Um contrato de parceria agrícola pode chegar ao fim sem notificação prévia e sem ação de despejo. Foi o que a 3ª Turma do STJ decidiu por unanimidade no REsp 2.271.481, julgado em 10 de novembro de 2026. O caso envolve uma lavoura de café em Varginha, Minas Gerais, abandonada pelo agricultor. Neste artigo, explicamos a decisão, a diferença entre parceria e arrendamento e o que o proprietário rural deve documentar antes de retomar a área.
O caso do café de Varginha que chegou ao STJ
A história começa em 2016, com um contrato sobre uma área de 8,16 hectares em Varginha, Minas Gerais. Pela combinação, o agricultor exploraria a lavoura de café e repassaria 22% da produção ao proprietário. Esse percentual, vale dizer, é o detalhe que define todo o caso.
Com o tempo, porém, o agricultor parou de cuidar da lavoura e deixou de cumprir as obrigações do contrato. Em 2019, o proprietário retomou a área. Na tentativa de recuperar a plantação, ele promoveu uma poda drástica em cerca de 23 mil pés de café.
Em seguida, o agricultor ajuizou ação pedindo indenização. Ele alegava renovação automática do contrato e a falta de notificação prévia. No entanto, perdeu em primeira instância. Depois, a 15ª Câmara Cível do TJMG manteve a decisão e reconheceu que o contrato era, na verdade, uma parceria agrícola.
Por fim, o caso chegou ao STJ. A 3ª Turma, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, manteve a condenação por unanimidade, conforme noticiou o portal Migalhas no dia do julgamento.
O que é o contrato de parceria agrícola
O contrato de parceria agrícola é aquele em que uma pessoa cede o uso de um imóvel rural para outra explorar. Em troca, as partes dividem os frutos, os produtos ou os lucros. É exatamente essa a definição do artigo 96, parágrafo 1º, do Estatuto da Terra (Lei 4.504/64), combinado com o Decreto 59.566/66.
Na prática, portanto, o dono da terra não recebe um valor fixo. Em vez disso, ele fica com um percentual do que a terra produz. Dessa forma, os dois lados dividem tanto o resultado bom quanto o risco da safra.
Parceria e arrendamento: a diferença está na remuneração
De fato, muita gente confunde parceria com arrendamento rural. A diferença, em resumo, está na forma de pagar o uso da terra. A tabela abaixo resume os dois modelos.
| Aspecto | Arrendamento rural | Parceria agrícola |
|---|---|---|
| Remuneração do dono da terra | Preço fixo, em dinheiro ou em produto | Percentual dos frutos, produtos ou lucros |
| Risco da safra | Do arrendatário, que paga o preço mesmo se a safra falhar | Compartilhado entre proprietário e parceiro |
| Natureza do negócio | Cessão do imóvel por aluguel | Cessão do imóvel com partilha dos resultados |
| Base legal | Art. 96, caput, Lei 4.504/64 | Art. 96, §1º, Lei 4.504/64 |
Ou seja, quando a remuneração é um pedaço da produção, a relação é de parceria. Já quando é um preço certo, o negócio é arrendamento. Essa distinção, aliás, muda as regras de retomada da área, como veremos adiante.
O nome no papel não define o contrato
Antes de tudo, um ponto costuma surpreender os proprietários: o título escrito no documento não decide a natureza do contrato. O que vale, sobretudo para o TJMG e para o STJ, é a forma de remuneração combinada entre as partes.
No caso de Varginha, por exemplo, o documento usava o rótulo de arrendamento. No entanto, a cláusula central previa o repasse de 22% da produção de café. Por isso, os tribunais reconheceram que o negócio era uma parceria agrícola, apesar do nome no papel.
Dessa forma, vale um alerta prático. Se o seu contrato promete um percentual da safra, ele tende a ser tratado como parceria. Isso vale mesmo que o texto fale em aluguel ou arrendamento. Consequentemente, valem as regras de retomada da parceria, e não as do arrendamento.
A regra geral: notificação de seis meses e vedação da denúncia vazia
A regra de partida protege quem explora a terra. Pelo artigo 22, parágrafos 1º e 2º, do Decreto 59.566/66, a retomada para exploração direta, própria ou por descendente, exige notificação prévia. O proprietário deve notificar o ocupante até seis meses antes do vencimento do contrato.
Além disso, a jurisprudência do STJ veda a chamada denúncia vazia na parceria agrícola. Em ementa transcrita em boletim do Ministério Público de São Paulo, o tribunal é direto. O pedido de retomada precisa ter sempre como causa um dos motivos admitidos na legislação de regência. Em outras palavras, o proprietário não retira o parceiro da terra sem fundamentação.
Essa proteção, vale dizer, tem razão de ser. O parceiro investe trabalho e dinheiro na lavoura ao longo de anos. Portanto, a lei exige previsibilidade para que ele possa planejar a colheita e organizar a própria vida.
E quando o parceiro-outorgante morre?
