconsiderar atos praticados com a finalidade de dissimular a ocorrência do fato gerador. No entanto, essa norma não vale sozinha.
O STF decidiu isso na ADI 2.446/DF. O Plenário reafirmou a constitucionalidade do dispositivo, mas assentou que sua plena eficácia depende de lei ordinária. Enquanto essa lei não existe, as autoridades fazendárias estão impedidas de desconsiderar o negócio que entendam simulado com base só no art. 116.
O STJ seguiu o mesmo caminho. O REsp 2.026.473/SC acolheu a orientação da ADI 2.446: sem regulamentação, o parágrafo único não é fundamento autônomo para desconsiderar negócio jurídico por mero juízo de abusividade. E o Informativo STJ nº 888, de 12 de maio de 2026, reafirmou essa ilegalidade em caso que envolvia justamente integralização de capital em holding familiar e cobrança de ITCMD (ver também o AREsp 2.848.456/SP).
Atenção. Existe, porém, uma porta legítima para o Fisco: o art. 149, VII, do CTN. Se houver comprovação efetiva de dolo, fraude ou simulação, o lançamento de ofício conforme os fatos é possível, independentemente da regulamentação do art. 116. A palavra-chave, portanto, é comprovação.
Simulação de verdade: o art. 167 do Código Civil
A simulação tem definição precisa no art. 167 do Código Civil. Ela ocorre, por exemplo, quando o negócio aparente transmite direitos a pessoa diversa daquela a que realmente se destinam. Também ocorre quando o instrumento contém declaração ou cláusula não verdadeira, ou quando se usa documento antedatado ou pós-datado.
O núcleo, em resumo, é a divergência objetiva entre o negócio declarado e o negócio efetivamente querido. Ou seja, é preciso que a realidade seja diferente do papel. Por outro lado, a simulação não se confunde com a escolha lícita da alternativa fiscalmente menos onerosa. Economizar imposto dentro da lei, vale dizer, não é simular.
Indícios não são prova: o que o CARF rejeitou
A fiscalização montou a tese da simulação sobre um conjunto de circunstâncias. O CARF reconheceu que elas são indícios. Contudo, decidiu que, isoladamente ou em conjunto, elas não comprovam simulação. Foram eles:
- a proximidade temporal entre a constituição da sociedade, a integralização do imóvel e a venda;
- a reduzida estrutura operacional, sem empregados;
- o funcionamento no mesmo endereço da controladora;
- a concentração de 97% do capital no imóvel integralizado;
- a distribuição de cerca de 99,7% do resultado à controladora;
- a própria economia tributária obtida com a estrutura.
Por outro lado, os conselheiros valorizaram o que a holding fez de verdade. Ela adquiriu a titularidade efetiva do imóvel. Além disso, figurou como alienante na escritura, recebeu o preço, reconheceu o resultado na contabilidade e recolheu os tributos correspondentes. Também houve recolhimento do ITBI por ocasião da alienação. Por fim, a sociedade permaneceu ativa por três anos após a venda. Esse conjunto, portanto, afastou a tese de interposição fictícia.
A prova que virou o jogo: a palavra da compradora
O elemento decisivo do julgamento veio de um terceiro. A Plaenge, compradora do terreno, é independente em relação ao grupo. Intimada pelo próprio Fisco, ela informou que as negociações começaram em 2015, por iniciativa dela. E, sobretudo, começaram depois da constituição da holding.
Essa informação desmontou a acusação. Afinal, se a venda não estava ajustada antes da integralização, não havia divergência entre o negócio declarado e o realizado. Em outras palavras, a holding não nasceu para encenar uma venda já combinada.
A lição prática é clara. A cronologia documentada protege o contribuinte. Dessa forma, propostas recebidas, e-mails, atas e registros com data certa podem separar um planejamento lícito de uma acusação de simulação.
O que teria condenado o contribuinte (e os riscos reais)
O próprio acórdão indica o que mudaria o resultado. A desconsideração se legitimaria se houvesse prova de que a venda estivesse previamente ajustada. Também pesaria a prova de que a holding atuou como mera interposta pessoa. Documentos falsos ou antedatados, nesse sentido, completariam o quadro.
Quando a simulação se comprova, as consequências são pesadas. Primeiro, vem o lançamento dos tributos devidos com base nos fatos reais, pelo art. 149, VII, do CTN. Depois, a multa qualificada de 150%, prevista nos arts. 71 e 72 da Lei 4.502/64. Além disso, a autoridade pode formalizar representação fiscal para fins penais.
O risco, contudo, não para na empresa. O art. 135 do CTN permite responsabilizar pessoalmente os sócios e administradores que participarem dos atos. No caso julgado, a fiscalização chegou a incluir três sócios no polo passivo. O cancelamento do lançamento, portanto, também livrou o patrimônio pessoal deles.
Como estruturar uma holding patrimonial com segurança jurídica
O caso do CARF ensina o que protege a estrutura. A segurança nasce da autenticidade: a holding precisa existir de verdade, com propósito real e documentação coerente. Abaixo, o caminho que recomendamos:
Checklist de estruturação segura
Defina o propósito real
Sucessão familiar, gestão patrimonial ou separação de riscos. Documente esse propósito desde o início.
Constitua com autonomia
Contrato social completo, objeto social e CNAE coerentes, capital próprio e integralização formal do imóvel, com escritura e registro.
Escriture com transparência
Contabilidade própria, ECF entregue, tributos recolhidos e cada operação registrada na pessoa jurídica correta.
Guarde a cronologia
Arquive propostas, e-mails e atas com datas. Em uma fiscalização, a ordem real dos fatos é a sua melhor defesa.
Além do checklist, dois cuidados merecem destaque. Primeiro, mantenha a holding viva: uma sociedade que só existe para uma única venda chama atenção. Segundo, trate os sócios com seriedade documental, porque o art. 135 do CTN pode alcançar quem administra. Assim, a prevenção custa muito menos do que um processo administrativo fiscal.
Holding patrimonial em Aracaju e Sergipe
Em Aracaju, a holding familiar é um instrumento cada vez mais comum. Ela aparece, por exemplo, na organização de imóveis de aluguel na Orla e no Jardins. Também serve a famílias com terrenos na zona de expansão da cidade ou imóveis rurais no interior de Sergipe.
No plano registral, a integralização de imóvel em Sergipe exige escritura pública e registro na matrícula, no Registro de Imóveis da circunscrição. Além disso, é preciso avaliar o ITBI municipal conforme a estrutura da operação. Ou seja, a formalidade cartorária não é detalhe: ela é parte da prova de que a holding existe de verdade.
No plano fiscal, por fim, a autuação vem da Receita Federal e o contencioso sobe ao CARF. Por isso, estruturar a operação com advocacia tributária e imobiliária juntas, desde a constituição, é o que evita surpresas anos depois.
Perguntas frequentes
Conceito e tributação
O que é holding patrimonial?
Vender imóvel pela holding patrimonial paga menos imposto?
A Receita pode desconsiderar a minha holding patrimonial?
Riscos e segurança
O que configura simulação numa holding familiar?
Quais são os riscos se o Fisco provar simulação?
Mesma sede e ausência de empregados condenam a holding?
Pensa em montar uma holding patrimonial?
A equipe do Amadeus & Santos estrutura a sua holding com documentação sólida, da escritura à contabilidade, para reduzir riscos fiscais e sucessórios. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Falar com a equipe no WhatsApp
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso, afinal, tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em outubro de 2026.
