OS IMPACTOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL
Agora que você já leu e entendeu o que é e quais os limites do Plano Diretor, vamos falar sobre suas conseqüências na construção civil e ao mercado imobiliário, inclusive com pontos já abordados no nosso blog, como a antiga Zona de Expansão de Aracaju, retrofit e outros assuntos interessantes.
Correlação entre o mercado imobiliário e o plano diretor
O Plano Diretor através das normas municipais traz como fazer a devida adequação do uso da terra, de modo racional, igualitário, justo e a tentando ao máximo, evitar segregações.
É importante ainda mencionarmos que o nível de aproveitamento da terra tem total correlação com o valor da terra ou da gleba, como, por exemplo, se em um determinado lote é apenas edificável em 70% dele, provavelmente o valor será menor que um mesmo lote, nas mesmas características, porém com 90% edificável.
Outro exemplo, é o fato de o plano diretor definir alguns espaços como proteção especial, impedindo a construção em determinadas áreas, o que faz, sem sombra de dúvida o mercado daquela região determinar positiva ou negativamente sobre aquela referida imposição.
Então podemos, desde já, deixar claro que as normas municipais podem alterar sobremaneira a perspectiva imobiliária e o mercado em si, inclusive da construção civil.
Vamos abordar alguns pontos nesse informativo para que todo empreendedor imobiliário fique atento na revisão do Plano Diretor de sua cidade.
Inexistência de direito adquirido
A Constituição Federal protege claramente o cidadão no seu art. 5º XXXVI, quando cita que a lei não prejudicará o ato jurídico perfeito, a coisa julgada e o direito adquirido. Mas veja que toda regra tem sua exceção, e esse é o caso do Plano Diretor e a construção civil.
O STF e a doutrina já decidiram que em razão da natureza dos bens jurídicos que tutelam e de sua íntima ligação com a proteção do ambiente (natural e artificial) e com os interesses gerais da coletividade, as normas urbanísticas devem ter vigência imediata, insuscetíveis de aplicação diferida.
Por isso, firmou-se o entendimento de não existir direito adquirido a construir com base em determinados parâmetros urbanísticos em face de nova legislação modificativa, se a obra ainda não foi iniciada.
E JOSE AFONSO DA SILVA[1] afirma que qualquer previsão normativa que elimine ou mitigue a aplicabilidade imediata da norma padece de clarividente inconstitucionalidade, por afronta ao art. 225 e 182 da Carta Maior.
[1] SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico brasileiro. 7. ed., rev. e atual. São Paulo: Malheiros, 2012, p. 289
Esse tipo de norma transitória, reservando aos interessados o direito de atuar em desconformidade com a lei nova, segundo a legislação anterior, com base na simples apresentação, protocolização ou, mesmo, aprovação de projetos de urbanificação, construção ou de uso do solo – quer dizer, com base numa situação ainda não constituída –, é irracional e inconcebível, porque coloca, sem fundamento jurídico, o interesse particular acima do interesse coletivo.
O que isso quer dizer?
Quer dizer que caso o Plano Diretor estipule algum limite ao direito de construir, por uma necessidade coletiva urbanística, o construtor sofrerá as consequências da norma imediatamente e poderá perder muito dinheiro com tal situação.
Dessa forma, o empresário deve saber que construir ou não antes da revisão final do Plano Diretor é uma decisão importantíssima para a viabilidade ou não do empreendimento.
Possibilidade de sanção pela não construção
Outro aspecto importante é a sanção aos construtores, terrenistas e empreendedores por deixarem seus terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados.
Não é anormal vermos nas diversas cidades deste país, inclusive em Aracaju/SE, a existência de diversos terrenos não aproveitados ou até mesmo sendo especulados para que ao futuro ocorra a construção e sua consequente venda.
Os imóveis subutilizados são aqueles que não estejam destinados à habitação e não atendam os parâmetros mínimos de ocupação. Já os não edificados são aqueles que não possuem nenhuma edificação.
A caracterização de cada um depende do coeficiente de aproveitamento do local, de sorte que é o Plano Diretor Municipal que definirá tal situação.
