A indenização por desapropriação ganhou uma nova régua no Superior Tribunal de Justiça. Em 15 de outubro de 2026, a 1ª Seção acolheu as teses do Tema 1.432 e fixou as datas de referência para calcular o preço de mercado do imóvel expropriado. A decisão vale para desapropriações diretas e indiretas em todo o país. Neste artigo, você entende o que mudou, quais são os limites de tempo e o que o proprietário deve fazer para proteger o valor do seu imóvel.
O que o STJ decidiu no Tema 1.432
A 1ª Seção do STJ afetou ao sistema de repetitivos uma controvérsia precisa: definir o teor do conceito de contemporaneidade da avaliação. Em outras palavras, o colegiado respondeu em que momento o preço atual de mercado deve ser medido na ação expropriatória, direta ou indireta. Os paradigmas são os REsps 2.004.109/SE, 1.809.093, 1.814.350 e 1.950.981, sob relatoria do ministro Afrânio Vilela.
Na sessão de 15 de outubro de 2026, conforme o noticiário especializado, a Seção acolheu as teses do relator. O julgamento, porém, ficou suspenso apenas para o exame dos casos concretos. Portanto, os critérios já estão aprovados, e a suspensão não muda a régua anunciada.
Regra geral do Tema 1.432: o valor da indenização corresponde ao preço de mercado apurado na data da perícia judicial, dentro de limites temporais definidos para cada modalidade de desapropriação.
Contemporaneidade: por que a data da avaliação muda o valor da indenização por desapropriação
Desapropriar é retirar o imóvel de alguém por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social. A Constituição, no artigo 5º, inciso XXIV, exige justa e prévia indenização em dinheiro. O problema, contudo, é que a ação costuma durar anos, e o mercado imobiliário não para.
Um exemplo simples, aliás, mostra a dimensão. Imagine um imóvel avaliado em R$ 500 mil na propositura da ação. Com valorização típica de 10% a 20% ao ano, após seis anos o mesmo bem valeria entre cerca de R$ 885 mil e quase R$ 1,5 milhão. Assim, escolher a data de referência decide se o proprietário recebe o valor antigo ou o valor real do mercado.
Os números do acervo nacional explicam a urgência do tema. Segundo dados citados pelo relator em seu voto, o Brasil tem mais de 90 mil processos de desapropriação, cerca de 75 mil deles na Justiça Estadual. Além disso, o tempo médio até a perícia chega a seis anos, mais de 6 mil processos passam de 15 anos, e o mais antigo data de 1928. Esses valores, por ora, constam do noticiário da sessão e devem ser confirmados no acórdão quando publicado.
A base legal: o artigo 26 do Decreto-Lei 3.365/1941
A base legal da discussão é o Decreto-Lei 3.365/1941. O artigo 26 estabelece que a indenização corresponde, em regra, ao valor do imóvel apurado na data da avaliação judicial. Já o parágrafo 2º prevê correção monetária quando decorre mais de um ano entre o laudo e o pagamento. O Tema 1.432, em síntese, interpreta exatamente esse dispositivo.
Os marcos temporais por modalidade
A decisão organizou a data de referência conforme o tipo de desapropriação. Dessa forma, cada modalidade passa a ter um limite claro entre a propositura da ação e a perícia.
| Modalidade | Data de referência do preço de mercado |
|---|---|
| Regra geral | Data da perícia judicial |
| Utilidade pública ou interesse social | Data da perícia, desde que a referência não ultrapasse 1 ano da propositura da ação |
| Reforma agrária | Data da perícia, desde que a referência não exceda 90 dias da propositura da ação |
| Desapropriação indireta | Data do apossamento administrativo, com correção monetária e juros compensatórios |
Na prática, a tabela protege o proprietário contra a demora que corroeria o valor. Ao mesmo tempo, ela evita que processos muito antigos gerem indenizações infladas por décadas de valorização acumulada. Portanto, a solução é bilateral: preserva o expropriado e também o erário.
