Aplicar multa em condomínio não é uma opção do síndico. Quando a convenção prevê a sanção e a infração está constatada, a administração tem o dever de agir. Assim entendeu a 6ª Câmara Civil do TJSC ao reconhecer que o condomínio pode responder na Justiça por omissão na fiscalização das normas internas. Neste artigo, portanto, explicamos o caso, o dever legal do síndico, os limites dessa responsabilidade e o passo a passo do condômino lesado.
O caso do TJSC: moradoras processam o condomínio por omissão
Duas moradoras de um condomínio fechado ajuizaram ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais. Segundo elas, a administração deixou de fiscalizar e de punir irregularidades praticadas por outros condôminos. Além disso, atribuíram à gestão condutas de perseguição, constrangimento e assédio.
A lista de irregularidades apontada na petição inicial é extensa. Entre elas estão obras sem aprovação, ausência de habite-se, fossa séptica irregular, ocupação indevida de áreas, intervenção em área de preservação permanente e estacionamento em locais proibidos. Ou seja, o litígio não tratava apenas de atritos entre vizinhos, mas de uma suposta paralisia da administração.
O juízo da 6ª Vara Cível da comarca da capital julgou a ação parcialmente procedente, de forma antecipada. Naquele momento, porém, o juízo considerou o condomínio parte ilegítima para os pedidos ligados às supostas perseguições. As autoras recorreram, e a 6ª Câmara Civil do TJSC deu provimento ao recurso na Apelação n. 5030283-32.2025.8.24.0023/SC, de relatoria da desembargadora Quitéria Tamanini Vieira, por unanimidade, em decisão noticiada pelo próprio Tribunal em 1º de outubro de 2026.
Ponto central: o TJSC cassou a sentença e determinou o retorno dos autos à origem para a instrução probatória. Portanto, o julgamento antecipado era prematuro, pois dano, culpa e nexo causal dependem de prova.
Por que o condomínio pode ser processado: a teoria da asserção
A primeira questão do recurso era saber se o condomínio podia figurar no polo passivo da ação. Para responder, o Tribunal aplicou a teoria da asserção, prevista no art. 17 do Código de Processo Civil. Em linguagem simples, essa teoria mede a legitimidade pelas alegações da petição inicial, sem examinar a prova nesta fase.
Dessa forma, basta que a inicial narre a omissão da administração para manter o condomínio no processo. A análise sobre a verdade dos fatos vem depois, na instrução. Vale dizer, a teoria da asserção não decide o mérito; ela apenas define quem pode responder à demanda.
Nesse sentido, o entendimento tem convergência em outros tribunais. O TJMG, na Apelação Cível n. 1.0000.23.068618-0/001, julgada em 27 de fevereiro de 2024, aplicou a mesma teoria em ação de cobrança de multa por infrações às regras condominiais. Assim, a legitimidade do condomínio em demandas sobre normas internas conta com respaldo jurisprudencial.
Multa em condomínio é dever do síndico, não faculdade
O ponto mais forte do voto está no papel da sanção condominial. Conforme a relatora, aplicar multa em condomínio é atividade vinculada, e não uma faculdade da gestão. Portanto, constatada a infração e havendo previsão na convenção ou no regimento, a administração tem o dever de agir.
A base legal desse dever está no art. 1.348 do Código Civil. O inciso IV atribui ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia. Já o inciso V determina que ele diligencie a conservação e a guarda das partes comuns.
Com efeito, o síndico que olha para o lado diante de uma infração clara não exerce neutralidade. Ele se omite de um dever legal. Dessa forma, a omissão deliberada pode configurar ilícito próprio do condomínio, capaz de gerar responsabilidade na esfera judicial.
O limite: ilícitos de um condômino contra outro
A decisão também marcou um limite importante. O condomínio não responde automaticamente por ilícito praticado por um condômino contra outro. Em outras palavras, se um morador ofende o vizinho, a responsabilidade é, em regra, pessoal.
O quadro muda quando existe dever jurídico de agir por parte da administração. O STJ decidiu, no REsp 1.036.917/RJ, de relatoria da ministra Nancy Andrighi, que o condomínio só responde por dano moral de condômino quando há esse dever jurídico de agir. Portanto, a responsabilidade nasce da omissão própria da administração, e não do ato do morador.