Pode o empreendedor ser notificado para fazer o parcelamento do solo urbano compulsoriamente ou até mesmo que exerça edificação para fins de moradia, atividades econômicas ou sociais.
A sanção, caso descumpra a função social da propriedade, vem por alíquotas progressivas de IPTU – Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, no prazo de 05 (cinco) anos, podendo chegar até mesmo a desapropriação do imóvel.
Algumas cidades permitem o Consórcio Imobiliário, admitindo a cooperação entre o Poder Público com a iniciativa privada, para viabilizar financeiramente os planos de urbanização.
Dessa forma, é importante o empresário ficar atento ao que o Plano Diretor falará sobre a não utilização dos terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados. Sobre tal ponto é bom os proprietários de imóveis da Zona de Expansão ficarem atentos.
Estimulo a construção civil
O Estado não é só o lobo-mau da história, ele pode também através de seu Poder Legislativo fornecer mecanismos para haver o melhor aproveitamento do solo urbano e inclusive fazer circular mais dinheiro ou aquecer o mercado naquela região.
Vejamos o exemplo de São Paulo que criou o Programa de incentivo e estímulo a revitalização de prédios antigos da região Central e suas transformações em edifícios habitacionais, o que chamamos de retrofit.
O Plano Diretor pode perfeitamente delimitar diretrizes a estimular a reabilitação do patrimônio arquitetônico, para utilização de prédios antigos, de sorte que incentivos fiscais podem ser determinantes para que o empreendedor fique mais animado em fazer negócio naquele referido local.
Sabemos que o CENTRO de Aracaju/SE, local onde possui diversos prédios antigos, é bem pacato e quase deserto nas noites, facilitando o tráfico, prostituição e outros males sociais, de sorte que o incentivo à moradia através de incentivo fiscal seria de excelente valia para a construção civil.
Dessa forma, o empreendedor da construção civil deve também ficar atento em possíveis diretrizes de estímulo para construção de habitações ou até mesmo de edificações em locais que podem ser uma verdadeira “pexinxa” para o construtor.
Limites no direito de construir
Outro ponto de destaque é a possibilidade de limitações ao direito de construir e ocupar o solo urbano, como, por exemplo, diretrizes apontando qual limite mínimo de realização de loteamento e taxa de doação para o Poder Público Municipal.
Ficar atento as diretrizes e se serão alteradas essas taxas podem significar relevante ganho de capital para o empreendedor, como podemos exemplificar através do último plano Diretor de Aracaju/SE.
No seu art. 191 para os casos de Loteamento, só seria aprovado se acima de 40.000,00m2 e reservarem para doação ao Poder Público Municipal, 35% (trinta e cinco por cento) no mínimo, da área total a ser parcelada, dos quais 15% (quinze por cento) destinados a áreas verdes e destes 1/3 (um terço) poderão ser utilizados para equipamentos comunitários de uso público, e os 20% (vinte por cento) restantes, destinados às ruas, passeios e urbanização.
Ou vejamos, no caso de recuo frontal que a legislação indica que é necessário um raio de pelo menos cinco metros.
A Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/79) é claro ao ressaltar ser o Município que determina o uso e índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, inclusive com área mínima e máxima de cada lote e coeficiente Máximo de aproveitamento.
Então fica claro que a revisão do Plano Diretor pode alterar significativamente margem de ganho, orçamento e lucro das obras a serem realizadas nos próximos anos.
Conclusão
Feita as devidas considerações desde o arcabouço das definições do plano diretor e como pode ser regulado até quais pontos jurídicos que o empreendedor imobiliário deve ficar atento no momento de construir.
Nós vemos, diuturnamente, uma intensa correria para achar o melhor terreno para viabilidade do projeto, mas pouca dedicação do mercado, principalmente por parte dos pequenos e médios empresários da construção civil, acerca das possíveis mudanças que podem ocorrer com a revisão do Plano Diretor da cidade que pretende empreender.
Por isso, recomendo que além da perspectiva do cenário macroeconômico, deve o empreendedor conectar-se com seu corpo jurídico para que se antecipem a possível aprovação de regramentos que venham afetar o seu negócio ou áreas de provável interesse.
