STJ DEFINE LIMITES PARA REDUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS EM UNIDADES UNIFICADAS
Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) esclareceu uma questão relevante para empresários que possuem unidades em condomínios: é possível pagar apenas uma taxa condominial após unificar fisicamente duas unidades? A resposta, segundo o STJ, depende de critérios técnicos e legais e não apenas do tempo decorrido ou da prática anterior.
Neste artigo, explicamos, de forma clara e objetiva, os principais pontos do julgamento e seus impactos para o setor empresarial e condominial.
O que você encontrará neste artigo:
- Entenda o Caso
O caso julgado pelo STJ teve início com uma ação de cobrança de cotas condominiais movida pelo Condomínio do Edifício Hemínia contra uma empresa proprietária de duas salas comerciais no prédio.
As unidades haviam sido fisicamente unificadas em 1976, mas sem qualquer comunicação formal ou autorização do condomínio ou dos demais condôminos. E, apesar da unificação física, do ponto de vista jurídico e registral, continuavam existindo como duas unidades autônomas, com obrigações proporcionais às suas frações ideais na convenção condominial.
Durante mais de 40 anos, a empresa pagou apenas uma cota condominial mensal situação que perdurou devido a um erro de gestão da antiga administradora do condomínio.
A irregularidade só foi identificada em 2016, quando uma nova administradora assumiu a gestão e atualizou os cadastros.
Diante disso, o condomínio passou a cobrar os valores referentes às duas unidades, inclusive retroativamente, respeitando o limite legal de cinco anos anteriores à notificação extrajudicial.
A empresa contestou a cobrança adicional com base na teoria da supressio, argumentando que a longa omissão do condomínio representaria uma renúncia tácita ao direito de cobrar a segunda cota.
Alegou, ainda, que havia construído uma legítima expectativa de que a unificação das unidades também teria efeitos financeiros, no entanto, tanto o Tribunal de Justiça quanto o STJ entenderam que essa expectativa não era legítima, especialmente porque a empresa jamais formalizou o pedido de unificação junto ao condomínio e porque a situação implicava prejuízo direto à coletividade condominial.
- A Decisão do STJ e a “Supressio”
A teoria da supressio foi o principal argumento utilizado pela empresa para tentar afastar a cobrança das cotas condominiais relativas à segunda unidade.
Trata-se de um princípio derivado da boa-fé objetiva, segundo o qual o não exercício de um direito por longo período pode gerar na outra parte a expectativa legítima de que esse direito foi abandonado.
No entanto, o STJ reforçou que a aplicação da supressio exige não apenas a inércia da parte titular do direito, mas também a presença de boa-fé e equilíbrio contratual, o que não se verificava no caso concreto.
Na visão da Corte, a ausência de cobrança das duas cotas não decorreu de uma tolerância consciente do condomínio, mas sim de um equívoco administrativo causado pela unificação física não comunicada das unidades.
Essa distinção é essencial: o erro não constitui uma renúncia tácita de direito, especialmente quando acarreta prejuízos à coletividade condominial, que teve de suportar uma distribuição desigual das despesas comuns ao longo de décadas.
Para o STJ, manter essa situação significaria legitimar uma distorção que afronta os princípios da isonomia e da boa-fé entre condôminos.
Assim, permitir a continuidade do pagamento reduzido, com base em erro, comprometeria a integridade do sistema condominial e desincentivaria a regularidade nas relações patrimoniais.
- O papel da boa-fé e do equilíbrio financeiro no condomínio
Para o STJ, a boa-fé objetiva deve nortear todas as relações jurídicas, inclusive nas relações entre condôminos.
Esse princípio impõe deveres de lealdade, cooperação e transparência, essenciais para o funcionamento adequado dos empreendimentos coletivos, de fora que em um condomínio, onde os custos são compartilhados, qualquer conduta que rompa com essa lógica colaborativa, como o pagamento inferior ao devido, pode comprometer o equilíbrio das contas e gerar insatisfação entre os demais proprietários.
O caso analisado evidencia como práticas silenciosas, ainda que aparentemente consolidadas pelo tempo, podem representar desequilíbrios estruturais.
A Corte deixou claro que, mesmo após décadas de inércia, o condomínio pode corrigir situações que violem as regras convencionais e onerem injustamente os demais condôminos.
Para o empresário, isso representa um alerta: omissões ou informalidades que geram vantagens não documentadas podem ser revistas judicialmente, caso afetem o equilíbrio coletivo.
- O que muda para os empresários e administradores
A decisão do STJ traz implicações relevantes para empresários que possuem imóveis em condomínios, especialmente em edifícios comerciais ou mistos, onde é comum a unificação física de salas ou lojas.
O primeiro alerta é claro: a unificação estrutural de unidades não altera automaticamente as obrigações previstas na convenção condominial.
Ainda que duas ou mais unidades passem a operar como uma só fisicamente, do ponto de vista jurídico e financeiro, elas permanecem distintas até que ocorra uma regularização formal perante o condomínio e, em muitos casos, nos registros públicos.
Além disso, a jurisprudência reforça que a boa-fé não protege quem se beneficia de práticas contrárias às regras coletivas, mesmo que tais práticas tenham sido toleradas por longos períodos.
Se a empresa ou administradora se beneficia de uma cobrança indevida ou inferior sem comunicar formalmente a situação, poderá ser responsabilizada posteriormente, inclusive com efeitos retroativos limitados pelo prazo prescricional.
Fica evidente a importância de manter a comunicação documental clara com o síndico e a administradora, sempre que houver reformas estruturais, fusão de unidades ou qualquer alteração no uso do imóvel.
Para os administradores de imóveis ou gestores de patrimônio empresarial, a lição é igualmente importante: Negligências na atualização cadastral ou falhas na cobrança das cotas condominiais não afastam a responsabilidade do proprietário e podem gerar disputas complexas no futuro.
Também se destaca a importância de revisar periodicamente os registros imobiliários, contratos de locação e atas condominiais, garantindo que as contribuições estejam corretas e em conformidade com a convenção, evitando litígios e protegendo a reputação da empresa perante os demais condôminos e a administração do condomínio.
- Conclusão: como evitar riscos e prejuízos futuros
A decisão do STJ no Recurso Especial nº 2.170.566/RJ reafirma a importância da observância rigorosa das regras condominiais, mesmo diante de práticas consolidadas pelo tempo.
Para empresários e administradores de imóveis, a principal lição é que informalidades ou condutas aparentemente toleradas não têm o condão de alterar obrigações legais estabelecidas em convenção, sobretudo quando causam desequilíbrio no rateio de despesas e prejudicam a coletividade.
Unificações físicas de unidades devem ser formalmente comunicadas ao condomínio, com a devida alteração documental e, quando necessário, aprovação dos demais condôminos.
Empresas que atuam em imóveis compartilhados devem compreender que o respeito às normas coletivas é parte essencial da sua estratégia de gestão patrimonial, de forma que adotar uma postura preventiva é a melhor forma de evitar litígios, proteger sua imagem institucional e manter relações equilibradas com a comunidade condominial.
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