Contratar uma empresa de administração de imóveis deveria afastar o risco do aluguel. No entanto, uma proprietária de Contagem (MG) contratou imobiliária e seguro-fiança e ainda assim arcou com inquilina fraudulenta, oito aluguéis atrasados e o imóvel danificado. O TJ-MG decidiu que ela não paga essa conta sozinha: condenou a imobiliária e a seguradora, de forma solidária, a ressarcir o prejuízo. Neste artigo, portanto, explicamos o caso, o dever de diligência da administradora, o alcance do seguro-fiança locatícia e o checklist para o proprietário se proteger.
O caso de Contagem: fraude da inquilina e condenação solidária
A proprietária de uma casa em Contagem, na Região Metropolitana de Belo Horizonte, contratou uma imobiliária para administrar o imóvel. O pacote incluía a gestão da locação, a promoção do aluguel, o recebimento dos valores, a prestação de contas e a cobrança dos aluguéis. Ou seja, ela pagou justamente para não lidar com o risco.
Durante a vigência do contrato, porém, a locatária usou identidade falsa para fechar a locação. Depois, deixou oito aluguéis em atraso, num total de R$ 44 mil, e abandonou o imóvel com danos na estrutura. Assim, a proprietária reuniu três prejuízos ao mesmo tempo: crédito vencido, multa e imóvel deteriorado.
A 20ª Câmara Cível do TJ-MG, em decisão do desembargador Fernando Caldeira Brant no processo 1.0000.26.164687-1/001, manteve a sentença que condenou imobiliária e seguradora de forma solidária. O caso foi noticiado pelo ConJur em 1º de outubro de 2026.
| Rubrica condenada | Resultado no julgamento |
|---|---|
| Aluguéis atrasados (8 meses) | R$ 44 mil, acrescidos de multa de 10% |
| Multa contratual | R$ 15 mil |
| IPTU | R$ 1.793,60 |
| Danos materiais | Ressarcimento dos estragos na estrutura do imóvel |
| Danos morais | Negados pelo Tribunal |
Portanto, a condenação cobriu o prejuízo material de forma integral, sem extrapolar para a esfera moral. Com efeito, o caso mostra que a indenização responde ao dano comprovado, e não ao aborrecimento.
Responsabilidade da imobiliária na administração de imóveis: o dever de diligência
Quem presta o serviço de administração de imóveis assume um dever técnico de diligência. Vale dizer, a imobiliária não pode apenas repassar o primeiro interessado ao proprietário. Ela precisa conferir documentos, identidade e idoneidade do candidato a locatário, pois essa verificação integra o serviço profissional contratado.
No caso de Contagem, a locatária usou identidade falsa. Portanto, a falha na conferência cadastral configurou o defeito do serviço. Dessa forma, a imobiliária respondeu pelos prejuízos que a escolha negligente do locatário produziu.
CDC: protege o proprietário, não a locação
Aqui mora uma distinção importante. O STJ reconhece que o contrato de administração de imóveis configura típica prestação de serviços. Logo, a relação entre locador e administradora se submete ao Código de Defesa do Consumidor, com seus deveres de informação, qualidade e responsabilidade pelo defeito do serviço.
Por outro lado, o CDC não regula a locação em si. Ou seja, a relação entre locador e locatário segue a Lei do Inquilinato e o Código Civil. Assim, o proprietário é consumidor do serviço da imobiliária, mas o inquilino não é consumidor do proprietário. Nesse sentido, a decisão mineira aplicou o CDC no ponto certo: na prestação do serviço de administração.
E o seguro-fiança locatícia, não deveria pagar?
A Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, prevê o seguro de fiança locatícia no art. 37, VI. Além disso, o art. 41 determina que esse seguro compreende a totalidade das obrigações do locatário. Ou seja, a cobertura alcança aluguéis, encargos e demais débitos da locação, e não apenas parcelas isoladas.