Quem deu causa ao atraso
Existe, contudo, uma válvula de escape importante. Os limites de um ano e de 90 dias podem ser ampliados quando o atraso é imputável ao próprio expropriante. Para isso, o juiz deve apresentar decisão fundamentada, indicando o período de demora atribuível ao Poder Público.
Por outro lado, a demora causada pelo expropriado, pelo Judiciário ou por terceiros não amplia os prazos. Ou seja, quem arrasta o processo não pode se beneficiar do tempo que ele próprio criou. A lógica é simples: ninguém lucra com a mora que provoca.
A preocupação do colegiado com distorções apareceu na sessão. O ministro Herman Benjamin citou casos da Serra do Mar, em São Paulo, com indenizações que passariam de US$ 1 bilhão, como exemplo do risco de uma verdadeira fábrica de créditos contra o Estado. Nesse sentido, os marcos temporais funcionam como freio técnico.
Correção monetária não é reavaliação
Outro ponto decisivo, ademais, separa dois institutos que se confundem com frequência. Quando a perícia acontece depois da data de referência, o perito deve reconstituir o preço daquele momento. Ele não incorpora, contudo, o cenário novo do mercado.
Da data de referência até o pagamento, entra a correção monetária, conforme o parágrafo 2º do artigo 26 do Decreto-Lei 3.365/1941. A correção, dessa forma, apenas preserva o poder de compra do valor. Já uma nova avaliação captaria a valorização posterior, o que a tese afasta. Vale dizer: o laudo tardio olha para trás, nunca para frente.
O efeito da própria ação estatal no preço
A tese também protege o proprietário de um efeito perverso. O perito deve isolar e descontar as variações de preço causadas pela própria atuação do Estado. Isso vale, vale dizer, nos dois sentidos do movimento.
Por exemplo, o anúncio de uma obra pública pode valorizar ou desvalorizar o entorno antes da desapropriação. Se a valorização nasceu da obra anunciada pelo próprio expropriante, ela não pode simplesmente inflar ou murchar a base de cálculo. Assim, o preço de mercado medido deve refletir o imóvel, e não o efeito artificial da ação estatal.
Desapropriação indireta e juros compensatórios
A desapropriação indireta acontece quando o Poder Público ocupa ou usa o imóvel sem ajuizar a ação expropriatória. Nesse cenário, o dono é quem provoca o Judiciário para receber o valor do bem. Portanto, o marco não poderia ser a perícia nem a propositura da ação.
Por isso, o Tema 1.432 fixou a data do apossamento administrativo como referência do preço de mercado. Sobre esse valor incidem correção monetária e juros compensatórios, que reparam o tempo em que o proprietário ficou sem o imóvel e sem a indenização.
Um ponto, entretanto, segue em aberto. O ministro Herman Benjamin defendeu afastar os juros compensatórios para o imóvel improdutivo, e essa discussão será examinada nos casos concretos. Enquanto o julgamento não avança nessa etapa, o desfecho específico ainda não é definitivo.
A partir de quando a regra vale
A aplicação temporal, por sua vez, tem um marco objetivo. Os critérios do Tema 1.432 valem para as perícias determinadas, ou seja, com nomeação do perito, após a publicação do acórdão. Processos com perícia já designada antes desse marco seguem a régua anterior.
Duas cautelas, contudo, são necessárias neste ponto. Primeiro, o acórdão ainda não foi publicado, e o texto exato das teses deve ser conferido no documento oficial. Segundo, os casos concretos dos paradigmas aguardam a retomada do julgamento. Assim, a régua está aprovada, mas os detalhes finos dependem do inteiro teor.
O que o proprietário deve fazer
Na prática, a decisão aumenta a importância da atuação técnica dentro do processo. Datas, laudos e registros de conduta passam a valer ouro, pois definem qual referência temporal será aplicada ao caso.
Quatro passos para proteger o valor da indenização
Documente as datas
Guarde o decreto de desapropriação, a data da imissão na posse e, na indireta, as provas do apossamento administrativo.
Acompanhe a perícia
Atue com assistente técnico desde a nomeação do perito, pois a data de referência do laudo define o preço.
