Uma decisão recente do TJDFT mostra que a ação de despejo por falta de pagamento pode nascer até de um contrato feito de boca. A 6ª Turma Cível manteve a rescisão de uma locação verbal em Taguatinga, decretou o despejo e condenou aos aluguéis atrasados a empresa que costumava pagar o aluguel. Portanto, neste artigo, explicamos quando a locação verbal vale, quando quem paga vira parte do contrato e quais são os caminhos do proprietário em Aracaju e no Sergipe.
O caso do TJDFT: locação verbal, despejo e empresa condenada
Antes de mais nada, o caso concreto ajuda a entender o tema. O imóvel fica em Taguatinga, no Distrito Federal. O proprietário afirmou na ação que a locação foi ajustada verbalmente. Além disso, contou que os pagamentos vinham de uma empresa, embora uma pessoa física ocupasse o bem.
A partir de agosto de 2024, porém, os aluguéis deixaram de ser pagos. Assim, o locador ajuizou ação de despejo cumulada com cobrança. E, em primeiro grau, o juiz acolheu os pedidos.
No recurso, a empresa sustentou que nunca celebrou o contrato. Segundo ela, os pagamentos seriam apenas a quitação de dívida de terceiro. Também alegou ilegitimidade para responder pela ação.
A 6ª Turma Cível do TJDFT rejeitou os argumentos, por maioria. Para o colegiado, as transferências bancárias habituais e reiteradas em favor do locador mostram participação efetiva no contrato. Ou seja, houve adesão fática ao vínculo obrigacional, e não mero pagamento isolado por terceiro.
Ponto de atenção: a decisão é de segunda instância, tomada por maioria de votos. Portanto, ela ainda admite recurso aos tribunais superiores.
Locação verbal é válida? O que diz a Lei do Inquilinato
Sim, a locação verbal é válida. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) contempla expressamente, no art. 47, a locação ajustada verbalmente ou por escrito, desde que o prazo seja inferior a trinta meses. Além disso, nesses casos, o contrato se prorroga por prazo indeterminado. Portanto, o contrato verbal de locação residencial produz todos os efeitos legais.
O desafio, vale dizer, não é a validade. É a prova. Afinal, sem documento assinado, o vínculo aparece no comportamento das partes ao longo do tempo.
Na prática, algumas provas costumam decidir a discussão:
- extratos bancários e comprovantes de PIX com valores periódicos;
- mensagens e e-mails trocados sobre o imóvel e os pagamentos;
- testemunhas que acompanharam o ajuste verbal;
- contas e recibos emitidos em nome do ocupante.
Com efeito, foi exatamente isso que pesou no caso de Taguatinga. A reiteração das transferências mostrou ao colegiado que existia contrato e revelou quem participava dele.
Empresa que paga o aluguel: adesão fática ou pagamento por terceiro?
Antes de tudo, é preciso dizer: nem todo pagamento feito por terceiro transforma o pagador em locatário. O Código Civil, com efeito, admite que qualquer interessado pague a dívida em nome do devedor (art. 299). Nesse caso, quem paga não assume o contrato.
A adesão fática, por outro lado, é diferente. Ela nasce dos fatos. Quando a empresa transfere o aluguel todo mês, trata diretamente com o locador e se comporta como parte, o Judiciário entende que ela aderiu ao vínculo obrigacional. Dessa forma, passa a responder pelas obrigações do contrato.
| Critério | Pagamento por terceiro | Adesão fática |
|---|---|---|
| Frequência | Pagamento isolado ou eventual | Pagamentos habituais e reiterados |
| Relação com o locador | Indireta ou inexistente | Contato direto e participação efetiva |
| Efeito no contrato | Não vira parte da locação | Responde pelas obrigações do contrato |
| Exemplo | Empresa que quita um mês em atraso do empregado | Empresa que paga o aluguel mês a mês |
No caso do TJDFT, a habitualidade foi decisiva. Por isso, o colegiado afastou a tese de ilegitimidade passiva da empresa. Em outras palavras, ela podia, sim, figurar no polo passivo da ação de despejo e de cobrança.
Ação de despejo por falta de pagamento: como funciona
A ação de despejo por falta de pagamento independe de caução ou de qualquer modalidade de garantia (art. 59, §1º, II, da Lei 8.245/91). Ou seja, mesmo na locação verbal, sem fiador e sem seguro-fiança, o locador pode ajuizá-la. Além disso, a lei permite cumular o pedido de despejo com a cobrança dos aluguéis em atraso.