No caso mineiro, a seguradora recusou a cobertura. Ela alegou que a fraude na contratação da locação afastava o dever de indenizar. No entanto, o Tribunal não aceitou o argumento. Com efeito, a identidade falsa da locatária era justamente o risco que a verificação profissional deveria ter evitado, e o seguro existia para cobrir as obrigações do locatário.
Por isso, a condenação saiu solidária. Dessa forma, imobiliária e seguradora respondem juntas pelo ressarcimento integral. Vale dizer, quando as falhas se somam, cada empresa responde pelo todo, e não apenas pela sua fatia.
A prova que sustentou a condenação: vistorias de entrada e saída
A condenação por danos ao imóvel depende de prova. Nesse sentido, as vistorias de entrada e de saída formam o contraste documental que comprova o estado do bem antes e depois da locação. Assim, um laudo bem feito, com fotos e assinatura das partes, sustenta a cobrança dos estragos.
Vale dizer, a prova exige cuidado formal. Em decisão recente, o STJ entendeu que o laudo de vistoria de saída sem a assinatura do inquilino não comprova, por si só, os danos (REsp 2.220.656, 3ª Turma). Portanto, o proprietário deve cobrar da administradora vistorias completas, com participação ou ciência formal do locatário.
Além disso, a vistoria protege os dois lados. Com efeito, ela evita cobranças indevidas contra o inquilino e sustenta a indenização legítima do proprietário. Por isso, o contrato de administração deve detalhar o escopo e a forma dessas vistorias.
Como o proprietário se protege na administração de imóveis
O caso de Contagem deixa lições práticas. Assim, antes de entregar o imóvel a uma administradora, o proprietário deve desenhar a proteção em quatro frentes.
Checklist da contratação segura
Escopo do contrato
Defina por escrito os serviços: gestão da locação, cobrança, prestação de contas e vistorias.
Verificação cadastral
Exija cláusula que obriga a imobiliária a conferir documentos, identidade e idoneidade do locatário.
Garantia locatícia
Prefira o seguro-fiança, que cobre a totalidade das obrigações do locatário, e leia as exclusões de cobertura.
Vistorias documentadas
Determine laudos de entrada e saída com fotos e assinatura do locatário, para provar eventuais danos.
Ademais, a lei admite uma única modalidade de garantia por contrato de locação. Por isso, a escolha entre caução, fiador e seguro-fiança merece análise prévia, e a revisão jurídica do contrato de administração fecha esse desenho de proteção.
Administração de imóveis em Aracaju e Sergipe
Em Aracaju, a administração profissional de imóveis cresce junto com o mercado de locação urbana. Assim, proprietários que moram fora do Estado ou que têm vários imóveis contratam imobiliárias para cobrar aluguel, prestar contas e vistoriar o bem. No entanto, o caso mineiro vale como alerta: a escolha da administradora exige o mesmo cuidado que a escolha do inquilino.
Vale dizer, o contrato de administração deve prever a verificação cadastral, a garantia locatícia e o padrão das vistorias. Além disso, a revisão do contrato antes da assinatura custa pouco diante de um prejuízo de dezenas de milhares de reais. Dessa forma, o escritório atua na análise e na montagem desses contratos, com atenção ao dever de diligência e às cláusulas de responsabilidade.
Perguntas frequentes
Sobre a responsabilidade da imobiliária
A imobiliária responde pela inadimplência do inquilino?
O Código de Defesa do Consumidor se aplica ao contrato de aluguel?
Inquilino inadimplente e imóvel danificado: o que fazer primeiro?
Sobre seguro-fiança e indenização
A seguradora pode recusar a cobertura do seguro-fiança?
Cabe indenização por danos morais nesses casos?
Contratou imobiliária e teve prejuízo com inquilino?
Analisamos o contrato de administração, as vistorias e a garantia locatícia para indicar os caminhos de ressarcimento. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em outubro de 2026.