Impugne o laudo
Se a avaliação descolar da data de referência ou ignorar os efeitos da ação estatal, apresente impugnação fundamentada.
Registre os atrasos
Documente a demora imputável ao expropriante para pedir a ampliação dos limites, que exige decisão fundamentada.
Além disso, vale lembrar o papel do artigo 23 do Decreto-Lei 3.365/1941. A lei exige concordância expressa quanto ao preço oferecido e, sem essa concordância, nomeia-se perito para a avaliação. Por fim, a revelia do proprietário não supre a prova pericial, de modo que participar do processo é sempre o caminho mais seguro.
Recorte local: o paradigma é um caso de Sergipe
Para o leitor de Aracaju e de Sergipe, a decisão tem um simbolismo especial. O paradigma principal do Tema 1.432, o REsp 2.004.109, veio exatamente da Justiça sergipana, como indica a sigla /SE. Ou seja, um caso daqui ajudou a moldar a régua nacional do valor da indenização por desapropriação.
O tema, aliás, é recorrente no estado. Obras de mobilidade em Aracaju, ampliação de vias e projetos de utilidade pública costumam gerar desapropriações de imóveis urbanos e rurais. Com a nova régua, o proprietário sergipano sabe que a demora do processo não infla a indenização, mas o atraso causado pelo expropriante pode ampliar os limites.
Por isso, quem recebe um decreto de desapropriação em Sergipe deve agir cedo. A conferência das datas, o acompanhamento pericial e a documentação dos atrasos fazem diferença concreta no valor final. Cada etapa, por fim, exige leitura técnica do caso concreto.
Perguntas frequentes
O que mudou com o Tema 1.432
O que o STJ decidiu no Tema 1.432?
A 1ª Seção fixou que o valor da indenização por desapropriação corresponde, em regra, ao preço de mercado na data da perícia judicial. Para desapropriação por utilidade pública ou interesse social, a referência não pode ultrapassar 1 ano da propositura da ação. Na reforma agrária, por sua vez, o limite é de 90 dias. Já na desapropriação indireta, vale a data do apossamento administrativo, com correção monetária e juros compensatórios.
A demora do processo aumenta a indenização por desapropriação?
Não automaticamente. Os limites temporais só podem ser ampliados quando o atraso é imputável ao próprio expropriante, mediante decisão fundamentada do juiz. Por outro lado, a demora causada pelo expropriado, pelo Judiciário ou por terceiros não amplia os prazos.
Direta, indireta e cálculo do valor
Qual é a diferença entre desapropriação direta e indireta?
Na direta, o Poder Público ajuíza a ação expropriatória para tomar o imóvel, mediante indenização prévia e justa. Na indireta, ao contrário, o Poder Público ocupa ou usa o bem sem processo formal, e o proprietário é quem recorre ao Judiciário para receber o valor. Por isso, o Tema 1.432 fixou marcos distintos para as duas situações.
A indenização precisa ser paga antes da tomada do imóvel?
Sim, na desapropriação direta. A Constituição, no artigo 5º, inciso XXIV, exige indenização justa, prévia e em dinheiro. Já na desapropriação indireta, a ocupação acontece sem pagamento prévio, e justamente por isso o proprietário recebe correção monetária e juros compensatórios desde a data do apossamento.
Como o valor da indenização é calculado na prática?
O cálculo passa pela perícia judicial, conforme os artigos 23 e 26 do Decreto-Lei 3.365/1941. Assim, o perito apura o preço de mercado na data de referência definida pela modalidade. Quando a perícia ocorre depois dessa data, o laudo deve reconstituir o valor daquele momento, sem incorporar a valorização posterior.
Vigência da nova régua
A regra nova vale para processos já em andamento?
Os critérios valem para as perícias determinadas após a publicação do acórdão do Tema 1.432. Processos com perito já nomeado antes desse marco, portanto, seguem a régua anterior. Como o acórdão ainda não foi publicado, o marco exato deve ser confirmado quando o inteiro teor sair.
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Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em outubro de 2026.