Justamente por isso, o TJSC cassou a sentença. Afinal, dano, culpa e nexo causal exigem instrução probatória, com produção de provas em audiência. Assim, o processo retornou à 6ª Vara Cível da Capital para a fase de instrução, sem qualquer condenação definitiva neste momento.
Irregularidades que exigem atuação da administração
O caso catarinense reúne exemplos concretos de situações que provocam o dever de agir. A tabela abaixo resume as principais irregularidades e o motivo pelo qual cada uma exige providência do condomínio.
| Irregularidade | Por que exige atuação |
|---|---|
| Obra sem aprovação | Risco à segurança e quebra das regras estéticas e estruturais |
| Ausência de habite-se | Imóvel em situação irregular perante o poder público |
| Fossa séptica irregular | Risco sanitário e ambiental para todos os moradores |
| Ocupação indevida de áreas comuns | Viola o direito de uso de todos os condôminos |
| Intervenção em área de preservação permanente | Dano ambiental com reflexos sobre o condomínio |
| Estacionamento em local proibido | Desordem nas áreas comuns e risco em rotas de acesso |
Além disso, a lista não é fechada. Qualquer conduta contrária à convenção ou ao regimento pode provocar o dever de atuação, desde que constatada e prevista em norma. Por isso, o registro formal das ocorrências é o primeiro passo para responsabilizar a administração omissa.
As garantias de quem recebe a sanção
O dever de multar convive com garantias de quem é acusado da infração. O voto da relatora destacou quatro delas: isonomia, contraditório, ampla defesa e proporcionalidade. Ou seja, a regra deve valer para todos, sem perseguições.
Assim, antes de aplicar a multa em condomínio, a administração deve dar ao acusado a oportunidade de se defender. Além disso, a penalidade precisa guardar proporção com a gravidade da infração. Dessa forma, o exercício correto do dever de sancionar também protege o condomínio de questionamentos judiciais.
O que fazer quando o condomínio se omite: passo a passo
O condômino que sofre com a inércia da administração não precisa ficar parado. No entanto, a ordem das providências importa, pois a prova da omissão sustenta a ação judicial. Por isso, o caminho seguro tem quatro etapas.
Roteiro do condômino diante da omissão
Documente tudo
Reúna fotos, vídeos, datas, atas e testemunhas das irregularidades que o condomínio ignora.
Provocar o síndico por escrito
Formalize o pedido de providências com protocolo, para provar que o condômino acionou a administração.
Notificação formal
Se a omissão persistir, notifique o condomínio com prazo para cumprir a convenção e o regimento.
Ação judicial
Com a omissão documentada, avalie a ação de obrigação de fazer cumulada com danos morais.
Vale dizer, a própria relatora do caso recomendou a tentativa de mediação entre os envolvidos. Afinal, a relação entre condôminos e administração se prolonga no tempo, e o litígio judicial tende a conviver com a vida em comum. Assim, o diálogo estruturado pode resolver o conflito antes do desgaste de um processo longo.
Condomínios em Aracaju e Sergipe
Em Aracaju e na região metropolitana, os condomínios fechados de casas seguem em expansão, sobretudo no litoral e na zona de expansão urbana. Com isso, crescem também os conflitos sobre obras irregulares, uso de áreas comuns e cumprimento das normas internas. Portanto, a decisão do TJSC serve de alerta para síndicos e moradores sergipanos.
Vale dizer, a convenção e o regimento interno bem redigidos são a primeira linha de defesa do condomínio. Além disso, a assessoria jurídica preventiva ajuda a administração a aplicar sanções com segurança, respeitando contraditório e proporcionalidade. Dessa forma, o escritório atua tanto na revisão das normas condominiais quanto na condução de conflitos entre condôminos e administração, em Aracaju e em todo o Estado.
Perguntas frequentes
Sobre a decisão do TJSC
O condomínio pode ser processado por omissão do síndico?
A decisão do TJSC condenou o condomínio?
O que é a teoria da asserção?
Sobre multas e deveres do condomínio
O síndico é obrigado a aplicar multa em condomínio?
O condomínio responde por ilícito de um morador contra outro?
Quais garantias tem o condômino antes de receber a multa?
O condomínio se omite diante de irregularidades?
Analisamos a convenção, o regimento e o histórico de omissões para indicar os caminhos de cobrança, da notificação à ação judicial. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em outubro de 2026.