A lei também disciplina a sucessão no contrato. Conforme o Informativo 0618 do STJ, a retomada pelos sucessores do parceiro-outorgante falecido segue a mesma regra do artigo 22, parágrafo 2º. Ou seja, os herdeiros precisam respeitar a notificação feita até seis meses antes do vencimento.
A exceção: abandono da lavoura dispensa notificação e despejo
É aqui que o REsp 2.271.481 traz a novidade. Para a 3ª Turma do STJ, dois fatores somados mudam o jogo: o abandono comprovado da lavoura e o descumprimento das obrigações contratuais. Nesse cenário, a extinção da parceria dispensa a notificação prévia e a ação de despejo.
A fala da relatora, Ministra Nancy Andrighi, resume o raciocínio: “Ele abandonou e ainda quer que se faça a notificação e depois o despejo.” A lógica é simples. Quem larga a terra não pode exigir as formalidades criadas para proteger quem nela trabalha.
A lógica, portanto, conversa com a regra geral. A vedação da denúncia vazia exige um motivo legal para a retomada. No entanto, o abandono da lavoura é justamente um motivo admitido. Assim, comprovado o abandono, a retomada se legitima sem o aviso de seis meses.
Ainda assim, um ponto merece atenção: a palavra-chave é “comprovado”. Sem prova do abandono e do inadimplemento, o proprietário volta para a regra geral da notificação. É por isso que a documentação, tema da seção prática mais adiante, faz tanta diferença.
O que o parceiro que abandona pode ter de pagar
De saída, vale dizer: abandonar a lavoura não sai de graça. No caso julgado, o STJ manteve a condenação do agricultor em danos emergentes e lucros cessantes. Esses valores, contudo, não saem de imediato: eles serão apurados em liquidação de sentença, fase em que se calcula o prejuízo concreto.
Os danos emergentes cobrem, por exemplo, o que o proprietário gastou para recuperar a área degradada. Já os lucros cessantes representam o que a lavoura deixou de render enquanto esteve sem manejo. Além disso, o tribunal manteve a majoração dos honorários advocatícios.
Por outro lado, cada situação depende de prova. Por isso, o valor final varia conforme a extensão do dano, o tempo de abandono e o estado da plantação. Não existe, em resumo, uma tabela automática de indenização.
O que documentar antes de retomar a área
Se o parceiro abandonou a lavoura ou sumiu, a ordem dos passos importa. Uma retomada mal documentada pode transformar um direito legítimo em um litígio caro. Por isso, apresentamos abaixo o roteiro que costuma organizar o caso.
Roteiro de documentação antes da retomada
Contrato e histórico
Reúna o contrato, os aditivos e os comprovantes de partilha da produção. Eles mostram a natureza da parceria e as obrigações assumidas.
Prova do abandono
Registre fotos e vídeos datados da lavoura sem manejo, anotações de campo e o relato de testemunhas que conhecem a área.
Cobranças e comunicações
Guarde mensagens, cartas e notificações que demonstrem as cobranças feitas e o descumprimento das obrigações pelo parceiro.
Avaliação antes de entrar
Por fim, antes de retomar a posse, um advogado avalia a prova reunida e a forma mais segura de formalizar a retomada.
Cada etapa, então, alimenta a seguinte. O contrato define o que era devido, as fotos mostram o abandono e as cobranças registram o inadimplemento. Dessa forma, o conjunto probatório sustenta a retomada e, se necessário, o pedido de indenização.
Parcerias rurais no interior de Sergipe
No agreste e no sertão de Sergipe, a parceria rural é prática antiga. Culturas como fumo, mandioca e citros, por exemplo, costumam envolver o repasse de uma parte da produção ao dono da terra. Muitos desses arranjos, aliás, vivem só na palavra ou em contratos com o rótulo errado.
Como se viu no caso de Varginha, porém, o nome no papel não protege ninguém. O que conta é a natureza da remuneração. Portanto, o produtor sergipano que repassa percentual da safra provavelmente vive uma parceria, ainda que o documento fale em arrendamento.
Nesse cenário, a prevenção vale mais que o litígio. Por isso, um contrato bem redigido, com cláusulas claras de manejo, fiscalização e extinção, evita a maior parte dos problemas. Quando o conflito já existe, a orientação técnica faz diferença. Um advogado imobiliário em Aracaju avalia a prova do abandono e o melhor caminho de retomada.
Perguntas frequentes
Sobre o contrato e a retomada
Parceria agrícola feita só de palavra tem valor?
Existe renovação automática da parceria agrícola?
Qual é a diferença entre arrendamento rural e parceria agrícola?
Sobre o abandono e a indenização
O parceiro sumiu. Posso entrar na área sem notificar?
Quanto o proprietário pode cobrar do parceiro que abandona?
Preciso de ação de despejo para retomar a área?
O parceiro abandonou a lavoura ou deixou de cumprir o contrato?
A equipe do escritório avalia o contrato, a prova do abandono e o caminho mais seguro para a retomada da área. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
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Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em novembro de 2026.