Purga da mora e o limite do atraso reiterado
O inquilino, por sua vez, tem uma saída legal: a purga da mora. Pelo art. 62, II, ele pode evitar a rescisão pagando integralmente o débito em 15 dias contados da citação. O pagamento abrange aluguéis e encargos vencidos até a data do pagamento.
Contudo, o STJ colocou um limite importante nessa saída. No REsp 2.225.450/DF, a 3ª Turma decidiu que a purga da mora não impede a rescisão quando o locatário segue atrasando reiteradamente os aluguéis durante o processo. Vale dizer: foi uma decisão de turma em caso concreto, e não uma tese firmada em recurso repetitivo.
Ademais, há um cuidado extra para o locador. A condenação pode abranger aluguéis vencidos no curso da ação, ainda que não detalhados no pedido inicial. De fato, foi o que a própria 3ª Turma assinalou nesse julgado.
Passo a passo: da mora à desocupação
O caminho da ação de despejo
Constatar o atraso
Reunir extratos, comprovantes e mensagens que provam o vínculo e a mora.
Ajuizar o despejo
Pedido de despejo cumulado com cobrança, sem exigência de garantia.
Citação e purga
O locatário tem 15 dias da citação para pagar tudo e evitar a rescisão.
Desocupação e conta final
Aluguéis vincendos correm até a efetiva entrega das chaves.
Aluguéis vencidos e vincendos até a desocupação
Vale notar, antes de tudo, que a conta não para na data do ajuizamento. Enquanto o imóvel segue ocupado, os aluguéis continuam correndo. Por isso, a condenação costuma incluir os valores já vencidos e também os vincendos até a efetiva desocupação.
De fato, foi exatamente o que o TJDFT manteve no caso de Taguatinga. Os ocupantes e a empresa pagadora respondem pelos aluguéis em atraso e pelos que vencerem até a entrega do imóvel.
Nesse sentido, adiar a saída aumenta o débito mês a mês. Para o locador, por outro lado, um pedido bem formulado evita abrir mão de valores relevantes no fim do processo.
Conta de energia e despesas de consumo: obrigação do locatário
Quem paga a conta de energia elétrica? A resposta legal, em síntese, é o locatário. Os arts. 22, VIII, e 23, II, da Lei do Inquilinato impõem ao inquilino o pagamento do aluguel e dos encargos da locação. E esses encargos incluem as despesas de consumo, como energia elétrica.
Além disso, a obrigação independe de cláusula contratual. Também não importa se a conta está no nome do proprietário perante a concessionária. A 6ª Turma do TJDFT reafirmou esse ponto ao manter a condenação às tarifas de energia não quitadas.
Portanto, na locação verbal a regra é a mesma. Quem ocupa e consome paga as contas de consumo, mesmo sem contrato escrito.
Locação verbal e despejo em Aracaju e no Sergipe
Em Aracaju e no interior de Sergipe, a locação verbal é comum. Ela aparece, por exemplo, quando a empresa aluga uma casa de boca para funcionário transferido. Também surge quando o proprietário aluga para conhecido sem formalizar nada.
Para a empresa sergipana, por sua vez, o caso do TJDFT acende um alerta. Afinal, pagar o aluguel do empregado todo mês pode caracterizar adesão fática ao contrato. Assim, o caminho mais seguro é formalizar a locação e deixar claro quem é o locatário.
Já para o proprietário, a lição é outra. Mesmo sem contrato escrito, a ação de despejo por falta de pagamento é cabível. No entanto, a prova do vínculo decide o caso, e ela se constrói com extratos, PIX e mensagens guardadas desde o início.
Por fim, essas ações tramitam nas varas competentes da comarca onde fica o imóvel. Por isso, a análise prévia dos documentos e do histórico de pagamentos costuma definir a estratégia do processo.
Perguntas frequentes
Contrato verbal serve para ajuizar ação de despejo?
Posso cobrar os aluguéis da empresa que pagava o aluguel?
O inquilino pagou a dívida depois de citado. Ainda posso despejá-lo?
A conta de luz está no nome do proprietário. Quem deve pagar?
Alugou de boca ou paga o aluguel de outra pessoa?
Analisamos o histórico de pagamentos, os documentos e a matrícula para indicar o caminho técnico do seu caso, seja você proprietário, inquilino ou empresa. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em outubro de 2026.
