COMISSÃO DE CORRETAGEM: DEVIDA MESMO SEM CONCLUSÃO DE VENDA DO IMÓVEL
O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ-RS) recentemente emitiu uma decisão relevante para o mercado imobiliário, consolidando o direito das imobiliárias à comissão de corretagem mesmo nos casos em que o contrato de venda não é formalmente concluído pela corretora.
A decisão foi proferida pela 16ª Câmara Cível, sob a relatoria da Desembargadora Jucelana Lurdes Pereira dos Santos, no caso envolvendo a JP Assessoria Imobiliária Ltda e Márcia Madure Ferreira.
A Comissão de Corretagem
A comissão de corretagem é uma remuneração devida ao corretor de imóveis pelo serviço prestado na intermediação de uma transação imobiliária. Esse serviço inclui desde a aproximação das partes interessadas até a concretização do negócio.
O Código Civil brasileiro, especialmente em seu artigo 726, prevê que o corretor faz jus à comissão pela mera aproximação das partes, independentemente de acompanhar integralmente as negociações até a assinatura do contrato.
Essa remuneração é uma forma de reconhecer o esforço e a expertise do corretor em identificar oportunidades de negócios, aproximar compradores e vendedores e facilitar as negociações.
Assim, mesmo que o corretor não esteja presente em todas as etapas do processo, sua contribuição inicial pode ser crucial para a realização da transação, sendo crível o pagamento da comissão.
Esse foi o recente entendimento do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, como podemos ver abaixo.
Entenda o Caso
No caso em questão, a JP Assessoria Imobiliária Ltda ajuizou uma ação contra Márcia Madure Ferreira para cobrar comissão de corretagem, e argumentou que, embora não tenha acompanhado a negociação até o fechamento, realizou a aproximação inicial entre a vendedora e os potenciais compradores do imóvel situado na Avenida Salgado Filho, 6.863, condomínio Cantegril, em Viamão/RS.
Após essa aproximação, a negociação foi conduzida diretamente entre as partes, resultando na venda do imóvel por R$ 700.000,00, de forma que a imobiliária pleiteava uma comissão de 6% sobre o valor da transação, enquanto a vendedora havia oferecido extrajudicialmente 2%, valor este recusado pela imobiliária.
A decisão do TJ-RS estabeleceu um marco no entendimento das obrigações e direitos dos corretores de imóveis, ao reconhecer a aproximação inicial feita pela JP Assessoria Imobiliária como fundamental para a concretização do negócio. O tribunal ressaltou que a utilidade do serviço prestado pelo corretor vai além da mera conclusão das negociações.
A Desembargadora do TJ destacou que, de acordo com o artigo 726 do Código Civil, a comissão é devida pela aproximação das partes, mesmo que o corretor não acompanhe todo o processo de negociação, reforçando a importância do papel inicial do corretor na criação de oportunidades e na facilitação do contato entre vendedores e compradores.
Além disso, a decisão harmoniza a interpretação jurídica com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que já havia consolidado o entendimento de que a simples aproximação das partes pelo corretor é suficiente para gerar o direito à comissão.
Essa abordagem evita que corretores sejam injustamente prejudicados quando os clientes decidem concluir as negociações diretamente, após a intervenção inicial do corretor.
No entanto, ao estabelecer uma comissão de 2% em vez dos 6% pleiteados, a decisão também reconhece a proporcionalidade do serviço prestado, garantindo que a remuneração seja justa e adequada à extensão do trabalho realizado.
A corretora ganhou 2% desde a época da venda, com juros e correção monetária, de forma que se leva a indagar se realmente valeu à pena ter ajuizado a demanda na justiça, considerando a oferta extrajudicial dada pelo vendedor. Porém ainda há prazos para eventuais recursos.
Ao nosso sentir a decisão final do tribunal, independente do percentual arbitrado, não apenas corrige uma situação de evidente má-fé do vendedor, mas também serve como um guia para futuros casos, estabelecendo um equilíbrio justo entre os direitos dos corretores e as expectativas dos clientes.
Como se prevenir (versão o Corretor)
Para garantir o recebimento da comissão de corretagem, os corretores de imóveis devem adotar medidas preventivas e assegurar que todas as etapas do processo sejam formalizadas.
Primeiramente, é essencial que o corretor celebre contratos de prestação de serviços de corretagem detalhados, especificando claramente a remuneração devida e as condições para seu pagamento com um bom contrato.
Os contratos devem ser assinados por todas as partes envolvidas, minimizando o risco de disputas futuras e manter um registro minucioso das atividades realizadas, incluindo e-mails, mensagens e quaisquer outros documentos que comprovem a aproximação e o trabalho efetuado (pode ser essencial no êxito do da demanda judicial).
Outra medida preventiva importante é a comunicação transparente com os clientes, de modo que o corretor deve esclarecer, desde o início, o valor da comissão e as condições em que esta será devida.
Por fim, recomendável que o corretor discuta a possibilidade de negociar uma comissão proporcional ao trabalho realizado, especialmente se não houver acompanhamento integral das negociações.
As práticas não apenas protegem os direitos do corretor, mas também ajudam a estabelecer uma relação de confiança e profissionalismo com os clientes.
Como se prevenir (versão para Comprador/Vendedor)
Os compradores de imóveis devem estar atentos para não assumirem inadvertidamente obrigações legais com corretores de imóveis, de forma que ao iniciar qualquer negociação verifique se existe um contrato de exclusividade entre o vendedor e o corretor, pois isso pode impactar diretamente na obrigação de pagar a comissão.
Se houver um contrato, o comprador deve entender que a comissão pode ser devida mesmo que a venda seja concluída diretamente com o vendedor, sem a participação contínua do corretor.
Além disso, é aconselhável que os compradores consultem um advogado especializado em direito imobiliário antes de assinar qualquer contrato, para que o advogado possa revisar os termos e condições do contrato de corretagem e fornecer orientações sobre como evitar obrigações inesperadas.
Outra prática importante é solicitar ao corretor um detalhamento por escrito dos serviços prestados e da comissão devida, garantindo que todas as partes estejam cientes das obrigações e evitando surpresas durante a finalização da transação.
CONCLUSÃO
A decisão do TJ-RS reforça a importância e o reconhecimento do trabalho dos corretores de imóveis, mesmo em casos de intermediação parcial.
Corretores e compradores devem estar cientes de suas responsabilidades e direitos, formalizando suas interações para evitar litígios futuros, ao passo que a clareza nas negociações e o respeito aos fundamentos legais são essenciais para a segurança jurídica no mercado imobiliário.
Para os corretores, a formalização de contratos e a manutenção de registros detalhados são práticas essenciais para proteger seus direitos e assegurar o pagamento da comissão devida.
Para os compradores, a atenção aos contratos de exclusividade e a consulta com um advogado especializado são medidas preventivas importantes para evitar obrigações inesperadas.
Além disso, quanto mais pessoas estiverem envolvidas em uma transação, maiores serão os riscos para todos, de forma que é imprescindível que tanto corretores quanto compradores/vendedores estejam cientes de suas responsabilidades e direitos, garantindo que todas as interações sejam bem documentadas e juridicamente seguras, promovendo um ambiente de negócios mais transparente e confiável.
